Bürokraside standart, sıfırdan yabancı yatırımı 5 kat artırır

 

İSTANBUL - Gayrimenkul ve otel yatırımları alanında danışmanlık hizmeti veren Servotel'in Başkanı Ömer İsvan, Türkiye'de gayrimenkul sektörünün yüzyüze olduğu bürokratik işlemlerde bir standart sağlanması halinde yabancıların sıfırdan yatırımının 5 kat artacağını söyledi. Konut sektörüne 5 yıllık dönemler halinde bakmak gerektiğini, Türkiye'ye bu şekilde bakıldığında gayrimenkul sektöründe çıkış olduğunu belirten İsvan, bazı alt sektörlerde balonlar oluşmuş olabileceğini ifade etti.

İsvan, Türkiye'de gayrimenkul sektörüne gelen sıfırdan yabancı yatırım oranının çok düşük olduğunu belirtti. Yabancıların odağı Türkiye olmasına rağmen gelen yatırımın bitmiş, tamamlanmış yatırımlara yöneldiğini vurgulayan İsvan, istihdam sağlayan yatırımların sıfırdan yatırımlar olduğunu, Türkiye ekonomisinin de buna ihtiyacı olduğunu vurguladı. Peki yabancı yatırımcıyı Türkiye'de sıfırdan yatırıma gelmekten uzak tutan ne? Ömer İsvan şöyle anlattı:

"Ben hep şunu şöylüyorum; 10 tane konut uzmanını, bürokratını getirin, bir tapu vereceğim ve imar durumunu soracağım. O arsada 50 villa yapmak için ne gerektiğini adım adım yazsınlar. İki tanesinin yazdığı bile birbirini tutsa kendimi köprüden atarım. Bürokraside hiçbir standart yok malesef. Bu bilinmemezlik yabancı yatırımcıyı korkutuyor ve anahtar teslim, bitmiş yatırımları satın almaya yöneltiyor. Belediyeden belediyeye tüm imar durumları değişiyor. Bu durumda riskin yüksekliği ile sıfırdan yatırıma girmektense yabancılar getirisi net yatırımlara yöneliyor. Ancak Türkiye'nin asıl potansiyeli burada değil. Asıl katma değer geliştirme, dönüştürme, sıfırdan yatırımda." Türkiye'nin global gayrimenkul yatırımcılar tarafından bakılması gereken ülkelerden biri olduğunu anlatan İsvan, bürokraside belirsizlikler ve uygulama farklılıkları nedeniyle yabancı yatırımın ürktüğünü, durum böyle olmasa sıfırdan yabancı yatırımın hemen 5 kat artacağını ifade etti.

 

Projenin önü yüzde 8 arkası yüzde 1 KDV'li 

 

 

Projenin önü yüzde 8 arkası yüzde 1 KDV'li 

Servotel Yönetici Ortağı Ayla Heyfgil, yeni düzenlemelerin de belirsizliği beslediğini, konutta KDV oranı ile ilgili yapılan son değişikliğin 1 yıl sürüncemede kaldığını ve bu süreçte pek çok yatırımın beklediğini hatırlattı.

Ayla Heyfgil, "Biz bu sektörün hakikaten büyük oyuncuları ile çalışıyoruz. Biz durduysak bütün sektör durdu demektir. Hala da sıkıntılar devam ediyor bu konuda. Öyle arazilere rastlıyoruz ki, örneğin master planı yaptığımız bir projede arsa tam köşe ye denk geliyor; önü yüzde 8, arkası yüzde 1 KDV'ye giriyor. Bunu yabancı yatırımcılara anlatamıyoruz" dedi. 

Servotel'in Başkanı Ömer İsvan, bu sıkıntının otel yatırımlarında da aynen geçerli olduğunu bir örnekle anlattı: "Bir projemizde yabancı bir ortaklık söz konusu oldu. Ancak otel arazisinin tahsisi 49 yıllıktı ve '49 yıl için yenilenebilir' ibaresi söz konusuydu. Bu çok muallak bir tanımlama ve her bölge için farklı bir geçerliliği var. Yabancı yatırımcı bunu 49 yıl olarak düşünüyor, biz ise 98 yıl olarak görüyoruz. Bu nedenle yatırım miktarında bir türlü anlaşılamıyor." Mütekabiliyete dair düzenleme sonrası bireysel yabancı yatırımcıdan gelen talep artışının 'doğru zamanlama' etkisiyle de gerçekleştiğini anlatan İsvan, "Son olarak bir yatırımcımızın projesindeki 90 daire yabancılara satıldı. Alanların büyük bölümü zaten bu düzenleme öncesi de Türkiye'de ev alabilen yabancılar" dedi. 

 

Dönüşümde 'betona yatırım' endişesi 

Bu noktada Servotel Yönetici ortağı Ayla Heyfgil, Türkiye'nin en önemli potansiyelinin kentsel dönüşüm olduğunu belirtti. Heyfgil, "Sadece İstanbul değil, Anadolu'da da kentlerin dönüşüme ihtiyacı var" diyerek, "Bu, sektör açısından büyük bir potansiyel yaratıyor. Yeni ve kentsel dokuya uygun bir planlama çok önemli" vurgusu yaptı. 

İsvan ise Servotel olarak global dev şirketlerin yanı sıra devletlere de danışmanlık yaptıklarını, Türkiye'deki kentsel dönüşümde de sivil toplum örgütlerinin yanı sıra çözüm üreten danışmanlık şirketlerine de başvurulması gerektiğini vurguladı. İsvan, “Sivil toplum örgütleri bu noktada ‘itiraz eden’ konumda, ancak sürecin daha doğru ilerlemesi için çözüm önerilerine ihtiyaç var” dedi. İsvan, bu tip uzmanlıkların kentsel dönüşüm sürecine dahil edilmesinin 'Sulukule gibi' iş işten geçtikten sonra itiraf edilen büyük hataların önüne geçeceğini söyledi. Ömer İsvan şöyle devam etti: "Dönüşümde entellektüel yatırımın eksik kalacağı, betona yatırım yapılacağı endişem var. Kısa süre önce yaşadığımız bir Sulukule örneği var. Bu tip konularda entellektüel yatırım, en üst düzeyde tutulması gereken şeydir. Bir kültürel miras söz konusuysa yetkililerin beyin ameliyatı yaparcasına dikkatli olmaları gerekir."

 

Türkiye’nin gayrimenkulde kriz aşısı; borçsuzluğu...

 

 

Türkiye’nin gayrimenkulde kriz aşısı; borçsuzluğu...

Ömer İsvan'a göre Türkiye gayrimenkul sektörünün en önemli gücü, borçsuz bir gayrimenkul yapısına sahip olması. "Türkiye'nin kriz aşısı bu" diyen İsvan şöyle devam etti: "Kurguladığı hayat içinde geliri yüzde 10 düşerse evini kaybedecek durumda olan kişi sayısı çok az Türkiye'de. Amerika'da bunun tam tersi. Onun için mortgage krizi yaşandı ABD'de. Bütün sistem bunu çifte finanse ederek gitmiş. Bu bıçak sırtı yapı çok tehlikeli ama Türkiye için geçerli değil."

 

Mandarin Oriental gelirken ona danıştı

1984 yılında Londra'da yatırımcıların, proje geliştirme firmalarının, otel işletme şirketleri ile finansman kuruluşlarının 'know how' ortağı olma vizyonunu benimseyerek kurulan Servotel faaliyetlerini Londra ve İstanbul ofislerinden yürütüyor. Servotel Türkiye'de 2012'de sekiz otel markası ile 10 projeye danışmanlık yaptı. Mandarin Oriental'in Avrupa'daki ilk resort ve residence yatırımı olan Bodrum operasyonu, yine Four Seasons'ın Avrupa'daki ilk resortu olan Çeşme, Address'in Türkiye'deki ilk oteli ve Swissotel'in Avrupa'daki ilk resortu Bodrum Turgutreis ve Bodrum City, Türkiye'ye Servotel danışmanlığında geldi. İstanbul'un en büyük yatak kapasiteli oteli ve konferans merkezi Hilton Bomonti, Sheraton Adana, Wyndam oteli (Basın Express Yolu, Güneşli) de Servotel danışmanlığı ile yatırım yaptı. Şirket, Divan otelinin Erbil açılımında danışmanlık yaparken, Fairmort ve Four Seasons'ın Bakü yatırımlarının da danışmanlığını yaptı. Çiftçitowers, Trump Tower İstanbul, Ormanada, Eroğlu Seyrantepe, Rönesans - Tekfen Oz Projesi, Savoy, Ulus Şehrizar Konakları, şirketin danışmanlık hizmeti verdiği projelerden bazıları...

 

Global yatırım platformlarının yönetiminde 

İngiltere'de bulunan Surrey Üniversitesi'nden mezun Ömer İsvan "Institute of Hospitality" ve "Institute of Directors and British Institute of Management" üyesi. 1982 yılında Otel sektörüne "Butik Otel" terimini tanıştıran kişi olarak da bilinen İsvan "Business Week" dergisine kapak olmuş nadir sektör oyuncularından biri. Ayrıca Türkiye'de GYIAD başkanlığını iki dönem yürüten İsvan, dünyanın en önemli otel yatırım platformu olan Berlin IHIF organizasyonunun danışma kurulu üyesi.

 

 

Etrafı duvarlarla çevrilen sitelerde yaşayan mutlu olmaz

 

 

Etrafı duvarlarla çevrilen sitelerde yaşayan mutlu olmaz

 

Servotel Yönetici ortağı Ayla Heyfgil, kentsel dönüşümde belediyelerin çok önemli bir etkisi olacağını vurguladı. Heyfgil, belediyelerle inşaat firmalarının arasında kurulacak koordinasyonun şehrin 'kurtarılması' açısından çok önemli olduğunu anlattı: 

"Dönüşümde imza atılacak yeni projelerde doğru bir planlama yapılması gerekiyor. İnsanlar neden duvarların, çitlerin ardında yaşasınlar. Yürünebilir, kafelerinde oturulup çay içilebilir, sokaklarında dolaşılabileceğimiz yeni yerleşim yerleri kurulmalı. Biz danışmanlık verdiğimiz projelere bunları anlatıyoruz, 'Burayı böyle duvarla şehirden ayırırsanız yaşayanlar mutlu olmayacak' diyoruz. ‘Ama güvenlik koyacağım, peyzaj yapıyorum’ diyebiliyorlar. Şimdi bir projemizde mimar, master plan çalışması yaparken kentsel yaşamı projenin içine getiren peyzajı sayesinde projeyi kazandı. Bir çocuk, bisikletiyle arabalara değmeden arkadaşına gidebiliyor, köy meydanları var... Belediye de bize destek verdi ve bazı noktalarda bu projeye göre bölgedeki bazı birimlerin yerini değiştirdi ve o peysazı devam ettirdi. Belediye ile böyle diyalog ortamı kurulabilmesi şehrin yeni yapısının çok daha güzel olmasını sağlar. Gelişmiş ülkelerde 'şehir mimarı' diye bir şey vardır; projeler oraya gider ve o şehir mimarı projenin şehrin dokusuna, siluetine uyuyor mu diye bakar. Bu diyalog gerçekten çok çok önemli."

 

Türkiye’de bürokratik mimarlık var

"Türkiye'de binalara baktığınızda, özel olanları bir kenara bırakın. Büyük bir aynılık göreceksiniz. Bu aynılığın sebebi, bürokratik mimarlıktan kaynaklanır. Adam zaten bezmiş izni çıkaramamaktan; artık izin alan format neyse herkes onu kopyalamaya başlamış ki işini görebilsin. Pencerelerin boyutu, çatıların eğimi belli. Mimarinin önü kesilmemeli. İstanbul bir dünya kenti, liderliği nerede yapacak? Tarihi, boğazı zaten cepte de sonraki yapısal liderliği konuşturacak projelerle yaratabiliriz... Ama 'yaratma' diyen bir bürokrasi varsa ben lider olamam, ikinci ligde oynayabilirim. İngiltere'de imar durumu diye bir şey yok. Bir diyalog ortamında yaratıcılığa maksimum izin verecek ve tarihsel dokuyla uyuşacak proje üzerinde anlaşılır. "