“Konut dışı varlıklarımızla sermaye piyasasına gireceğiz”

Hüseyin GÖKÇE

Ankara Sohbetleri’nin konuğu olan TOKİ Başkanı Ergün Turan, 2017’de yüzde 40 büyüdüklerini, 2018’de büyümeye devam edeceklerini bildirdi. Bu yıl 70 bin konut üretimi hedeflediklerini kaydeden Turan, TOKİ’nin elindeki arsa gibi konut dışı varlıkları sermaye piyasasında değerlendirmek üzere bir çalışma yaptıklarını söylerken “Sayın Cumhurbaşkanımızın direktifleri ile yatay mimari ve mahalle kültürünü yansıtan projelere başladık” açıklamasını yaptı. Toplu Konut İdaresi (TOKİ) Başkanı Ergün Turan, 2017 yılında yüzde 40 büyüyen TOKİ’nin 2018 yılı içinde de büyümeye devam edeceğini söyledi. Ürettikleri tüm konutları sattıklarını kaydeden Turan, 2017’de 70 bin konut hedeflediklerini aktardı. TOKİ’nin elindeki konut dışı varlıkları sermaye piyasasında değerlendirmek üzere bir çalışma yaptıklarını dile getiren Turan, TOKİ’nin yurt dışındaki ihalelere çatı kuruluş olarak girerek, üstleneceği projeleri Türkiye’deki firmalara yaptırma konusunda da çalışmaları bulunduğunu belirtti. Ankara Sohbetleri’ne konuk olan Turan, Ankara Temsilcimiz Ferit B. Parlak’ın sorularını cevaplandırdı.

- Her yıl iddialı hedefler koyan TOKİ, 2017 yılını nasıl geçirdi? Hedefler yakalanabildi mi?

TOKİ, 2016-2017 arasında yaklaşık yüzde 40 oranında büyüme sağladı. Bu büyüme içinde konut ve kamu binaları var. Konutta son iki yılda 6065 bin ortalamasını yakaladık. Bunların büyük çoğunluğunu sosyal konutlar oluşturuyor. 2016’da 65 bin konut, geçen yıl ise 58 binin üzerinde konut ürettik.

- Satış rakamlarınız nasıl?

Bizim istatistiklerimizde ürettiğimiz konut sayısı ile sattığımız konut sayısı neredeyse aynıdır. Çünkü üretimin yüzde 98’i dar ve orta gelirliler için yapılan sosyal konutlar oluşturuyor. Yani ürettiğimiz her konut satılıyor. Hatta bir çok bölgede konut sayısının 10-20 katı başvuru geliyor. 2018 yılı için toplamda 70 bin konut hedefliyoruz. Az önce söylediğim gibi bu aynı zamanda satış hedefidir. TOKİ olarak önce hedefi belirliyoruz, daha sonra bu hedefe ulaşabilmek için kaynak oluşturuyoruz.

- TOKİ yıllık 60-65 bin konut üretip satarken, aynı zamanda önemli bir üretim gücünü de elinde bulunduruyor. TOKİ’nin bu gücünü yerli sanayiye destek yönünde kullanmasına ilişkin ortaya atılan görüşlerle ilgili ne söyleyeceksiniz?

TOKİ olarak zaten ihtiyacımız olan ürün Türkiye’de varsa mutlaka onu tercih ediyoruz. Yani bu noktada zorunlu ihtiyaç dışında yabancı ürün hiç kullanmıyoruz. Teknoloji ağırlıklı ürünlerle ilgili olarak ise taraflarla bir araya gelip konuşabiliriz, üretilen katma değer ülkemizde kalacaksa neden olmasın? Zaten konvansiyonel modellerle gelebileceğimiz noktaya geldik. TOKİ’nin bir üretim disiplini var ve devam ediyor. Ancak buradan nasıl yeni bir inovatif ticari model çıkartırız ona bakmamız lazım. Bu kapsamda TOKİ modelini yurtdışına çatı kuruluş olarak taşımayı gündeme getirdik. TOKİ olarak yurtdışına biz gidip ihaleye girelim, sonra orada aldığımız işi Türkiye’de dağıtalım diye düşündük. İşin sürecini Türkiye’de yapılıyormuş gibi öngördük.

Bunu yaparken de müteahhitlerin özellikle gelişmekte olan ülkelerdeki paralarını alamama endişelerini ortadan kaldırmayı düşündük. Yani çatı kuruluş olarak ihaleye TOKİ’nin girmesi bir çok sorunu da çözebilecektir. Ancak özellikle bölgesel türbülanslar sebebiyle bu projeyi geri bırakmak durumunda kaldık.

- TOKİ'nin çok uygun koşullarda satış yaptığını biliyoruz ama buna rağmen geri dönüşlerde sıkıntı yaşıyor musunuz?

Biz üretimi 1-1.5 yılda tamamlarken, 15 yıla kadar vade ile satış yapıyoruz. Ortalama vademiz ise 8-9 yılı buluyor. Geri dönüş kısmında ise hiç sıkıntı yaşamıyoruz. Kredilerin geri ödenme oranı yüzde 98 gibi yüksek bir oranda seyrediyor. Biz vatandaşa 5-6 taksite kadar ihbar göndermiyoruz. İhbar gönderdiklerimizin önemli bir kısmı ise hemen gelip borçlarını kapatıyorlar.

- Yurt dışı fonlarla ilgili bir çalışmanız var mı?

Şu an böyle bir enstrümanımız olmamakla birlikte yeni finansal modeller üzerinde çalışıyoruz. Elimizde konut dışı gayrimenkul varlığımız var, arazilerimiz var, alacaklarımız var. Bunları sermaye piyasalarında nasıl değerlendirebiliriz, enstrüman haline nasıl getiririz, onu düşünüyoruz. Bugün TOKİ’nin ne bankalara ne müteahhitlere bir kuruş dahi borcu bulunmuyor. 2016'da 10 milyar liranın üzerinde ödeme yaptık. Geçen yıl ise yaklaşık yüzde 40 büyümeyle 15 milyar liralık büyüklüğe ulaştık.

- Konut yapılacak bölgeyi belirlerken nelere dikkat ediyorsunuz?

Bizim temel çıkış noktamız sosyal konut üretmektir. Kuruluşumuzdan itibaren hiç konut sahibi olamayan vatandaşlarımızı konut sahibi yapmak için çalışıyoruz. Bunun için de Anadolu’yu önemsiyoruz. Özellikle sanayinin geliştiği; Karaman, Manisa, Diyarbakır, Gaziantep, Şanlıurfa gibi kentlerde gelişimle doğru orantılı konut ihtiyacını karşılayacak, asgari ücretle dahi konut alınabileceği arazi üretmeye ve iş yapmaya çalışıyoruz. Gaziantep’te OSB’nin hemen yanında 50 bin konutluk yeni bir bölge kuruyoruz. Şu anda OSB yanında 4 bin konut bitmek üzere. Sadece OSB çalışanları için değil, tüm gelir grupları için yeni bir şehir kuruyoruz. Gelecekte Türkiye’ye örnek olacak, en önemli şehirleşme modellerinden birisini gerçekleştiriyoruz. TOKİ adına da Türkiye adına da bölgesel anlamdaki en büyük şehirleşme örneklerinden bir tanesini yapıyoruz.

Suriye sınırında duvarın yüzde 98’ini tamamladık

- Sınırlara duvar çekme işinde hangi aşamadasınız?

Evet, Suriye sınırında duvarın yüzde 98’ini tamamladık. Bizden kaynaklanmayan nedenlerle yüzde 2 civarında kaldı. Hatay ve Kilis bölgesinde çok az bir kısım kaldı. İran sınırında ise toplam 145 kilometrelik projenin 80 kilometresini bitirdik.

- TOKİ projeleri hayata geçmeden önce siz görüyor musunuz?

TOKİ’nin gerçekleştireceği bütün projeler öncelikli olarak bana gelir. Benim projesini görmediğim hiçbir iş ihaleye gitmez. Bu konuda gerçekten çok sağlam bir ekibimiz var ve ekibimiz çok iyi çalışıyor.

“3 yıldır mahalle modeli üretiyoruz"

Cumhurbaşkanı Erdoğan’ın yatay mimariye vurgu yapması konusunda siz ne düşünüyorsunuz? Sayın Cumhurbaşkanımız yatay mimari ile konut üretilmesini vurguluyor. İdare olarak Sayın Cumhurbaşkanımızın direktifleri ile yatay mimari ve mahalle kültürünü yansıtan projeler inşa etmeye başladık. Biz son 3.5 yıldır “Hiçbir şehirde en yüksek bina TOKİ binası olmayacak” dedik ve buna göre konutlar inşa ettik. Zaten binalarımızın yüzde 84’ü zemin dahil 6 kat ve aşağısında yer alıyor. Artık TOKİ’de yüksek bina diye bir şey olmayacak. Zaten bir apartmanda bir mahalle kadar insan yaşarsa, sosyal ilişkiler kopuyor. Bir çok kasabada, ilçede 2-4 kat arasında değişen binalar yapıyoruz. Hatta bugün milletvekilleri dahi gelip “Bunlar TOKİ binası mı? TOKİ böyle bina yapıyor muydu?” diye soruyorlar. 2014’te değiştirdiğimiz üretim anlayışıyla birlikte; daha kaliteli konut üretmenin yanı sıra az katlı yapılaşmayı esas alan yatay mimari yaklaşım, yöresel mimari doku ile mahalle konseptini buluşturan 3 ayaklı model, ülkemizin dört bir yanındaki projelerimizde başarıyla uygulanıyor. Son 3.5 yıldır bu anlayışla geliştirdiğimiz 120 bin konutu kapsayan projeler, milletimizin de gururu oldu. Anadolu projelerinde 3 yıldır uygulanan mahalle modelinin, İstanbul’daki en büyük uygulaması olan İstanbul Kayaşehir’deki bin 892 konutluk yaşam alanı, 2017 yılının öne çıkan örnek projelerinden oldu.

Ferit PARLAK

Hedefi gerçekleştirebilmek…
Ekonomideki durgunluk ve konut açığı gibi iki önemli neden 2002 yılında Toplu Konut İdaresi’ni (TOKİ) kurtarıcı olarak, ekonomi gündemin ilk sıralarına taşımıştı. 20 yılda 40 bin konut yapan TOKİ, o beklentiler ışığında, 2003-2005 yılları arasında 150 bin konut yaparak (estetik ve kalite açısından eleştirilse de…) bir rekora imza attı. Altyapılı sanayi tesislerine, estetik ve kaliteye önem verilecek yeni dönemi, 2014 yılı başında, siyasetin yanı sıra, özel sektör deneyim ve tecrübesi de olan TOKİ Başkanı Ergün Turan ile konuşmuş, sonraki süreçte farklı bir TOKİ imajının inşa edileceğinin sinyalini almıştık… O günden bugüne yapılanlar, hedef koymakla kalmayabileceğimizi ve istediğimiz zaman uygulamaya geçebildiğimizi gösteriyor.

"Yapı malzemelerinde kalite, rekabet aynı zamanda ihracatı da getirdik"
Evet, Çin, İspanya, Güney Kore gibi ülkeler, arkalarında güçlü sermaye yapısı ve fon ile yapıyorlar. Fonlar da paralarını kredi olarak değerlendirmek yerine daha yüksek getirisi olan bu alanlarda değerlendiriyorlar. Bu konuda biz halen düşünce aşamasındayız. Daha önce söylediğim gibi biz geldiğimiz noktayı aşarsak üst lige çıkacağız. Fakat bunu engellemek isteyenler de var. Bakın Türkiye, insansız hava aracını uçurdu, bunun yazılımı dahil her şeyinin ülkemizde yapılması gerçekten çok büyük başarıdır. Daha basit bir örnek vermek gerekirse, pantolonun yapılması için önce kumaş lazım, ancak bu kumaşı pantolona çevirecek terziye de ihtiyaç var. Sonuç itibarıyla hem kumaş hem terzi lazım. İtalya ekonomisinin gelişmesi, üretimlerini kendi ülkelerine satmalarıyla sağlanmıştır. Yani önce ülkesine hakim olup, sonra ihracata yöneliyorlar. Zaten kendi ülkesine marka olamayan başka ülkede de marka olamaz. Bu noktada TOKİ’nin önemini iki güzel örnekle açıklamak istiyorum. Birkaç yıl önce dış cephe konusunda bir malzeme seçiminde bulunduk, o dönem piyasada güçlü sadece tek bir firma vardı. Ardından kaliteli üretim yapan birkaç firma daha kuruldu. Üstelik aynı üründe son 4-5 yıldır fiyat da artmadı. Hatta bu firmalar üretimin bir kısmını ihraç bile etmeye başladılar. Yani rekabet aynı zamanda ihracatı da getirdi. Benzer şekilde çelik kapı talebimizde kaliteyi yükselttikçe, Kayseri, Gaziantep ve İstanbul’daki firmalar da kendilerini geliştirmek zorunda kaldılar ve çok iyi ürünler ortaya çıktı. Bunlar da aynı şekilde bir çok ülkeye ihracat yapacak duruma geldiler.

- TOKİ sanayi kuruluşlarına yönelik de çalışmalar yapıyor. Bu çalışmalarda ne aşamadasınız?
Sanayi konusunda da küçük işletmeler için önemli projeler ürettik, bir kısmını teslim ettik bir kısmının ihale sürecini tamamladık. Örneğin Bursa’da çok önemli bir projeyi tamamladık. Aksaray’da bin 600 iş yeri yapımı işi için 29 Ocak’ta ihaleye çıkacağız. Kayseri’de çok çok büyük bir projeyi tamamladık. Bunu iş yerlerinin bir araya gelerek kurduğu kooperatif aracılığıyla arazi geliştirerek yaptık. Yakın zamanda teslim edeceğiz. 16 Ocak’ta da Diyarbakır’ın ihalesini yapacağız. Burada yaptıklarımız klasik dükkan değil, üretim yeri, küçük sanayi tesisleri yapıyoruz. Bolu’da ayrı bir proje gerçekleştiriyoruz. Sadece Aksaray ve Bolu’da 20 bin kişilik istihdam oluşturulacak. Bunları yaparken ayrıca bölgesel konut ihtiyaçlarını da karşılıyoruz, sanayi sitelerinin yanına konut projeleri de yapıyoruz. Bu konuda bize çok sayıda talep geliyor. Ancak hem konut hem sanayi sitesi yapımını aynı anda gerçekleştiremeyiz. Fonlama yönüyle önceliğimiz konutlardan yanadır. Şimdi fonlama yüküne katlanmadan yapıp teslim etmenin formüllerini düşünüyoruz. Sanayicilere destek olurken, Anadolu sanayicisini ön plana çıkarıyoruz. Örneğin İstanbul’da isteseler bile böyle bir sanayi projesi yapmayız.