Kirada ödeme zorluğu tahliye davalarını artırır

Hamide HANGÜL

Enflasyonist ortamda Borçlar Kanunu’na 8 Haziran 2022’de eklenen geçici maddeyle devreye alınan konut kirasına yüzde 25 sınırı sona erdi. Konutta fahiş kira artışını frenlemek için getirilen düzenleme sonrası artık 2 Temmuz itibarıyla yeni kira zammı, 12 aylık TÜFE ortalamasına göre belirlenecek. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre, mayısta, son 12 aylık tüketici enflasyonu yüzde 62,51 oldu.

Bu da 10 bin liralık kirada 16 bin 251 lira kira demek. Şayet yüzde 25’te kalsaydı 2 bin 500 liralık artışla 12 bin 500 lirada kalacaktı. TÜİK’in yarın açıklanacak haziran ayı enflasyon rakamlarıyla temmuzda yapılacak yeni sözleşmelerde kira artış oranı da netleşecek. Kiracılar için zorlu bir döneme geçildiğine işaret eden gayrimenkul hukukçuları, “Asgari ücretli, işçi, emekli, memur, öğrenciler için dezavantaj bir durum, bir anda yaklaşık 2,5 kat artışla karşılaşacak. Kiracıların kirasını ödeyememe zorluğu, icra takipleri başlatıp tahliye davalarını artırabilir” uyarısında bulundu.

Tavan kalkmadan önce ‘Sulh Hukuk’lar artırıldı

 Son dönemde tahliye ve kira tespit davalarında artış olduğuna da işaret eden hukuk Tavan kalkmadan önce ‘Sulh Hukuk’lar artırıldı Son dönemde tahliye ve kira tespit davalarında artış olduğuna da işaret eden hukukçular, “Davalar artarak devam ediyor, şu anda İstanbul ve Ankara’da 10’ar tane daha Sulh Hukuk mahkemeleri açıldı” dedi. Söz konusu mahkemelerin dava günlerini yüzde 20 öne çekebileceği öngörüsünde bulunan hukukçular, “Bir yıl sonraya verilen dava gününü 10 aya çekebilir, ancak 2 aya düşürmez” dedi.

Ev sahiplerinin eli güçlü

Diğer taraftan, zam tavanının sona ermesi ev sahipleri cephesini de hareketlendirdi. Gayrimenkul yatırım uzmanları ise mülk sahiplerinin tahliye taahhütnamesi, bir yıllık peşin kira talep etmeye başladığını, ayrıca normalde iki yıllığına düzenlenen kira sözleşmelerinin de bir yıllığına yapıldığına işaret etti. Piyasada kiralık bulmanın zor olduğuna işaret eden uzmanlar, “Bu da yeni sözleşmelerde, ev sahiplerinin elini güçlendiriyor” değerlendirmesinde bulundu.

“Sancılı bir süreç başladı”

Ev sahibi ve kiracılar için sancılı bir sürecin başladığına işaret eden Kakıcı & Şimşek Hukuk Bürosu kurucularından Av. Elvan Kakıcı Şimşek, şu değerlendirmelerde bulundu: “Kiraya yüzde 25 yasal zam sınırı, 2 Temmuz itibarıyla kalktı. Asgari ücretli, memur, emekli, öğrenci için sıkıntılı bir durum söz konusu. Artık TÜFE, 12 aylık ortalamasına göre kira zamları yapılacak. Ancak bu, kira tahliye, kira tespit davalarında bir azalmaya neden olmadı. Hâlâ artarak davalar açılıyor.

Dava yükü artıyor. Çünkü bir dava açıldığında 2-3 yıldan önce sonuçlanmıyor. Mahkemelerin dava yükü arttığı için de sürekli büyük şehirlerde Sulh Hukuk mahkemeleri artırılıyor. İstanbul ve Ankara’da 10’ar tane daha açıldı. Yani dava yükünde bir azalma olmadı. Dolayısıyla yüzde 25’lik zam sınırının kaldırılması mevcut davaları azaltmayacak. Öngörüm, bu davaların daha da artabileceği yönünde. Yüzde 25 sınırı kalktığı için, daha çok kiranın ödenememe sorunu ortaya çıkacak. Kira bedelinin ödenmemesinden kaynaklı icra takipleri ve tahliye davaları artacak. Mülk sahipleri açısından da kira gelir vergilerinin artırılmasına yönelik söylemler söz konusu.

Bu iddialar yasalaşır ve yürürlüğe girerse, ev sahipleri kiraya vermek yerine, belki evini satıp parasını da faizde, dövizde değerlendirmeyi düşünecektir. O nedenle ben ciddi bir ev krizinin çıkacağını düşünüyorum. Dolayısıyla şu anda davalarda azalma yok, ancak kira hukukuyla ve barınma sorunuyla ilgili kaosun artarak devam edeceğini düşünüyorum.”

Kiracının 7 gün içinde itiraz etmesi gerekiyor

Geçen 2 yılda ev sahibi ve kiracı arasında önemli ölçüde anlaşmazlık yaşatan durumun tırmanacağı yorumunu yapan Gayrimenkul ve Yatırım Uzmanı Hasan Ceran ise şunları söyledi: “Beş yılını doldurmayan kiracılar için yaşanan anlaşmazlıklarda kira uyarlama davası yoluna gidebilir. Kira kontratının 5 yılı doldurması halinde, yapılan artışı az bulan mülk sahibi ya da artışı yüksek bulan kiracı da kira tespit davası açabilir.

TÜFE oranının üzerinde bir zam söz konusu olduğunda haksız kira artış durumu nedeniyle istihkak davası açılabilir, ev sahibinin TÜFE oranında zam yapması ve kiracının ödeme yapmaması durumunda ise kiracının tahliyesi talep edilebileceği gibi icra yoluna da gidilebilir. Böyle bir durumda da borçluya alacak ve tahliye talepli ödeme emri gönderilir, kiracının 7 gün içinde itirazda bulunmaması halinde ve 30 gün içinde borcunu ödememesi durumunda icra müdürlüğü kanalı ile tahliyeye gidilir.”

İcra takipleri daha da artar

Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü (GHE) Başkanı Avukat Ali Yüksel, kira anlaşmazlıklarında dava durumunun ilerleyen süreçte daha net görüleceğini dikkati çekerek, şunları söyledi: “Kira dönemi 2 Temmuz ve sonrasında yenilenen kontratlarda kiracı, kirasını TÜFE oranında artırmazsa, mülk sahibi mahkemeye veya icraya verebilir. TÜFE oranında artırırsa problem yok. Ancak 5 yılı geçen kira kontratlarında ise serbest piyasa rayici uygulanacak. Serbest piyasa rayici net bir rakam olmadığından, bunu önce arabulucuya götürecekler, mal sahibi piyasa rayici olarak öngördüğü aynı apartman veya aynı sokaktaki yeni kira rakamlarını ortaya koyacak.

Bunu isteyecek. Kiracı, bu rakamı fazla bulursa anlaşamayacak ve mahkemeye gidecek. Yüzde 25’e göre bakıldığında TÜFE ile neredeyse 2,5 kat kirayla karşılaşacaklar, o noktada kiracıları zorlaması ve kiracının kirayı ödeyememesi; icra takiplerini, tahliye davalarını artırabilir. Daha önce sığınacak bir yeri vardı, şimdi kira ödemesinde zorlanabilir.” İstanbul ve Ankara’da Sulh Hukuk mahkemelerinin artırıldığına da işaret eden Ali Yüksel, “Duruşma için 12 ay sonraya verilen davalar, belki 10 aya çekilebilir ancak, 2 aya çekmez. Süreyi yüzde 20 kısaltabilir” değerlendirmesi yaptı.

Anlaşmazlıklarda ikinci perdeye geçiliyor

Denge Değerleme Özel Projeler Departmanı GMY Mehmet Ali Hartavi, “1 Temmuz 2024’den sonra kira artış oranındaki geçici madde hayatımızdan çıkıyor. Uygulamanın hayatımıza girmesiyle kiracı-mülk sahibi anlaşmazlıkları yoğun bir şekilde gündem oluşturdu. Geçici madde yürürlükten kalkınca anlaşmazlıkların ikinci perdesine geçmiş oluyoruz” dedi. Hartavi, sözlerini şöyle sürdürdü: “İki yıl boyunca yüzde 25’lik kira artış oranı ile gelen kira değerine yeni dönemde 12 aylık TÜFE ortalaması üzerinden yapılması, gayrimenkul piyasa koşullarına paralel olmayacağı için çatışmaları devam ettirecektir. Bu çerçevede kiracı ve mülk sahibinin bağımsız değerleme raporları ile elde edecekleri reel kira değerleri üzerinden sulh ile süreçler sonuçlandırılabilir.”

Bir yıllık peşin ve tahliye taahhütnamesi isteniyor

İSTOÇ İşadamları Derneği Yönetim Kurulu Üyesi ve Gayrimenkul Yatırım Uzmanı Şenay Araç, beş yılı doldurup kirada anlaşamayan ve rayicin çok altında kalan rakamlar için mülk sahiplerinin dava hazırlığı olduğuna işaret etti. Kira artışının artık ticari gayrimenkulde olduğu gibi TÜFE 12 aylık ortalamasına göre belirleneceğine işaret eden Araç, yeni gelişmeleri şöyle anlattı: “Mülk sahipleri bir yıllık sözleşme yapıyor, bir yıllık peşin kira istiyor ve de tahliye taahhütnamesi istiyor.” Artık kimsenin yatırım için mülk almadığını dile getiren Araç, “Bu da konut arzını etkiliyor. Piyasada şu anda kiralık daire yok” dedi.