Doluluk ve fiyatlar dip yaptı, İstanbul otelleri zorda

SELENAY YAĞCI

Türkiye’nin en fazla turist çeken şehri İstanbul’da konaklama sektörü zor durumda. Yatak arzı talep artış hızını aştı. Bir yandan da ‘kaçak’ turizm patladı. Evler, odalar turiste kaçak olarak kiralanınca otel fiyatları dip yaptı. "Avrupa’nın en iyisi” sayılan İstanbul otellerinde oda fiyatları 170 liraya indi. Bu fiyata Avrupa’da üç yıldızlı otelde bile kalınamıyor. Doluluk göstergeleri de vahim durumu yansıtıyor: Bu yıl ilk çeyrekte İstanbul otellerinde doluluk oranı % 58’e kadar düştü. TUROB Başkanı Timur Bayındır, “Böyle giderse oteller kapanmaya başlayacak” dedi. Geçen yıl 11 milyondan fazla turist çeken İstanbul’un otel yöneticileri ‘kriz’ uyarısı yaptı.

Tek sorun yatırım hızı değil, fazla kapasite değil! En önemli konulardan biri de ‘kaçak’ konaklamalar. Bu konu acenteler, operatörler de dahil bütün sektörün gündeminde. Evler, apartmanlar turiste kiralanıyor. Özellikle kalabalık aileler halinde gezen zengin Ortadoğulu turistlerin tercih ettiği bu evler, otel yatırımcısını sıkıntıya sokuyor. 

Eskiden nisan - mayısta İstanbul’da yer bulunmadığını ifade eden Turistik Otelciler, İşletmeciler ve Yatırımcılar Birliği (TUROB) Başkanı Timur Bayındır, “İstanbul’da otelcilik ölüyor. Fiyatlar ve doluluk oranlarımız çok düşük. Böyle giderse oteller birer birer kapanır” dedi. 

Hem fiyatlar hem doluluk düşüyor 

Düşüşte kaçak otelcilik faaliyetlerinin etkisini vurgulayan The Green Park Satış & Pazarlama Koordinatörü Tarkan Yüksel, “Bu tür konutların Türkiye genelinde 25 bini aştığı tahmin ediliyor. Böylesi kiralık evler, oteller açısından haksız rekabete yol açıyor, özellikle online pazarda bu oluşumlarla rekabet etmek zorunda kalan oteller ister istemez oda satış fiyatlarını indirmek durumunda kalıyor. Otel yatırımları da, kaçak olarak konutların günlük turizme açılması da artıyor. Yani sektörü kriz bekliyor” dedi. 

Booking.com, hotel.de gibi internet üzerinden otel rezervasyonu yapan internet sitelerine göre İstanbul’da 5 yıldızlı bir otelde konaklamanın bedeli 170 TL’ye kadar iniyor. Oysa Avrupa’nın genelinde bu fiyata 3 yıldızlı otel bile bulabilmek zor. Günlük satılan oda bedeli ortalaması bu yıl ilk çeyrekte 2014’e göre yüzde 4.6 düşerek 113.40 euro’dan 108,11 euro’ya indi. 66 euro olan ‘oda başı gelir’ sabit kaldı. 

Fiyatlardaki düşüş dolulukları artırmaya da yetmedi. İstanbul’da mart ayı doluluk oranı yüzde 68’lerde. İlk çeyrekte ortalaması yüzde 58! İstanbul’da talepten fazla yatak olduğunu belirten TUROB Başkanı Bayındır, “Üstüne üstlük şu anda İstanbul’da sürekli otel yapılıyor. Önümüzdeki sezon yığınla otel faaliyete geçecek. Bunlar fiyat kırarak başlayacak ve piyasayı daha aşağı çekecekler. Zannediyorum önümüzdeki sezon turizm açısından vahim geçecek” dedi. Bayındır, vergi ödemeyen günlük kiralık evlerin sayısının arttığını vurgulayarak, “Turizm Bakanlığı tedbir almalı” dedi. 

Hastaneye dönüştürülebilir 

Otel doluluklarındaki düşüşte plansız otel yatırımlarının etkili olduğunu belirten Sheraton İstanbul Ataköy Hotel Genel Müdürü Mehmet Çulha şöyle dedi: 
“Otel sayısı arttıkça arz fazlası da artıyor. Pazarda yeni talep yaratılmazsa ve mevcut talepte daralmalar olursa oda fiyatları diğer ülke şehirlerinin çok daha altına düşecek. Özellikle son 2 yılda artan yatak arzı ve plansız otel projeleriyle beraber ciddi bir kapasite yaratıldı. Yerli veya yabancı zincir oteller, İstanbul’u yansıtmayan bölgelerde projelere imza attılar ve bulundukları bölgenin dezavantajı, bir an önce bilinirlik sağlamak ve yatırım maliyetlerini çıkarabilmek adına sektöre görülmemiş fiyatlarla girdiler. 5 yıldızlı otellerde iki haneli fiyatlar, işletmelere ve şehrimize uzun vadede büyük kayıplar verdirecek. Turizm portföyünde farklı ülke çeşitliliğini yaratmamız gerekir. Aksi takdirde birçok otel, AVM sektöründe olduğu gibi hastaneye veya okula dönüşecek.” 

Gayrimenkul danışmanlığı şirketi Keller Williams’ın Türkiye Başkanı Emre Erol da, “Şu an planlanan ve inşaat aşamasında olan otellerin hayata geçmesiyle önümüzdeki 2 yıl içinde otel arzında yüzde 15 artış bekleniyor” dedi. 

Talep geri gelecek umudu 

Doluluk oranlarında aylar itibariyle artış görünse de ortalamada düşüş yaşandığını belirten Dedeman Turizm Yönetimi Genel Müdürü Emrullah Akçakaya, “2014 yılı ilk çeyreğinde doluluk oranları bir önceki yıla kıyasla İstanbul pazarında yüzde 16.3 düştü. 2012-2013 yıllarında ulaşılmış olan yüzde 73 oranında doluluk verileri şimdilerde yüzde 58’lere kadar geriledi” diye konuştu. İstanbul’da otel yatırımlarının artacağını kaydeden Swissôtel The Bosphorus İstanbul Genel Müdürü Gerhard Struger ise geleceğe dair umutlu. “2014 ve 2015’te önceki yıllara göre bir düşüş var tabii, ekonomi etkilenince turizmde etkileniyor. Talep azlığı fiyatları da etkiliyor” diyen Struger, İstanbul’un gözde destinasyonlardan biri olduğunu, düşen talepte önümüzdeki dönem bir toparlanma beklediklerini söyledi.

“Bu uyarıyı dikkate almalıyız”

Plansız yatırımların İstanbul’da otel sektörünü kötü etkilediğini kaydeden TÜROFED Başkanı Osman Ayık, şunları anlattı: “Türkiye’nin en önemli marka şehri İstanbul. Planlama şart. İstanbul, Avrupa’nın başka şehirleri ile yarışmalı. Fiyat anlamında yerlerde sürünmemeliyiz. Bu yüzden otel yatırımlarının planlamak ve yıllara yaymak gerekiyor. Yüzde 58 İstanbul için yeterli doluluk rakamı değil. Bu bizim için bir uyarı. Bu uyarı dikkate alıp çalışma başlatmak lazım.”

Ortadoğulu turist evi tercih ediyor

Yılın ilk çeyreğinde yabancılara 4 bin 268 adet konut satıldı. İstanbul’un özellikle gözde mahallelerinde Ortadoğululara daire satışı da arttı. TUROB Başkanı Bayındır, Ortadoğulu turistin İstanbul’da otelcilere, göründüğü kadar olumlu etki yaratmadığını belirterek, “Zaten Araplar kalabalık geldikleri için ev kiralamayı tercih ediyorlar” dedi.