Ofis kiralayan da, alan da azaldı

Leyla İLHAN

İSTANBUL - Son yıllarda en fazla yatırım çeken alanların başında gelen Türkiye ofis pazarında kiralama ve satış talepleri 2016 yılında düşmeye başladı. 5.1 milyon metrekarelik bir ofisin olduğu pazarda, ekonomideki daralmanın yanı sıra bir anda çok fazla ofis arzının pazara girmesi ofiste büyümenin gerilemesine neden oldu. Bundan dolayı boş kalan ofis sayısı artarak yüzde 23.6’lara yaklaştı. Diğer taraftan pazara yeni yapılan ofislerin girmeye devam ettiği görülüyor.

Cushman & Wakefield’in ofis verilerine bakıldığında da taleplerin arzın altında olduğu görülüyor. Veriler incelendiğinde 2015 yılında yaklaşık 490 bin metrekare, 2016 yılında ise yaklaşık 380 bin m2 nitelikli ofis binası tamamlanıp arza eklenirken, 2015 yılında toplam 327 bin metrekare olan işlem sayısı 2016 yılında gerileyerek 202 bin m2’ye geriledi. Bir diğer deyişle son 2 yılda arz yaklaşık 870 bin m2 artarken, mevcut ve yeni arzdan yaklaşık 529 bin m2 kiralandı veya kullanıcıya satıldı. Ofis arzınının kısa sürede en hızlı arttığı bölgeler Kağıthane, Ataşehir ve Ümraniye olarak öne çıkıyor. Artan ofis arzı nedeniyle bazı geliştirici firmaların elinde bulunan fazla ofis stokunu hazır ofis alanında değerlendirildiği gözlenirken, birçok şirketin taşınamlarını erteleyip mevcut yerinde kira kontratlarını yeniden pazarlık konusuna dönüştürmeye başladığı aktarılıyor.

Yatırım amaçlı blok satışları azaldı

Cushman & Wakefield Yönetici Ortağı Tuğra Gönden de düşüşe işaret ederek, son yıllarda ofis kiralama ve kullanım amaçlı satın alma işlem hacimleri yıllık 300 metrekare dolayında gerçekleşirken 2016 yılında ise bu rakamın yaklaşık 200 bin m2 seviyelerine gerilediğine vurgu yaptı. Bu dönemde kiracıların yer değiştirme yerine mevcut ofislerinde kalmayı tercih ettiğini anlatan Gönden, “Yatırım amaçlı blok ofis satın alımları nitelikli ofis binalarında çok gerçekleşmedi. Yatırım amaçlı ofis birim satışlarının ise bir süredir artan arz ve boş alanlarının kiralara etkisi ile birlikte gerileme eğiliminde olduğunu gözlemliyoruz. Bunların yanı sıra hala talep olmakla birlikte mevcut konjöktörün etkisiyle birçok ofis taşın- Ofis pazarında yeni arzlar sürerken, ofislerin kiralama ve satış hızı azaldı. 2015 yılında toplam 327 bin m2 olan işlem sayısı 2016 yılında azalarak 202 bin m2’ye geriledi ama projelerinin ertelendiğini de görmekteyiz” diye konuştu.

Kira artışları durdu

Ofislerde boşluk oranın yüzde 23.6 olduğunu, bunun daha çok gelişen ofis bölgelerinde artan arzın etkisinden kaynaklandığını belirten Gönden, “Yeni bölgelerin kullanıcılar tarafından tercih edilmesi ise zaman alıyor ve hızlı artan arz ile birlikte orta vadede boşluk oranları ciddi artış gösterebiliyor” dedi. Artan arz ve kur baskısı ile birlikte geçmişteki kira artışlarının önünün kesildiğini kaydeden Gönden, “Birincil bölgelerdeki birincil binalarda kiralar daha sabit kalırken, gelişen bölgelerde kiralarda döviz bazında düşüşlere sebep oldu. TL bazında çoğu bölgede kiraların sabit kalmaya devam ettiğinin de altını çizmek gerekir” diye konuştu.

Altın Emlak Genel Müdürü Hakan Erilkun, genel olarak Türkiye’de ofis stoğunun az olduğunu kaydederek, bazı bölgelerde yoğunluk olsa da, bazı bölgelerde ofis açığı bulunduğuna kaydetti. Yoğunluğun özellikle Merkezi İş Alanı olmayan bölgelerde yaşandığını aktaran Erilkun, “Çok fazla ofis ihtiyacının bulunmadığı Kağıthane’de yapılan ofis sayısı artıyor. Yine Başakşehir’in bazı noktalarında Kağıthane’deki gibi bir durum var” diye konuştu. Merkezi İş Alanı ilan edilen Basın Ekpress hattında ise ihtiyaçtan dolayı yeni ofislerin yapılmaya devam edeceğini kaydederek, “Bölgedeki boşluk kiralık durumda olan yeni bitmiş ofislerden kaynaklanıyor. Bölgede ki fiyatlarında yüksek olması da bölgeyi etkileyen bir durum” ifadelerini kullandı.

İstanbul stokunu erken üretti

Satış ve kiralamada büyük bir hareketlilik gözlenmediğini anlatan EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Yazıcı, “Pazarda bir alım satım hareketi var fakat bu da 2015’teki gibi değil” dedi. Ancak doğru yerde doğru lokasyonda doğru fiyatlandırma ile yapılan projelerin her dönem talep aldığını aktaran Yazıcı, “Böyle projelerde hareketlilik devam ediyor. Fakat yoğunluğun olduğu ve doğru konumlanmayan projelerde sıkıntı var ve bu sıkıntı hemen giderilecek gibi görünmüyor” dedi.

Merkezi yerlerden ziyade Kartal, Kurtköy, Basın Ekpres gibi şehrin çeperlerinde olan alanlarda stok fazlası oluştuğunu belirten Yazıcı, “Merkezi yerlerde ise fiyatları yüksek olan projelerde ise kiralama ve satış yavaş gidiyor” diye konuştu. İstanbul’da geçtiğimiz yıllarda yıllık 350 bin 400 bin m2 ofis kiralaması yapıldığını anlatan Yazıcı, bugün kentte inşaatı devam eden ve stokta olan 3 milyon m2 ofisin bulunduğunu bunun büyük bir rakam olduğunu kaydederek, “İstanbul stokunu olması gerekenden daha erken bir sürede üretti. Burada öncelikle doğru konumlanmış ve doğru projelendirilmiş projeler satılacak. Diğer stokların eritilmesi uzun bir süreç alacak” diye konuştu. Bazı firmaların kur artışından sonra kur sabitlemesine gittiğini aktaran Yazıcı, pazarda artık alıcı baskın bir döneme geçildiğini belirterek “Bu dönemde alıcıya pazarlık yapıp uygun fiyata ofis alma imkanı veriyor” dedi.

2 MİLYON M2'LİK YENİ ARZ BEKLENİYOR

Önümüzdeki 2 yıl içerisinde yaklaşık 2 milyon m2 arzın eklenmesinin öngörüldüğünü aktaran Tuğra Gönden şu bilgiyi verdi: “Bunun 1 milyon m2’si İstanbul Finans Merkezi (İFM) ki bunlar ağırlıklı inşaatı 2015 veya 2016 yılında başlayan projeler. 2016 yılı itibariyle ise yeni projelerin İFM haricinde daha az sayıda olduğunu görüyoruz, dolayısıyla nitelikli boş alanların önümüzdeki 2-3 yıl içinde ciddi oranlarda emileceğini düşünüyoruz. Siyasi belirsizlikler ve güvenlik risklerinin ortadan kalkmasıyla birlikte işlem hacimlerinin artmasını bekliyoruz. Boşluk oranlarının da yine yüzde 10 civarına gerilemesi mümkün olabilir.”