Türkiye Konut Finansman Kurumu önerisi

Ferit PARLAK

ABD’de Fannie Mae ve Freddie Mac, Fransa’da Caisse de Refinancement de I’Habitat, Japonya’da Japon Housing Finance Agency (JHF) gibi örnekleri bulunan bir kamu kurumunun kurulmasına yöne­lik kanun teklifi TBMM’ye su­nuldu. Söz konusu teklife göre kurulacak kamu kurumu; konut kredisinde maliyetleri ucuzlata­cak, vadeyi uzatacak, ipotek şart­larını kolaylaştıracak, bankalara alan açacak ve merkezi bütçeye yük olmayacak.

Teklifte, artan maliyetler ve 6 Şubat depremlerinden etkilenen illerde konut üretiminin devam etmesi nedeniyle başta İstanbul olmak üzere diğer illerde gerekli nitelikte dönüşümlerin yapılama­dığına dikkat çekilerek, kentsel dönüşümün hızlandırılması için Türkiye Konut Finansman Kuru­mu kurulması istendi.

Tahvil, bono, hisse senedi ihracıyla borçlanma…

Bu tür kurumların ‘finansman sağlama yöntemi’ ile ilgili bilgiler de verilen teklifin gerekçesinde, kurumun işleyişi ve finansman mekanizması; “Bu kurumlar dı­şarıya standartlaştırılmış menkul kıymet (tahvil, bono), varlığa da­yalı menkul kıymet, hisse senedi ihraç ederek çalışıyor. Bu sistemle teminatlı bir şekilde hareket edi­liyor ve açığa borçlanılamıyor. Ay­nı zamanda bu tür kurumlar, ken­disi hisse senedini çıkarabiliyor, iç ve dış piyasaya standartlaşmış ürünlerini ihraç edebiliyor.

Dola­yısıyla dış piyasadan da nakit gi­rişi sağlıyor. Bütçeye herhangi bir yük getirmeyen Konut Finans­man Kurumu bu işleyişle topladı­ğı likidite ile bankalara, finans ku­ruluşlarına, oralardaki alacakları üzerine almak kaydıyla ödeme ya­pıyor. Bu yöntemle döngü tamam­lanıyor ve taze kaynak oluşuyor” şeklinde detaylandırıldı.

Yeni Yol Partisi Tekirdağ Mil­letvekili ve Güvenlik Ve İstihba­rat Komisyonu Üyesi Cem Avşar tarafından TBMM’ye sunulan teklifin gerekçesinde; Türkiye’de 7.5 milyon riskli bağımsız birim bulunduğuna, bunların 2 milyo­nunun acil dönüştürülmesi ge­rekliliğine, İstanbul’da 1.5 mil­yon riskli yapının bulunduğu ve bunun 600 bini ise her an kendi­liğinden yıkılabilecek durum­da olduğuna dikkat çekilerek, bu çerçevede, deprem ülkesi olma­nın yanında konut stokunun da bu düzeyde riskli olmasının ola­sı depremlerin etkisini katbekat arttıracağına vurgu yapıldı.

Gerçek ve uygulanabilir çözümler gerekiyor

Artan maliyetler ve 6 Şubat depremlerinden etkilenen iller­de konut üretiminin devam etme­si nedeniyle başta İstanbul olmak üzere ülkemizin geri kalan illerin­de gerekli nitelikte dönüşümlerin yapılamadığının altı çizilen tek­lifte gerekçe; “Gerek ülke gene­linde gerekse İstanbul’da yapılan dönüşüm ve hazırlıklar ise cılız kalmaktadır. Bu çerçevede insan­larımızı riskli konutlarda, dep­remi bekler durumda bırakmak kabul edilebilir bir durum değil­dir. Gerçek, sürdürülebilir, uygu­lanabilir çözümlerin bulunması, gerekli finansmanın tedarik edil­mesi ve projelerin geliştirilme­si gerekmektedir” şeklinde ifade edildi.

Bütçeye ek yük getirmeyecek ‘çözüm yolu’

Türkiye Konut Finansman Ku­rumu’nun getirilerinin de anla­tıldığı gerekçede, kurum; “Orta ve dar gelirli vatandaşlara, ucuz ve uzun vadeli kredi imkanı sağ­layan, bütçeye ek bir yük getirme­yen ve dünyada bir çok iyi uygula­ma örneği bulunan Türkiye Konut Finansman Kurumu’nun kurul­ması ile Finansman Kurumunun kurulması; ülkemizin ekonomik şartları, riskli konut stoku ve dep­rem gerçeği göz önüne alınarak hükümet, halk ve yerel yönetimle­rin iş birliğinde finansman kayna­ğı ve üretim modelleri bakımın­dan uygulanabilecek bir çözüm yoludur” şeklinde tarif edildi.

Gelişmiş ülkelerde örneği var

Bu modelin, hemen hemen tüm gelişmiş ekonomilerde gö­rülen bir model olduğuna, Ame­rika’da üç, Almanya’da bir, Ja­ponya’da da bir örneği bulundu­ğuna dikkat çekilen gerekçede, “Bu kurumun temel görevi; or­ta ve düşük gelirli vatandaşla­rımız için konut finansmanını kolaylaştırmaktır. Yani iç ve dış piyasadan büyük miktarda fi­nansmanı sağlayıp o finansmanı gayrimenkul teminatı karşılığın­da konut kredilerini finanse et­mektir” denildi.

Yurt dışında 1985 yılından bu yana uygulanıyor

 -Fransa’da 1980’lerde gayrimenkul piyasasını desteklemek amacıyla yapılan reformun bir parçası olarak, 1985 yılında Caisse de Refinancement de I’Habitat kuruldu.

-Japonya gayrimenkul finansman kurumu Japon Housing Finance Agency (JHF) ise gayrimenkul piyasasına finansman sağlamak için Japonya Konut Finansmanı İdaresi Kanunu ile kamu kurumu olarak 2007 yılında Tokyo’da kuruldu.

-ABD’de Fannie Mae ve Freddie Mac kuruldu.

-Malezya’da 1986 yılında Kuala Lumpur’da kurulan Cagamas Berhad ikincil gayrimenkul piyasasının derinleşmesine ve ev sahipliğinin yaygınlaşmasına yardımcı olmak amacıyla kuruldu. Kurum geleneksel menkul kıymetler yanında faizsiz ürünler de ihraç ediyor.

Bankalara kredi alanı açıyor

İpotek finansmanı kuruluşları tüm dünyada likidite faaliyetinde bulunma ve menkul kıymetleştirme olarak iki ana iş kolunda faaliyet gösteriyor. Bankaların kullandırdığı kredi vadesinin, ortalama mevduat vadesine göre yüksek olduğu ülkelerdeki bankaların faiz risk yönetim faaliyetlerinin zorlaştığı biliniyor. Bankaları kredi/ mevduat oran rasyosunun artması, bankaların likidite ihtiyaçlarını artırıp, kredi verme kapasitesi azaltıyor.

Bankalar ve finans kuruluşları bilançolarındaki ipotekli kredilerini ipotek finansmanı kuruluşlarına teminat olarak göstermek şartıyla ipotek finansman kuruluşlarından kaynak kullanabiliyor. Kredi risklerini bilançodan çıkardıklarından daha düşük faizle kredi verme olanağı, sermaye yeterlilikleri ve likiditede rahatlatıyor ve yeni yatırımcıların sermaye piyasasında işlemine de imkan sağlıyor.