Altyapıda Diyarbakır, konutta İzmir yıldız olacak

“Gayrimenkul sektöründe balon yok ama İstanbul’da 1 artı 1 ev talebi, arzdan düşük kalınca burada bir arz fazlası oluştu. 4-5 odalı daireler ise talebe yetişmiyor, büyük evler peynir ekmek gibi tükeniyor.” Bu tespit bir kalıp şirketinin genel müdürü olan Ender Özatay’dan. Doka firması sektörün devlerinden. Avusturya merkezli Doka, Umdasch Grup şirketi. 1868 yılında Avusturya’da ahşap işleme atölyesi olarak kurulan Doka, o zamandan beri aile şirketi özelliğini koruyor. 

Halen 70’ten fazla ülkede, 160 satış ve lojistik lokasyonu, yaklaşık 6000 çalışanı bulunan Doka, dünyada New York Ground Zero, Seul Lotte World Tower, Dubai Burj Khalifa gibi önemli projelerde yer almış. Doka, yurtdışında Türkmenistan, Azerbaycan ve Irak’a uzanan geniş bölgeyi de Istanbul’dan yönetiyor. Firma, Atatürk Barajı, İzmit Geçişi, Nissibi Köprüsü, Skyland, Torun Center gibi Türkiye’nin önemli projelerinde yer alıyor. 

Doka Genel Müdürü Özatay, “Bir proje ortaya çıkmadan ilk biz görüyoruz. İlk biz kalıbını çıkarıyoruz” diyor ve gözlemlediği trendleri şöyle anlatıyor: “Küçük konutlarda, 1 artı 1’lerde İstanbul pazarının doymaya başladığını görüyoruz. İnsanlar 1 artı 1 evleri yatırım için alıyorlar, İstanbul’da bu piyasa biraz yavaşlayacak ama büyük bir aileniz olsun ve 4 odalı bir ev almak isteyin şu anda yeni projelerde bu daireleri bulma şansınız yok denecek kadar az. Büyük evlere talep çok fazla ama sayısı az, küçük ev çok ancak talep düşüyor İstanbul’da. Bu tabii 3-4 yıl sonra çok değişecektir.” İstanbul’da gayrimenkul yatırımı yapan 30 bin kişi olduğundan bahsedildiğini vurgulayan Özatay, şu anda bir balon olmadığını, sadece küçük konutta bir sıkışma olduğunu vurguluyor. 

Özatay’a göre önümüzdeki yılın yıldızı İzmir olacak. “İnanılmaz bir yapı stoğu oluşacak İzmir’de, çıkacak yeni projeler sizi bile şaşırtacak” diyen Özatay, Ankara’da da önemli projeler olduğunu söylüyor. 

Kendi kendine tırmanan kalıplarla 6 günde bir kat atılıyor 

İnşaat maliyetlerinde geçen yıla göre TL/metrekarede yüzde 10’un üzerinde bir artıştan söz ediliyor. Doka Genel Müdürü Özatay, karlılığın azaldığı bu dönemde inşaatları erken bitirmenin büyük bir maliyet avantajı getirdiğini anlatıyor. Bir kedi gibi, ayakları ile bir katı bitirdiğinde bir üst kata tırmanan kalıplar sayesinde hız inanılmaz artmış. Özatay şu bilgileri veriyor: “Benim öğrenciliğimde çok katlı bir binada bir kat 15 ila 18 günde atılırdı. Şimdi 6 günde bir kat atılabiliyor. Maslak 1453’te bugün 6 günde bir kat çıkılıyor. Dünya rekoru Doka’da; Burj el Halife kulesi yapılırken 3 günde çıkılmıştı her bir kat. İnşaatların hızı tamamen kalıp teknolojisi ile ilgili. Sinpaş Altınoran projesi var, şantiyenin aylık maliyeti 20 milyon TL. Bu, inşaat bir ay erken biterse 20 milyon TL kar edileceği anlamına geliyor. İzmit Körfez Geçişi’nde şantiyenin günlük gideri 10 milyon dolar. 24 saat çalışıyor bu şantiye. Burada işte hızın anlamı değişiyor.” 

Türkiye’de işler hızlandı yüzde 117 büyüdük 

İnşaatın hızı, önemi artan maliyetleri bu kadar etkileyince TOKİ projelerinde bile tırmanan elektronik konutlar talep edilmeye başlanmış. Böyle olunca Doka’nın işleri artmış ve şirket geçen yıla göre ilk 8 ayda yüzde 117 büyümüş. Avusturya’daki merkezin bu hızlı büyümeye şaşırmadığını, bunun beklenti dahilinde olduğunu anlatıyor Özatay. “Doka’nın Gebze’de bir tesisi var, biz bu yıl tesisin kapasitesinin belki üçte birini kullanırız. Onlar 10 yıl burası neredeye gider, onu öngörüp bir yatırım yapmış” diyen Özatay, 17 bin metrekarelik alanda kurulu üretim tesisinde montaj yapıldığını anlatıyor. Tesis aynı zamanda bölgesel bir lojistik merkezi. Irak, Türkmenistan ve Kazakistan’da elemanları var ve oradaki müşterilere Gebze’den sevkiyat yapılıyor. İstanbul’daki bölgesel mühendislik merkezi de Doka’nın bu bölgedeki işlerine imza atıyor. Bugünlerde şirketin mühendis ekibinin işleri çok yoğun, Nisan’da gelmiş ancak hala teklifini veremedikleri proje olduğunu anlatıyor Özatay. 

Körfez Geçişi’nde hedef tarihin önüne geçilebilir 

İzmit Körfez Geçişi projesinde de işlerin çok hızlı ilerlediğini anlatan Özatay, hedef tarihin önüne geçilebileceğini belirtiyor. “İnanılmaz bir şantiye, Türkiye için çok önemli bir proje” diyen Özatay, Türkiye’de hala inşaat yatırımlarının yüzde 43’ünün altyapıya olduğunu vurguluyor. “Geçen yıl Türkiye’de 179 tane köprü yapıldı” diyen Özatay, dünyada bu kadar köprü yapılan başka bir ülke olmadığını vurguluyor. Dünyanın en yüksek üçüncü barajı olan Yusufeli Barajı'nın inşaatının başladığını hatırlatan Özatay, Limak’ın imza attığı, 200 metrenin çok üzerinde bir barajın yükseleceğini, dünyada bugün böyle bir inşaatın daha olmadığını vurguluyor. Yusufeli barajı için iki yıldır çalıştıklarını anlatan Özatay, “5 bin 600 saatlik proje çizimi yapılacak bu proje için. Burada kriter yatırımcının inşaatı ne kadar. Henüz anlaşma yapmadık, görüşmelerimiz sürüyor” diyor. Altyapı yatırımlarının payının artacağını öngören Özatay, yatırımların İstanbul dışına kaydığını ve altyapı yatırımlarının yıldızının Güneydoğu bölgesi ve özellikle de Diyarbakır olacağını söylüyor ve öngörülerini şöyle ortaya koyuyor: “Önce altyapıyı götürüyorsunuz, nüfus artıyor ve üst yapı ihtiyacı artıyor. İnşaat sektörünün sirkülasyonu bu. Altyapıyı götürmediğiniz yerde üstyapıyı da konuşamıyorsunuz. Hükümetin politikalarının yansımasıyla Diyarbakır’ın yatırımda cazibe noktası olacağını, 10 yıl içinde İstanbul değil belki ama projeler bakımından bir Ankara olacak diye düşünüyorum.”

Yaşanan felaketlerden sonra iş güvenliğinde çağ atladık 

“İş güvenliğine son dönemde çok özen gösteriliyor. Sadece Soma felaketi değil, hatırlarsınız bir şantiyede yangın çıkmıştı, o olayla başlayan bir dikkat var. Ben kalıplarını yaptığım halde şantiyeyi denetlemek için her gittiğimde inşaat firmaları SGK belgemi görmek istiyor artık. Önce baret istemeye başladılar, eskiden tüm şantiyelere baretsiz girerdik, şimdi mümkün değil... İki yıl içinde yaşadık bu değişimi. Sonra iş güvenliği ayakkabı ve yeleği de istemeye başladılar. Onay prosedüründen geçmeden kimse kapıdan giremiyor. Örneğin Tepe İnşaat, Kozyatağı’nda bir inşaat yapıyor; işi kontrole gidiyoruz ve her gidişimizde bir iş güvenlikçi yanımıza gelip bize uymamız gereken kuralları okuyor ve anladığımıza dair kağıt imzalatıyor. Belki 10 kere imzalamışımdır bugüne kadar. İşler bu noktaya geldi... Şimdi hemen hemen tüm önemli şirketler inşaatlarında aşağıya bir şey düşmesini engelleyen, işçisini konuyan koruma perdelerini kullanmaya başladı örneğin. İstanbul’da şu an 7 çok katlı binada bizim kurduğumuz bu koruma perdeleri bulunuyor. Bu bir trend. TOKİ projelerinde bile Simpaş’ın Ankara’da yaptıklarında bu sistem kullanılıyor ve daha da artarak kullanılacak.” 

3. köprünün maliyeti 1 milyar, yarısı uzunluğundaki Nissibi’nin maliyeti 40 milyon $ 

Yatırım ve köprü denildiği zaman akla gelen en büyük projelerden biri de 3’üncü Boğaz köprüsü. Ancak Doka bu projede yer almamış. Özatay, aslında Türkiye’de bugün en büyük işin Nissibi Köprüsü olduğunu, Nissibi’nin yerli sermayle yapılan en büyük köprü olduğunu anlatıyor. Boğaz Köprüsü 1000 metre, bu köprü de 400 metre. Türkiye’de boyu 200 metrenin üzerinde 8 köprü bulunduğunu anlatan Özatay, “Gülsan diye bir firma inşa etti köprüyü, kalıplarını biz yaptık. Çok ekonomik bir köprü oldu” diyor. Peki ne kadar? Özatay şöyle cevaplıyor; “3’üncü Boğaz köprüsünün maliyeti milyar doların biraz altında, bu köprü onun yarısı kadar uzunlukta ve 40 milyon dolara mal oldu.”

2 milyon Suriyeliye konut, okul yapılacak 

“Türkiye’de 2 milyon Suriyeli var. Siz onların geri döneceğine inanıyor musunuz? Nüfusumuz 2 milyon arttı. Onların konuta, okula ihtiyacı olacak. İstanbul’da 500 bin Suriyeli olduğu söyleniyor. Çalışma izni aldıkları süreç sonrasında bunları konuşuyor olacağız.”

İşe aldığımız herkese 'sen müdürsün' diyoruz 

“Ben 41 yaşındayım, yeni nesil beni bile şaşırtıyor. “Ben bunu yapmam” deme yaşı çok düşmüş durumda. Bunun için biz şirkette aldığımız her elemana sen müdürsün diyoruz ve sorunu çözüyoruz. Her neslin bir beklentisi var. Sekreterinize bile ofis manager diyeceksiniz, tamam. Ben olumsuz bulmuyorum bunu. Bu yeni kuşak bizden daha fazla ailelerine düşkün. Tecrübeye önem vermiyorlar, sadece kendilerine bir şey öğretilmesine değer veriyorlar. 20 yıllık müdürsünüz ona bir şey ifade etmiyor, ona bir şey öğretiyorsanız size saygı duyuyorlar. Buna ayak uydurmazsanız erken emekli olacaksınız, 10 yıl sonra işyerinde hemen herkes bu yeni kuşaktan olacak.”