Şirket kurtarma modeli 'barter' oldu

ÖZLEM ERMİŞ BEYHAN

Ticaretin yapılmaya başladığı günden beri barter sistemi var. Ancak son dönemde Türkiye’de piyasadaki kilidi çözmek için sistem çok farklı şekillere evriliyor. Öyle ki iflas noktasına gelen bazı sanayiciler için sistem bir nefes alma imkanı sağlıyor; bu paralelde de gayrimenkulde bir hareket yaratıyor.

Sistem nasıl işliyor?

Barterın bu en yeni uygulaması şu şekilde işliyor: Piyasaya borçlarını ödeyemeyen bir sanayici var...

Bu şirkete X diyelim. Uzun süredir tahsilat yapamayan alacaklılar şirketin kapısına dayanmış durumda. X şirketi zorda, nefes alacak hiçbir alan kalmamış. Burada barter sistemi ile kilidi çözmek için devreye giriliyor. Sanayiciden borcu devralınıyor. Örneğin 10 milyon TL seviyesinde bir borç bu. Borcunuzu biz ödeyeceğiz denilerek bu borç üstleniliyor. Daha sonra alacaklılarla toplanılıyor; bu borcun devralındığı açıklanıyor.

Bu paralelde Y gayrimenkul projesine gidiliyor; bir süredir satış yapmakta zorlanan bir proje... Bu projeden 10 milyon TL’lik gayrimenkul alınacağı söylenerek iskonto isteniyor. Yüzde 40 seviyesinde iskonto alınıyor. Daha sonra alacaklılara, “Gidin Y projesinden fiyat alın, ancak yüzde 10 iskonto alabilirsiniz, ama biz size yüzde 20 iskonto ile alacağınızı bu projeden konut vererek ödeyeceğiz” deniliyor. Böylece sanayici borcunun bir kısmını ödemiş ve nefes almış olurken, hem barterı yapan, hem alacaklı, hem de gayrimenkul projesinin yatırımcısı kazanıyor...

Uygulama son dönemde gayrimenkul projelerinden toplu alımlarda alınabilen iskonto arttıkça daha da popülerleşti. Bu işi meslek olarak uygulamaya başlayanlar da var, yöntemi uygulayan barter şirketleri de... Piyasada çok konuşulan bu uygulamanın farklı sektörlerde yansımaları var. Örneğin zor durumdaki yerel bir marketten alacağı olan peynir üreticisi; “Bana da böyle bir teklif geldi. 1 milyon alacağıma karşı bir barter firması kapımı çalarak daire teklif etti” dedi.

Sistemi uygulayan firmalardan biri de Garanti Barter. Şirket tarafından sistem bir borç yapılandırması olarak tanımlanıyor. Borçlu şirketin diğer şirketlere olan borçları, Garanti Barter tarafından yapılandırılıyor. Alacaklı şirketler ile iletişime geçerek devraldığı borcun yapılandırılmasına ilişkin bilgilendirme yapılıyor ve sistem içindeki üye gayrimenkul şirketleri vasıtasıyla, gayrimenkul sunumları gerçekleştiriliyor. Böylelikle hem üye havuzu büyütülüyor hem alacaklı şirket hem de gayrimenkul şirketleri kazançlı çıkıyor.

Malzemecilerin %36’sına barter teklifi geliyor

İMSAD Başkanı Ferdi Erdoğan, 2017 Barter Deneyimleri Araştırması'ndan 4 sonuca ulaştıklarını belirterek, şunları söyledi: "İnşaat malzemeleri üreticilerinin yüzde 36.1’i 2017 malzeme satışında barter teklifi ile karşılaştı. İnşaat malzemeleri üreticilerinin yüzde 8.2’si satışlarında barter yöntemini kullandı. Barter ile yapılan satışların toplam satışlar içindeki payı yüzde 1-9 aralığını geçmedi. İnşaat malzemeleri üreticilerinin yüzde 33.3’ü, kabul etmedikleri barter teklifleri nedeniyle iş kaybına uğradı.”

Gayrimenkulde projelerin yüzde 25’i barterla yükseliyor

LEYLA İLHAN

Son 1.5 yıldan bu yana satış sıkıntısı çeken gayrimenkul firmaları için barter yani takas modeli kurtuluş umudu oldu. Uzun zamandan beri sektörde uygulanan sistemin ise özellikle son dönemde daha da yaygınlaşmaya başladığı ifade ediliyor. Bu artışta 2017’nin son aylarında daha fazla kendini hissettiren satış problemi etkili oldu. Piyasadan edindiğimiz bilgilere göre bu dönemde müteahhitlerin peşin para vererek proje geliştirme yöntemi yerine, daire karşılığında iş yapma yöntemini daha fazla tercih ettiği aktarılıyor. Bundan dolayı yaptıkları ihalelerin yüzde 50’si bartera dönmüş. Bir projenin tamamının ise yüzde 20-25’nin barterla yapılır hale geldiği belirtiliyor. Aslında model kısa vadede firmaların öz sermayesini harcamadan projeyi tamamlaması ve eldeki stokları eritmesi açısından faydalı gibi duruyor. Ancak bu fayda barter oranının yüzde 5’lerde kalması halinde geçerli oluyor. Çünkü barterla daire alan malzemeci ya da taşeron daha sonra bu daireleri firmanın belirlediği rakamın altında satışa çıkarabiliyor. Dolayısıyla barterlı anlaşmalarda oranlar arttıkça firmaların satış politikalarına zarar verebiliyor. Bu da o firmadan konut alan yatırımcıyı zarar uğratabildiği gibi projeye de zarar verebiliyor.

Faizler düşerse barter azalır

Müteahhitler için zor dönemlerde bir çözüm modeli haline gelen barter sistemi, bu modeli kabul etmeyen malzemeci veya taşeron firmaları ise zorda bırakıyor. Bilgilere göre bazı şirketlerin ihaleye çıkarken barter kabul etmeyen firmaları elediği sadece barterı kabul eden firmalarla yola devam ettiği kaydediliyor. Bu da barterı kabul etmeyen firmalar için zorlayıcı bir durum oluşturuyor. Firmaların son dönemde çokça benimsediği barter modelinin ise ancak faizlerin düşmesi ile azalabileceği ifade ediliyor. 

Büyük metrekarelerde barter artıyor

Konuyla ilgili Mint Yönetim Kurulu Başkanı Sefer Altıoğlu ise 4+1 veya dükkan gibi satış güçlüğü olan ürünlerin bartera konu olduğunu söyledi. İnşaat şirketlerinin bu yöntemle ellerindeki stokları ellerinden çıkardığını hem de iş yaptırdıklarını belirten Altıoğlu, ürünün metrekaresi arttıkça ve yoğunluk arttıkça bu yöntemin kullanıldığını aktardı. Altıoğlu, şunları söyledi: “1+1 veya 2+1 gibi dairelerin olduğu projelerde ihtiyaç yok. Çünkü İstanbul’da hane ortalamasına düşen nüfus oranı 2.8. Bu da İstanbul’da hane ihtiyacının 2+1 olduğunu geniş daire ihtiyacının az olduğunu gösteriyor. Markasız konutlarda maliyetin yüzde 50’si barterla finanse ediliyor. Markalılarda bu oran yüzde 15. Son 3 yılda 1 milyon 800 bin konut satıldı. Bu süreç içinde 3 milyona yakın yeni konut imalatı yapıldı. Elde 1 milyon 200 bine yakın stok bulunuyor. Bunların da önemli bir kısmı yüksek metrekareli konutlar. İhtiyacı anlamayan bir üretim var.”

Barter yapmayan geri planda kalıyor

• Tesa Yapı Yönetim Kurulu Başkan Vekili Asım Sağlam:

Barterla iş yapan firmalar tercih edilmeye başlandı. Piyasanın güncel durumundan dolayı barterla iş yapmayı kabul etmeyen firmalar ise geri planda kalıyor.

• Invest İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Bahattin Uçar: Barter’la daire verdiğinizde alan kişi daha ucuza satabiliyor. Onun için biz mümkün oldukça bartera girmiyoruz. Bizimle taahhüt işi yapanlar da diğer alıcılar gibi gidip satış ofisinden alıyor. Diğer türlü sizden 500 liraya alıp sonra 400 liraya satabiliyor. Bu da satış politikanızı bozuyor ve daire alanları olumsuz etkiliyor.

• Hasanoğlu İnşaat’ın YK Yardımcısı Haluk Hasanoğlu: Barterın yükselmesi firmaların pazarlama politikalarını etkiler hale gelecek. Bu nedenle barter yapmamaya çalışıyoruz. Bu yöntemde oran yüzde 5'te kalmalı.