Konutta, devletten sonra sektör de harekete geçti

Seçim beklentisi, faiz tartışmaları ve genel olarak düşük büyüme beklentisiyle konut satışlarında durgunluk ortaya çıkınca, ilk önce hükümet ‘peşinata destek’ uygulaması kararı almıştı. Şimdi sektör, geçmiş yıllarda da olumlu etkisi tecrübe edilmiş ‘Bahar Kampanyaları’ ile satışları canlandırmaya çalışıyor. Bir yandan fiyat indirimi ve cazip promosyon kampanyaları yapılıyor; diğer tarafta da eskiden de başvurulan özel finansman modelleri, faiz indirimi, vade kolaylıklarıyla daha yoğun şekilde devreye alınıyor. Ocakta yeni konut satışları bir önceki yıl aynı aya göre % 5.4 azalmış, toplam satışlar % 1.7 düşmüştü. Ocak 2014’e göre düşüş % 36 ile daha dikkat çekici düzeyde gerçekleşmişti. Yapı ruhsatı ve oturma izni rakamları her 4 konuttan ancak 3’ünün satılabildiğini ortaya koymuştu. Hem hükümeti hem de sektörü harekete geçiren bu tablo oldu. Satışı artırmak için kişiye özel ödeme seçenekleri geliştiren, faizi düşüren, KDV’yi almayan, hatta alıcıyı tatile gönderen kampanyalar var.

İki olumsuz sinyal, önce devleti, şimdi de konut şirketlerini harekete geçirdi. Konut satış rakamları ile yapı ruhsatları ve kullanım izin belgeleri makasının verdiği sinyallere bakarak, hükümet “peşinata katkı” teşviğini devreye koymuştu. Gayrimenkul şirketleri de seçim öncesi, ‘bekle gör’ tercihi ile ertelenen talebi canlı tutmak için iki yönlü kampanyalarla devreye giriyor. Bir yandan fiyat indirimi ve cazip promosyon kampanyaları yapılıyor; diğer tarafta da eskiden de başvurulan özel finansman modelleri faiz indirimi, vade kolaylıklarıyla daha yoğun şekilde devreye alınıyor. Bu yılın ocak ayında, Türkiye genelinde birinci el konut satışı bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 5.4 azalarak 37 bin 971 oldu. Toplam satışlar yüzde 1.7 düzeyinde gerileme gösterdi. Bir önceki aya göre düşüş yüzde 36 ile daha dikkat çekici düzeydeydi. 2014 yılının aralık ayında 134 bin 666 konut satılmıştı. 

Bu yılın ilk ayında satış rakamı 86 bin 167’de kaldı. Bir başka olumsuz sinyal yapı ruhsatları ile oturma izin belgeleri makasının açılmasından geldi. 2014 yılında 1 milyon 14 bin yapı ruhsatına karşılık oturma izin belgesi sayısı 766 bin 527 olarak gerçekleşti. DÜNYA Yazarı Alaattin Aktaş’ın yaptığı hesaplamaya göre, geçen yıl tamamlanan ve satılabilecek durumda olan her 100 konuta karşılık 76 ilk el konut satışı gerçekleştirildi. Bir başka ifadeyle kullanılabilir hale getirilmiş her 4 konuttan ancak 3’ü satılabildi. Bu gelişmeler hem yeni projelerin realize edilebilmesi hem de stokların eritilebilmesi için rutin dışına çıkan desteklerin devreye konulmasını gerektirdi. Önce hükümet desteği geldi. Yüzde 25’lik peşinatın yüzde 15’i kadar devlet katkısı uygulaması başlatılacağı açıklandı. Arkasından Ağaoğlu gibi büyük sektör şirketleri kendi finansman modellerini duyurdu. Sektör, önceki yıllarda da etkili olduğu ispatlanmış ‘bahar kampanyaları’na yüklenmeye başladı. Kampanyalarda yüzde 10’u aşan indirim yapanlar, KDV’yi üstlenenler, faizi sıfıra çekenler hatta tatile gönderen bile var. Kampanyalarda başka birçok alternatifl er sunuluyor. 

Konut kredilerinde faizler 10 yıl vadede 0.89 ila 1.29 arasında seyrediyor. Bu oranlar 2013 yılı sonunda 0.90 altına inmiş, 2014 ilk çeyrekte 1.15 düzeyine yükselmiş, sonra tekrar 0.90’a gerilemişti. Halen 0.90, sektörde uygulanan en düşük faiz oranı. Üst bantta oran 1.30’a kadar çıkıyor. Konut kredisi toplamında yüksek bir artış izlenmiyor. 14 Şubat 2014 itibariyle 111.6 milyar lira düzeyinde bulunan krediler 13 Şubat 2015 itibariyle 127.4 milyar düzeyinde. 

Sektör ne diyor? 

Sektör yetkilileri, satışların durgun geçmesinde, seçimlerin, faiz tartışmalarının etkili olduğu görüşünde. Tüketicide faiz inecek beklentisi var. Kur yükselişi yabancı alıcılar için Türkiye’de konut alımını cazip hale getiriyor. Bu tarafta artış da var ancak bu satışlar sektörün hedefl erini gerçekleştirmesi için yeterli değil. Kampanyalar işte bu koşullarda devreye alınıyor. Eva Gayrimenkul Değerleme Lisanslı Değerleme Uzmanı Deniz Şahinkaya, bahar kampanyalarının özellikle satışları artırıcı özelliklere sahip olduğunu söyledi. Son 5 yıldaki konut satışları incelendiğinde bahar kampanyalarının başladığı yılın ikinci çeyreğinde konut satışlarının ilk çeyreğe nazaran artış gösterdiğini söyleyen Deniz Şahinkaya, faiz oranlarının yükseldiği 2014 yılının 2. çeyreğinde bile ilk çeyreğe göre yüzde 3.5 artış gözlemlendiğini kaydetti. Şahinkaya, bu artışın 2013’te yüzde 7.7, 2012’de yüzde 19.8, 2011’de yüzde 12 ve 2010’da yüzde 27.8 oranlarında gerçekleştiğini belirtti. Konut satışının genelde yılın en son çeyreğinde gerçekleştiğini, bunun dışında en çok satış yapılan dönem genelde yılın 2. çeyreği, yani bahar dönemi olduğunu aktaran Şahinkaya, “Ancak her ne kadar konut üreticilerinin yapmış olduğu kampanyalardan faydalanıp konut sahibi olanlar olsa da hiçbir ödeme kolaylığı kampanyası banka kredisine rakip olabilecek durumda değil. Yine en çok kullanılan finansman yöntemi mortgage kredisi” diye konuştu. 

Kampanyaların genelde lüks konut projelerinde orta-ortaüst segment alıcılara yönelik yapıldığını ifade eden Deniz Şahinkaya, bu kampanyaların sektörü hareketlendirmeyi biraz olsun sağlasa da orta-alt gelir grubuna yönelik yapılacak kampanyaların sektörün daha da ivmelenmesini sağlayacağını söyledi. Şahinkaya, özellikle orta-alt gelir grubuna yönelik konut projelerinin inşa edilip daha cazip kampanyalar yapılabileceğini dile getirdi. 

Kişiye özel kampanyalar satışlarda sonuç veriyor 

Sektörde en çok tercih edilen kampanya yöntemi, peşinat oranı ve vade oranları üzerinden firmaların kendi ödeme planlarını esnetmeleri olarak dikkat çekiyor. Bu yöntemler alıcı için tercih sebebi yaratıyorken, faiz yükünden kurtulmak da başka bir avantaj unsuru olarak göze çarpıyor. Ant Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Mehmet Okay, yıl içinde sezona göre veya özel durumlara göre sektörde bazı yavaşlamalar olabildiğini belirterek, bu noktada firmaların farklı kampanyalara başvurabildiğini kaydetti. Okay, ancak bunlar arasında kişiye özel uygulamaların avantajını her zaman görmenin mümkün olduğuna işaret etti. 

Karar verme sürecinin sonunda kampanyalar belki de ikilemleri azaltmada da önemli rol üstlendiğini belirten Okay, burada mutlaka dikkat edilmesi gereken noktanın, alıcıların yatırım yapacakları projeyi ve firmayı iyi tanıması, araştırması ve emin olması gerektiğini kaydetti. 

Mart ve nisanda konut arzı en üst düzeye çıkabilir 

Baharın sektörde satışlarda artışların gözlendiği bir dönem olarak kayıtlara geçtiğini kaydeden Ege Yapı Group Yönetim Kurulu Başkanı H. İnanç Kabadayı, “Ülke ekonomisindeki değişkenler, ekonomik dalgalanmalar, sektör özelinde olabilecek yasal düzenlemeler ve siyasal gelişmelerin bahar döneminde gerçekleşmesi satışlardaki değişiklikleri belirleyen diğer dinamikler arasında. Bu yüzden gayrimenkul geliştirici firmalar bu dönemlerde lansmanları ve relansmanlarını planlıyor. 2015 özelinde ise genel seçimlerin haziran ayında olacak olması nedeni ile arzın mart, nisan aylarında en üst düzeyde olacağını düşünüyoruz” dedi.