“Ticari emlak piyasası 2008’den daha kötü bir krize doğru gidiyor”

Emre ERGÜL

ABD’nin en büyük 16’ncı bankası Silikon Vadisi Bankası'nın (SVB) batışıyla başlayan kriz, Avrupa’da İsviçreli Credit Suisse’in sallanması ve UBS’e satılmasıyla durulurken; uluslararası piyasalarda şimdi ticari gayrimenkul piyasalarının (Commercial real estate – CRE) vurulacağı konuşulmaya başlandı.

Uyarıyı yapanlardan biri de dünkü köşesinde “Kredi daralması özellikle ticari emlak piyasalarını etkileyecek” diyen DÜNYA Gazetesi yazarı Hafize Gaye Erkan’dı. Küresel uzmanlar da bu yönde art arda açıklamalar yaparken; belki de en sert uyarı Amerikalı yatırım bankası Morgan Stanley’nin analistlerinden geldi. MS analistlerine göre CRE piyasası, 2008 küresel bankacılık krizinden daha beter etkilenecek.

'COVID'zede ofisler!

Pandeminin başından bu yana uzaktan çalışma yaygınlaştıkça, ABD’deki ticari gayrimenkuller de 'COVID'zede oldu…

Ülkenin en yüksek tirajlı gazetesi USA Today, pandeminin başlangıcıyla bankaların batışı arasındaki döneme dikkat çekti: “İki bankanın mart ayındaki batışından çok önce, sektör, uzaktan çalışma yüzünden talebin azalması, artan maliyetler ve faizler gibi çeşitli konularla boğuşuyordu.” MS analisti Lisa Shalett son raporunda sektörün sorununu şöyle özetledi: “En büyük sorun, 2.9 trilyon dolarlık ticari ipoteğin yarısından fazlasının önümüzdeki birkaç yıl içinde yeniden finanse edilecek olması.

Mevcut oranlar olduğu yerde kalsa bile, yeni borç verme oranlarının, CRE’nin mevcut ipoteklerinin birçoğundan yüzde 3.5 ila 4.5 puan daha yüksek olması muhtemeldir.” MS analistlerinin ortak görüşü de şöyle: “Ticari gayrimenkul kredilerinin yüzde 80’ini küçük ve orta ölçekli bankaların oluşturduğu göz önüne alındığında, durum yakında daha da kötüleşebilir.

Ticari emlak fiyatları, 2008 mali krizi sırasındaki düşüşle rekabet edecek şekilde yüzde 40 kadar düşebilir. Bu tür zorluklar sadece emlak sektörüne değil, onunla ilgili tüm iş çevrelerine zarar verebilir.”

"Yarı yarıya düşecek"

Peki piyasa temsilcileri ne diyor? EY Americas Satış Müdürü Mark Grinis sektörün sorununu şöyle dile getiriyor: “Veri merkezlerimize veya e-ticarete güç veren endüstriyel binalarımıza bakarsanız, oldukça iyi durumdalar. Çok aileli bir şirkete girerseniz, kiralar biraz yumuşayabilir, ancak hâlâ konut arzı yetersizdir.

Ofis kredileri söz konusu olduğunda, 2021’den bu yana hacme göre yüzde 44 daha fazla temerrüde düştü ve yüzde 55 daha fazla özel hizmetteydi. Yani fırtına bulutları geliyor. Kısa vadede, kötü yapılandırılmış, kapitalize edilmiş ve finanse edilmiş binalar muhtemelen ya bir çeşit mülkiyet değişikliğine uğrayacak ya da hacizden geçecektir.”

5 milyar dolarlık varlık yöneten Dallas merkezli RREAF Holding’in CEO’su Kip Sowden de “daha sıkı borç verme gerekliliği” yüzünden sektörün daraldığına dikkat çekti: “2022’de şirketimiz, 2021’deki 1.3 milyar dolarlık işlem hacminden 1.5 milyar doları aştı. 2023’te ise, daha yüksek faiz oranları ve finansal kurumların fon sağlamaya çalışacağı anlaşma sayısındaki azalma nedeniyle bu rakamların muhtemelen yarıya düşeceğini düşünüyoruz.”

Çözüm ne? ABD'li uzmanların aklına gelen ilk şey, ofisleri eve dönüştürmek. Bu yüzden de New York, San Fransisco ve Los Angeles gibi kentlerde yerel yönetimlerle mevzuat değişimleri üzerine toplantılar yapılmaya başlandı bile…