Metrekare değil 'değer'e göre imar transferi

Hamide HANGÜL

Köy Kanunu ile Bazı Ka­nunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Ka­nun maddeleri TBMM’den geçti. Bu kapsamda İmar Ka­nunu’nun 5’inci maddesine “imar hakkı aktarımı” ta­nımı eklendi. Böylece da­ha önce imar planlarına not düşülerek spesifik olarak yapılabilen imar transferi, kanunla gene­le yayılarak uygulanacak.

Böylelikle bir arsanın okul, yol, park, yeşil alan gibi ka­mu hizmet alanlarında kalma­sı halinde, o parseldeki emsale esas inşaat hakkı başka parsel taşınabilecek. Yani ilgili kamu idaresi ya da belediye, kendi­sine ait başka bir imar alanın­da vatandaşa yer gösterecek. Vatandaş da imar hakkı trans­ferini kullanarak, kendisine gösterilen yerde bina inşa ede­bilecek. Ancak burada metre­kareden ziyade ekonomik de­ğer belirleyici olacak.

SPK lisanslı şirketler değeri belirleyecek

Arsanın değeri ise raporla belirlenecek. Bu değeri SPK lisanslı değerleme şirketleri yapacak. Örneğin 1 milyon li­ralık 200 metrekare bir arsa­nın değeri, başka bir yerde 100 metrekareye denk gelebilir. O zaman da vatandaş ona göre tercih yapacak. Ya da tam ter­si 1,2 milyon liralık bir arsa de­ğeri, imar hakkı transferiyle 1 milyon liralık arsa için imkan sağlıyorsa mahsuplaşma dev­reye girebilecek. Kamu, va­tandaş kabul ederse arasının üzerine kalan kısım için de pa­ra ödeyip denkleştirecek. Dü­zenleme, yenilikler getirse de şehir plancıları açısından bazı handikapları da var. Bazı böl­gelerde nüfus dengesinin bo­zulması riskine işaret edildi.

‘Not’a gerek kalmadan transfer yapılacak

Yüksek Şehir ve Bölge Plan­cısı ve İmpo İmar AŞ Yöne­tim Kurulu Başkanı Hüseyin Oflaz, şunları söyledi: "Daha önce, örneğin imar yasağı ge­tirilen SİT alanlarında bulu­nan taşınmazlar, malikin baş­vurusu üzerine belediye ve il özel idaresine ait taşınmazlar­la takas edilebiliyordu. Ya da birçok bölgede imar planları­na plan notu düşülerek imar transfer hakkı kullanılabi­liyordu. Şimdi böyle bir nota gerek kalmadı.

Mesela kendi­sine ait parsel üzerinde yeni planlarda park yapılacak olan mülk sahibi, bu parseli kamu­ya verecek ama karşılığında o parsel kadar imar hakkını baş­ka yerde kullanabilecek, her­hangi bir mağduriyeti olmaya­cak. Ayrıca bu düzenleme ile kamunun da kamulaştırma bedeli gibi bir masrafı da orta­ya çıkmayacak.”

“Fark çıkarsa kamu ödeme yapacak”

Rapor sonrası mahsuplaşma gereken noktalar da çıkabilece­ğini belirten GHD Başkanı Kiraz, “Örneğin, 10 milyon liralık yer aldım, verdiğim yer de 12 milyon lira değerinde. Daha fazla emsal veremiyor idare. O noktada ilgili idare, ‘arada fark varsa bunu sa­na ödeyeceğim, denkleştirece­ğim’ diyor. Yine yasayla, metre­kareden ziyade ekonomik değe­re bakılacak.

Mesela Sakarya’da 10 milyon lira değerinde 400 metrekare bir yeriniz var, onun yerine vereceği 10 milyon lira değerinde 300 metrekare başka bir yer de olabilir. Bir de kamu ya da belediye imkanı varsa bunu verecek. Ancak idarenin elinde arsa yoksa yine parasını vere­cek. Çünkü her kurum aynı arsa hakkına sahip olmayabilir” dedi.

Kamulaştırmasız el atma davalarını önleyebilir

 Önceden not düşülerek yapılan ve örneğin Küçükçekmece’de 200 metrekare arsada imar transferine hak kazanan bir mülk sahibinin, Sarıyer’de yine 200 metrekare olarak hakkını kullanabildiğini söyleyen Hüseyin Oflaz,

"Şimdi, Küçükçekmece’de 200 metrekare arsası 1 milyon lira eden mülk sahibi, bunu herhangi bir yerde ama

1 milyon liralık imar hakkıyla kullanması öngörülüyor. Yine Sarıyer’de kullanmak isterse 200 metrekare değil 1 milyon liranın karşılığıyla belki 100 metrekare kullanabilecek. Ayrıca kısıtlılığın kaldırılmasıyla, kamulaştırmasız el atma davalarının önüne geçilmesi amaçlanıyor" dedi

“Kamu ‘hakkını koruyacağım’ diyor plan değeri raporla belirlenecek”

 Gayrimenkul Huku­ku Derneği (GHD) Başkanı Ali Güvenç Kiraz, kamuoyunda bir durumun yan­lış anlaşıldığını, o da ilgili kanunla, vatandaşın mülkünün imar planı dışında alınıp başka bir yere verilme­sinin söz konusu olmadığının altını çizdi.

Okul, park, yeşil alan, yol gibi kamusal imar uygulamalarının 40-50 yıldır olduğuna işaret eden Kiraz, imar hakkı transferiyle geti­rilen yeniliği ise şöyle anlattı: “İdare diyor ki, 1/1000’lik imar planları kesinleşti­ğinde ve senin alının kısıtlandığında şunu yapacağım: ‘Kullana­madığın yerin değeri­ni belirleyeceğim.

Bu­radaki hakkını koruyacağım. İnşaat hakkını, başka bir ta­rafta kullanmanı sağlamaya çalışacağım. Biz sana hemen kesinleşme sonrası bir arsa tahsis edeceğiz, imar hakları­nı da koruyacağız’ diyor. Yine kamu, para yerine imar hakkı vereceğim, raporla kullana­madığın hakkı sana tanzim et­meye çalışacağım’ diyor.”

İmarda devrim niteliğinde bir adım

Yüksek İnşaat Mü­hendisi Emrullah Yedikardeş: “Mec­listen geçen kanun, imar hakkı trans­ferini genelleşti­rip, kolaylaştırıyor. İmarda devrim niteliğinde bir adım olduğuna inanıyorum. Ör­neğin babadan miras kalan mülkünün imar pla­nı değişen, bundan haberi olmadığı için itiraz için süresini ka­çıran, parselinin üze­rine park yapıldığı için artık hak iddia edeme­yen mülk sahiplerinin mağ­duriyetini önleyebilecek bir gelişme bu.”

“Başka bir şehre aktarılabilecek”

Gayrimenkul Huku­ku Enstitüsü (GHE) Başkanı Ali Yük­sel: “Getirilen yeni hükümle beraber, imar planı ile kısıt­lanan parselin maliki, gene aynı belediye veya beledi­ye dışında ise valilik bölgesindeki bir plan alanında kendi par­seline taşıyabilmek­tedir. Kentsel dönü­şümde ise parseldeki imar hakkı başka bir ile de aktarılabilecektir.”

Olası handikapları

1-İmar transferi yine ticari imarlı olarak mı yapılacak yoksa konut imarı olarak mı kullanılabilecek?

2-Kamulaştırılarak sosyal donatı alanı olan o bölgenin, gelecekte yerel yönetim değiştiğinde yeniden özel mülkiyete dönmesi nasıl engellenecek?

3-Madde metninde, parselin yüzde 30’u ifadesinin, parsel yüz ölçümünün yüzde 30’u mu yoksa, parselin inşaat e

“Nüfus artışı getirirse ne okul ne yol yeter”

 Yeni yasal düzenlemeye ilişkin olası sıkıntı oluşturabilecek noktaları Hü­seyin Oflaz, şöyle özetledi: “Planlar nüfus yoğunluğu dengesi ve buna göre de yapılacak donatı yoğun­luğu dengesi gözetilerek hazırlan­maktadır. Örneğin bugün yaşanan problemlerin başlıcaları, sonradan yapılan plan değişiklikleridir.

Bu uy­gulamalarla nüfus donatı dengesi bozulabilir. Bazı bölgelerin nüfusu artacağı için ne yol yeterli gelir, ne okul, ne de AVM’ler. Dolayısıyla imar hakkı transfer yapılacaksa da hak­kın taşınacağı yerdeki nüfus-donatı dengesi de tekrar ele alın­malı. Ayrıca daha sonra imar planı değişikliği ile başka bir fonksi­yona çevrilerek imar hakkı doğmaya­cağına ilişkin bir kısıtlamanın ol­maması da bir başka handi­kaptır…” msalinin yüzde 30”u mu olduğunun açık olmaması