"Gayrimenkul sektörü GYF ile nefes alacak"

Başak Nur GÖKÇAM

Ekonomik konjonktür ve alım gücünün düş­mesi, bireysel yatırım­cıları arsa, GYF ve hisseli ta­pu gibi alternatif gayrimenkul yatırımlarını değerlendirme­ye yönlendirdi. Gayrimenkul sektöründe 2024 değerlen­dirmesini ve 2025 yılı beklen­tilerini paylaşmak için basın mensuplarıyla bir araya gelen Nurol GYO, bu yıl GYF tara­fına yönelimi öngördüklerini açıkladı.

Gelir dağılımının de­ğişmesinin ve insanların gay­rimenkule ulaşabilmesinde­ki zorlaşmanın aslında sadece Türkiye’nin değil tüm dünya­nın sorunu olduğunu belirten Nurol Holding Yönetim Kuru­lu Üyesi Ersun Bayraktaroğlu, “Türkiye gibi ülkelerde gayri­menkul aslında bir emekli­lik planıdır. Bir gayrimenku­lüm olsun, emekli olduğumda oradan bir kira gelirim olsun veya oturabileyim gibi düşü­nülür. Ama şu anda buna eri­şebilmek çok mümkün değil.

Müteahhidin ve geliştiricinin para kazandığı projeler hep üst segmente yönelik. Çünkü arsa maliyetlerinde problem var. O yüzden de buraya erişim pek mümkün olmuyor. Bunun erişimi de bir enstrümana pa­ra yatırarak mümkün. Bunlar da iki tane. Biri Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı (GYO) diğeri de Gayrimenkul Yatırım Fonu (GYF)” dedi.

Tapu almanın Türk tüketi­cisi tarafında önemini hatır­latan Bayraktaroğlu, “Tapu yoksa bir şey almadım zanne­diliyor ama bu da artık yeni sü­reçle evriliyor. Çünkü artık ta­pu almaya da imkân yok. O za­man da GYO’dan hisse senedi veya GYF’den katılma belge­si alınabiliyor.

Her iki enstrü­man da çok cazip. Hatta yatı­rımcı açısından baktığımızda GYF’nin daha cazip olduğunu söyleyebiliriz. Çünkü GYO his­sesinin fiyatı borsada da işlem gördüğü için gayrimenkulle di­rekt bağlantılı değil. Nurol’un yaptığıyla da veya o anki bor­sanın durumuna da bağlı. Ama GYF’deki katılma belgesinin değeri doğrudan içindeki gay­rimenkulün değeri ile eş. GYF çok hoş bir enstrüman ama gi­dilecek daha biraz daha yolu var” diye konuştu.

Konut sorununun önünü açabilir

Proje GYF’lerin konut soru­nunun önünün açılması açı­sından önemli bir gelişme ol­duğunu belirten Bayrakta­roğlu, “Proje GYF’yi sistemin içine konulmuş bir koopera­tif mantığıyla düşünebiliriz teorik olarak. Yani sermaye piyasası tarafından düzenle­nen bir kooperatif diye anla­yabiliriz. Bizim Nurol Portföy şirketimiz tarafında da bü­yük olasılıkla GYF’ler çıkabi­lir. Burada büyük ve daha hızlı gelişecek bir pazar var.

Şunu biliyoruz ki gayrimenkul çok geleneksel bir yatırım aracı. Bence önümüzdeki dönemde GYF’ler, hisseli arsa satışla­rı, herkesin konutla olan ba­ğını kurabilecek diye düşünü­yorum. Ben GYF’lerin sektör için kurtarıcı olacağını düşü­nüyorum ama tabii daha yeni keşfedildi” dedi.

Son 5-6 yıl içinde yaklaşık 1000 konutluk stoku erittik­lerinin bilgisini veren Nurol GYO Yönetim Kurulu Üyesi Tarık Ongun da “Şu anki meş­guliyetimiz de ofis stokumu­zun satışına yönelik gerçek­leşiyor. Ama ofis pazarı nis­peten daha yavaş ilerliyor.

Önceliğimizin İstanbul’un çe­perinde orta gelirli halka uy­gun konut projeleri üretebil­mek. Yine pandemiden son­ra çok tercih edilen bahçeli ev projelerine yönelebilmek. Ve yurtdışında da farklı yatı­rım imkanları bizim günde­mimizde. Mevcut ekonomik konjonktür ve enflasyonist ortamda sağlam durmaya gay­ret ediyoruz” dedi.

GYF’lerin ofisler için de büyük bir imkân yarattığı­nı söyleyen Bayraktaroğlu, “Çünkü ofis hacim olarak çok büyük ve teorik olarak Tür­kiye’de ofislerin de konut gi­bi pazarlandığını söyleyebi­liriz. Halbuki ofisin değeri­nin maksimize edilmesi için bütünlüğünün bozulmaması lazım. Fakat o büyük hacmi alabilecek güçlü sermaye ol­madığı için de böyle pazarla­nıyor. GYF’ler ise aslında bu olanağı veriyor.

Bir ofis pro­jesini GYF’nin içine koydu­ğunuz ve onu paylara böldü­ğünüz zaman o ofisten top­lamda elde edilecek gelirin, aldığınız katılma belgesi ka­darki payını kolaylıkla elde edilecek kira gelirini alabil­me faydanız var. Böylece hem binanın bütünlüğü bozulma­mış oluyor hem oradaki eko­nomiden fayda sağlanıyor hem de pay sahibi olunuyor. Dolayısıyla ticari gayrimen­kulde GYF’nin çok avantajlı bir yapı olduğunu düşünüyo­rum” dedi.

Ekonomik sıkıntı yatırım mantığını geliştirecek

 Tüketicide finansal okuryazarlığı ve gayrimenkul okuryazarlığının düşük olduğuna dikkat çeken Ersun Bayraktaroğlu, “Gayrimenkul denildiğinde sadece tapu biliniyor. Onun dışında bilgi pek yok. Bu alanda çalışmalar yapılıyor. Oradaki seviye yükselince, GYF tarafında da gelişme yaşanacak veya ekonomik sıkıntılar nedeniyle çalışmak zorunda kalınacak. Çünkü öbürüne erişemeyince ne alabilirim mantığı devreye girecek” yorumunu yaptı.

Ofiste arz yok 2025’te fiyatlar yükselecek

Son 2 senede hiç yeni ofis yapılmadığını söyleyen Tarık Ongun, “Bizim için ofis Büyükdere’den başlayan ve Maslak’a kadar giden hattı içine alır. Burada hiç yeni arz yok. Karşı yakada da yeni arz olmamakla birlikte 2026’da Finans Merkezi’nin devreye girmesini bekliyoruz. Artık arsa alıp ofis binasının kirasıyla bu para çıksın matematiği tutmuyor. Diğer yandan da pandemiyle birlikte ofisler küçülmeye başladı. Bizim 2025 beklentimizde kira fiyatları biraz daha yükseleceği yönünde” dedi.