Ofis kiralama 'out' satın alma 'in'

İSTANBUL - İstanbul'un bölgesel merkez haline gelmesi, yapılacak finans merkezi, yabancı firmaların ofis talebi ofis yatırımlarını da değiştirdi. Eskiden sadece kiralama amacıyla yapılan ofisler son zamanlarda satışa çıkmaya başladı. Özellikle konutlara göre daha fazla prim getirisi sağlamaya başlaması ve yatırımdan daha hızlı geri dönüş alma imkanı, satışa çıkan ofis projelerini artırdı. Hatta bazı ofis projeleri tıpkı konut gibi topraktan dahi satılıyor. Ofisler, kira getirisinin etkisiyle özellikle yatırımcılar tarafından blok halde satın alınıyor.

YABANCILARIN OFİS TALEBİ ARTIYOR

Son dönemlerde ofis satışının arttığını söyleyen GYODER Başkanı Işık Gökkaya, "Bazı yatırım şirketleri bu ofisleri alıp kiraya vermeye başlıyor. Bu durum projeyi geliştiren için de önemli bir finansman kaynağı haline geliyor" dedi. Bugün İstanbulda 3 milyon metrekarelik ofis alanı olduğunu, bunun talebe cevap veremediğini aktaran Gökkaya şöyle konuştu: "Çünkü İstanbul finans merkezi oluyor. Yabancının ofis talebi artıyor. Uluslararası şirketler merkezlerini İstanbula kaydırıyor. Fakat yeterli ofis olmadığı için A ve B sınıfı ofis ihtiyacı devam ediyor. Önemli lokasyonlarda boşluk oranları çok az. Bu da kiralama ve satın almayı hızlandırıyor. Şu anda ofislerin yüzde 20si satışta."

KONUT YATIMCISI OFİSE YÖNELİYOR

Ofis satışlarının hızlanmasının iki nedeni olduğunu söyleyen TNL Gayrimenkul Geliştirme Kurucu Ortağı Emre Yazıcı, ilk nedenin kiralama amacıyla geliştirilen ofis projelerinde sermaye ihtiyacının yüksek olması ve geriye dönüşlerin uzun zamana yayılması olduğunu belirterek, "Halbuki projeyi satabiliyorsanız, aynen konut geliştirme projelerinde olduğu gibi daha az bir sermaye ile başlayarak, projenin finansmanını satışlarla karşılayabilirsiniz. Böylece öz sermaye karlılığı yükseliyor. Bu da doğal olarak ofis geliştiricilerini satışa yönlendiriyor" dedi. İkinci nedenin ise konuta yatırım yapan küçük yatırımcıların bir kısmının yavaş yavaş ofis projelerine yönelmeye başlamış olmaları olduğunu kaydeden Yazıcı şöyle konuştu:

"Kiraya vermek amacıyla konut aldığınızda elde ettiğiniz kira gelirinin gelir vergisini vermek durumundasınız. Halbuki işyerine kiraya verdiğiniz zaman, kiracınız olan şirket sizin yerinize kiraya ilave olarak stopaj yatırıyor. Burada yatırımcı açısından bir avantaj mevcut. Ayrıca kiraya verdiğiniz konut kiracı çıktığında eskiyor ve içini yaptırmak ciddi bir maliyet tutuyor. Halbuki bir işyeri ise bu tadilat yeni kiracı şirket tarafından yapılıyor. Zaten her gelen yeni kiracı ofisi kendi ihtiyacına göre yapıyor ve mal sahibine bunun pek maliyeti olmuyor."

OFİSİN GERİ DÖNÜŞÜ DAHA HIZLI

Konuttaki satın alma fiyatı ile kira getirisi oranının ofise göre çok daha fazla yıla yayılmasının da ofis satışlarına kaydırdığını anlatan Yazıcı, "Örnek olarak bir konut 17-18 yıllık kirası karşılığı geri dönüyorsa, bu oran ofislerde 12-13 yıllarda dönüyor. Sonuç olarak da bunun farkına varan küçük gayrimenkul yatırımcıları yavaş yavaş haklı olarak ofis ve dükkan yatırımına yöneliyorlar. Bunların dışında, kendi kullanımı amacıyla ofis alanların sayısında eskiye göre bir artış olduğunu düşünmüyorum. Ofisleri kullananların büyük bölümü kiracı olmayı tercih etmekte ve sermayelerini ofis almak yerine kendi işlerinde kullanmaktalar" dedi.

SATIŞ TRENDİ DEVAM EDECEK

Küçük yatırımcının ofis yatırımının farkına vardığını anlatan Yazıcı, dolayısıyla bu trendin devam edeceğini öngördüklerini söyledi. Ancak bazı detayları gözardı etmemek gerektiğini söyleyen Yazıcı şöyle konuştu: "A sınıfı diye yaptığınız bir ofis projesini birçok kişiye sattığınız zaman, yönetim planı da buna uygun şekilde baştan dizayn edilmemişse ileride bu güzelim projenin baştan kimsenin ummadığı şekilde kötü bir sürprizle bir iş hanına dönüşme riski olabilir. Bu durumda da buradaki kiralar ve satış fiyatları yıllar itibariyle geriye gidecektir. Çok iyi bir yönetim planı yapılması gerektiğini düşünüyorum."

TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Teminat Değerleme Departmanı Koordinatörü Fatih Tosun, özellikle son dönemde ofis kiralamanın yanı sıra satın alma trendinin giderek arttığını söyledi. Tosun, ofiste satın alma trendini şöyle değerlendirdi:
"Birincisi artık ofis alanına yatırım yapan inşaat şirketleri yaptıkları yatırımının karşılığını uzun dönemde almak istemiyor; ayrıca hem mevcut hem de gelecekteki yatırımlarının finansmanını kolaylaştırmak istiyorlar. Diğer etmen ise; pazardaki ofis getiri oranlarının konuta göre daha iyi olmasıdır."

Bu durumun bireysel yatırımcıların da ofis sektörüne ilgi duymasına sebep olduğuna işaret eden Tosun, özellikle bina satın alımlarında ve yabancı yatırımcıların ilgisini çekme açısından çok mülkiyetliliğin bir dezavantaj olarak yansıyabildiğini söyledi. Tosun, İstanbulda genellikle merkezi iş alanları (MİA) dışı, küçük kiralanabilir alana sahip bağımsız bölümlerden oluşan ofis binalarında satış yapılırken, Anadoluda ağırlıklı olarak inşaat şirketlerinin hem MİA, hem MİA dışı alanlardaki projelerini satışa çıkardığını aktardı.

YABANCILARIN TALEBİ KİRALAMA

Yabancıların ofis projelerine ilgisinin genellikle kiralama yönünde şekillendiğini aktaran Fatih Tosun, "Bunun da en büyük sebebi hem mütekabiliyet yasasından dolayı karşılaşılan zorluklar hem de bekledikleri standartlarda inşa edilmiş ofis projelerini uzun kontratlarla kiralayıp sermayelerini başka yatırımlarda kullanmak istemeleri. Ancak yeni düzenlemelerde yabancılara gayrimenkul satışında esneklikler sağlanırsa ofis projelerine yabancı yatırımcı ilgisi artacaktır" yorumunu yaptı.

Varyap sadece 'satılık ofis olan bir proje yaptı

İstanbulun bölgesel merkez işlevinin ofis piyasasında hareketlilik yarattığını belirten Varyap CEOsu Erdinç Varlıbaş, "Ekonomide yaşanan canlanma ve doğrudan yabancı yatırımcıların yönünü Türkiyeye çevirmesi ile ofis ihtiyacı artıyor. Aynı zamanda gelişen bölgelerde, ofis ve mağazaların, konutlara göre daha fazla prim yapan gayrimenkuller arasında yer alıyor. Yatırım aracı olarak değerlendirildiğinde de, daha kolay kiraya verilmesi ve kurumsal firmaların uzun süreli kiracılar olması açısından daha karlı ve güvenilir oluyor" dedi.

Ofis arzındaki hızlı genişleme ve bu doğrultuda ilk üç çeyrek sonunda İstanbulda A sınıfı ofis artışına rağmen talebin karşılanamaması sebebiyle ofis satış trendinin sürmeye devam edeceğini öngördüklerini dile getiren Varlıbaş, "GYODERin gayrimenkul sektör raporuna göre, 2011 yılının ilk 3 çeyreğinde yabancı şirketlerin kiralama eğilimi devam ediyor. Ancak hem yerli hem de yabancı şirketlerin daha küçük metrekare ofislere talebinde artış gözlemleniyor" açıklamasını yaptı.

Erdinç Varlıbaş, Anadolu yakasının yeni cazibe merkezi Pendikte Aralık 2011de inşasına başladıkları Varyap Plaza projesinin devam ettiğini belirterek, 278 adet ofis ve ticari alan ile bölgenin özellikle küçük ve orta ölçekli kuruluşlarının A tipi ofis ihtiyacına cevap vermeyi öngördüklerini söyledi. Projeyi 2013te teslim edeceklerini aktaran Varlıbaş, Varyap Meridian içerisinde yer alan G Bloktaki ofis ve dükkanlarının da satışının devam ettiğini söyledi.

Ankaradan İzmire birçok ofis projesi satışta

* Tepe Prime (Tepe İnşaat; Ankara-Mustafa Kemal)
* VİA Tower (Bayraktar İnşaat; Ankara-Söğütözü)
* Next Level (Pasifik İnşaat; Ankara-Çukurambar)
* Soho Ofis (SOYAK; İstanbul-Zincirlikuyu)
* Sarphan Finans Park Ofis (Sarp Grup; İstanbul-Ataşehir)
* Varyap Plaza (Varlıbaş Holding; Pendik)
* Dumankaya Vizyon (Dumankaya İnşaat; İstanbul- Kartal)
* Mall of İstanbul Ofis (Torunlar GYO; İstanbul-Mahmutbey)
* İstanbul Vizyon Park (KUYAŞ Kuyumcukent; İstanbul-Çobançeşme)
* İstanbul Tower (Keleş İnşaat; İstanbul-Bayrampaşa)
* İTower Bomonti (Sinpaş GYO-Fer Yapı; Bomonti)
* Ofisim İstanbul (Özyapı Grubu; Maltepe)
* Beyaz Ofis (Helis Yapı; İstanbul-Kartal)
* Arista Bomonti Business (Ar şirketler Grubu;İstanbul-Bomonti)
* Kağıthane Ofis Park (Tekfen Emlak; İstanbul-Kağıthane)
* Ağaoğlu My Office 2012 (Ağaoğlu; Güneşli)
* NEF Kağıthane 11 (Timur Gayrimenkul; İstanbul-Kağıthane)
* Kartal Kule (EA İnşaat; İstanbul-Kartal)
* Bayraklı Tower (Kavuklar Grubu-Miray İnşaat;İzmir-Bayraklı)
* Folkart Towers (Folkart Yapı; İzmir-Bayraklı)
* Megapol Tower (Megapol Yapı)
Kaynak: TSKB Gayrimenkul