Finansman düğümü ile konut projeleri çekmecede kaldı

Hamide HANGÜL

Türkiye’de konut piyasası fahiş fiyat artışı ve arz sıkıntısıyla çıkmaza girdi. Her yıl 1.1 milyon konut ihtiyacına karşın, seçim süreci ve inşaat maliyetlerinin fırladığı son 3 yılda sıfırdan konut üretimi yıllık ortalama 700 bin adette kaldı.

Fahiş fiyat ve arz yetersizliği arasına sıkışan gayrimenkul sektöründe, seçim sonrasında ruhsatlar yeniden hareketlendi. Ancak finansman sıkıntısının, alınan ruhsatları çekmecede bıraktığına işaret eden sektör temsilcileri, “Tüketici tarafından her 10 kişiden 1 kişi kredi alabiliyor. Biz yüzde 30-40’a da razıyız ancak, bankalar kredi vermiyor. O nedenle alınan ruhsatlar çekmeceye atılıp, uygun zaman bekleniyor” değerlendirmesi yaptı.

Sat-yap projeler finansman bekliyor

Finansmana erişim zorluğu karşısında yıl sonuna doğru yarım kalan inşaat süreci başlaya bileceği tehlikesine karşı uyaran sektör temsilcileri, “Mevcut durumda kredi bulamadığı için başlayıp ilerleyemeyen ya da hukuki süreç gibi çeşitli nedenlere takılan çok proje var. İstanbul’da, çeşitli nedenlerle yaklaşık 100 bin konut yarım kaldı” dedi.

Satılık fiyatlarının bir anda 8-10 milyon liraya fırlamasının konuta erişimi azalttığını, finansman zorluğunun satyap projelerin ilerlemesine engel oluşturduğuna işaret eden konut geliştiricileri, 2016’daki gibi bir durgunluk riskine karşı uyardı. İnşaatçılar, sektörün canlanması için kamu öncülüğünde finansman kanallarının açılması çağrısında bulundu.

İstanbul’da yaklaşık 100 bin konut yarım kaldı

Artaş Holding Yönetim Kurulu Başkanı Süleyman Çetinsaya, İstanbul’da çok fazla nitelikli konuta ihtiyacı olduğunu söyledi. Depremin, en büyük gerçek olduğunu ve bu doğrultuda hızlıca hareket etmek gerektiğine işaret eden Çetinsaya, sözlerini şöyle sürdürdü: “Vatandaşımızın, nitelikli, depreme dayanıklı sağlam yapılarda oturmasını sağlamamız gerekiyor.

İstanbul’da âtıl, yarım kalmış ya da hukuki süreçlere takılmış belki 100 bin konut var. Bu konutları, hızlı bir çalışmayla sisteme dahil edip, kullanıma açmamız gerekiyor. Devletimiz, sadece âtıl durumda olan bu konutların yeniden hayata geçirilmesi için katkı sağlasa ortaya 100 bin yeni konut arzı çıkar. Buradaki sorunu devletin çözmesiyle, İstanbul’da bir anda çok ciddi bir konut arzı ortaya çıkmış olur.

Bizim şu anda sıfırdan konut üretme maliyetlerimiz çok yüksek seviyelerde. Devlet arsayı geliştirip, makul fiyatlarla bize satarsa ve ‘inşaatı sen yap, ilk evi olana satacaksın’ derse ben bunu yaparım. Üstelik kalite standartlarını da devlet belirlesin, bunu da kabul ederim. Devlet arsayı bize bedavaya vermesin, uygun fiyatlı versin. Biz de bu doğrultuda projeler üretelim. Özellikle belirtmek istiyorum, bizim lüks konut üretmek gibi bir derdimiz olmamalı.”

İki taraf da tıkandı 10 kişiden 1 kişi kredi alıyor

 Akkuş Grup Yönetim Kurulu Başkanı Abdülkadir Akkuş, finansman zorluğuna işaret ederek, “Müteahhitlerin konut stoğu var ancak krediler açılmadığı için burada tıkanma var. Tüketicinin de 10 kredisinden sadece bir tanesi onaylanıyor. Satışın hızı yavaş. Müteahhitler, projelerinde finansmana erişimde zorluk yaşıyorlar. Üç aylık vadeyle bir projeyi nasıl ayağa kaldırsın. Yüzde 30-40’la bile kredi almaya razıyız ancak bankalardan krediye erişim zor. Sektör bir çıkmazda. Tüketici de alamıyor.

Bir taraf alınca diğer taraf finansmanla çevirebilir ama iki taraf da alamayınca tıkandı” diye konuştu. Seçim sonrası ruhsatlarda bir hareketlenme olduğuna işaret eden Akkuş, “Ruhsat alma süresi 6 ay, aldıktan 6 ay sonra inşaatlar hızlanır. Ancak uygun ortamı bekleyenler, ruhsatı alıp bir kenara koyuyor. Beş yıl içinde başlaması gerekiyor. Konut satışlarını artırmak için faizler düşmeli. Geçmiş yıllarda olduğu gibi kamu bankaları öncülüğünde kampanya yapılması lazım ki sektör canlansın” değerlendirmesinde bulundu.

Bankaların kaynak sağlamaması inşaatları yarım bırakıyor

Bahaş Holding CEO’su Abdüssamet Bahadır, inşaat maliyetlerindeki artışa işaret ederek, “Ancak asıl konu, satışların ciddi manada düşmüş olması. Bu şekilde belirli bir süre daha gidecek gibi görünüyor. Müteahhitler de projelerini hazırlayıp piyasanın açılmasını bekliyorlar. Yarım kalan inşaatlar da sat-yapçılardan kaynaklanıyor. Öz kaynak yetersizliği en önemli konu, bankaların müteahhitlere de kaynak sağlamaması, hem inşaatların yarım kalmasına, hem de ruhsat alıp inşaata başlamamalarına neden oluyor.”

Krediler açılmazsa yarım kalan inşaat süreci başlar

 Demir İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Hamit Demir, seçim sonrası inşaat ruhsatlarında bir hareketlilik olduğunu belirterek, ancak piyasalardaki belirsizlik, alım gücünün gevşemesi, maliyet artışları ve finansmana erişim zorluğundan “Ruhsat alıp bekleyelim, önümüzü görelim” durumu yaşandığını söyledi.

Demir, “Bizim de iki ruhsatımız var, evet biraz öteledik ama başlamak da zorundayız. 3-5 ay sonra bir şantiye açmak zorundayız, çünkü çalışanlarımız var, sistemin yürümesi lazım. Sektörde genel olarak ‘ruhsat alalım, önümüzü görelim’ düşüncesi var. Çünkü her gün fiyat değişiyor. Malzeme alırken, vadeyle aldığımızı şimdi peşin almak zorunda kalıyoruz. Ancak bunun geçici olduğunu düşünüyoruz” diye konuştu.

Finansman konusuna da değinen Demir, “En büyük sıkıntımız kredilerin durması. Krediler açılmış olsa ya da mali verileri, kredibilitesi düzgün olan vatandaşlara kredi imkanı verilse bu sıkıntılar çok hızlı aşılır. Şu anda devam eden inşaatlar var, ancak krediye erişim sorunu devam ederse yıl sonuna doğru inşaat sektöründe sıkıntılar yaşayabiliriz.

Yarım kalan ya da bitmeyen inşaat süreci başlayabilir. Çünkü biz sat-yap yapıyoruz. Bunun için de bankaların kredi vermesi lazım. Kiraların bu kadar tavan yapmasının tek nedeni de konut arzının yetersizliği. Biz konut üretmeliyiz, vatandaşı konut sahibi yapmalıyız ki fahiş kiraların da önüne geçelim.”

İnşaat projelerinde yıl sonu etkisi görülür

Aremas Gayrimenkul Yönetim Kurulu Başkanı Vedat Arslan, konut projesi geliştirme noktasında iki unsur bulunduğunu, bunların birinin proje finansman, ikincisinin banka ya da geçici finansmanı, satışlardan elde edilecek gelirle karşılayabilmek olduğunu söyledi. Arslan, sözlerini şöyle sürdürdü: “Şu an, içinde bulunduğumuz dönemde krediye ve finansmana erişim neredeyse sıfırlanmış durumda.

Konut alıcısının da konut kredisine erişim çok kısıtlı, faiz oranları çok yüksek. Hem yerli hem yabancı anlamında satışlar yavaşlamış durumda. Bu da geliştiricilerin, kısa vadede aslında üretimi sürdürebilmeleri açısından sıkıntıya girebileceklerini ortaya koyuyor. Bugün baktığımızda sıkıntı yaşanan bir proje yok.

Ancak bunun ana sebeplerinden biri çoğu projenin geçtiğimiz bir - iki yıllık periyotta satışlara başlamış olması ve finansmanlarının o tarihte hazır olması diyebiliriz. Aslında 2022’de gerek satışlarda, gerekse krediye erişim hareketliydi. Bugün rüzgar tersine dönmüş durumda. Özellikle konut alıcılarının krediye erişim sorununun devam etmesiyle, yıl sonuna doğru sıkıntıya düşme potansiyeli olan inşaat projelerinden bahsetmeye başlayabiliriz.”

Satışlar 79 ilde sert düştü sadece 2 şehirde arttı

Finansman sıkıntısı ve maliyetlerin etkilediği konut satışlarındaki düşüş resmi rakamlara da yansıdı. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) Haziran 2023 verilerine göre, Türkiye’nin 79 ilinde konut satışları sert düşerken, sadece Kırşehir ve Şırnak olmak üzere iki şehirde arttı.

Konut Fiyat Endeksi mayısta yüzde 3,6 yükseldi

Konut Fiyat Endeksi (KFE), mayısta aylık yüzde 3,6 ve yıllık yüzde 103,6 artışla 877,9 seviyesinde gerçekleşti. 3 büyük il için KFE değişimine bakıldığında, mayısta bir önceki aya göre İstanbul, Ankara ve İzmir’de sırasıyla yüzde 2,8, yüzde 5,6 ve yüzde 3,2’lik artış görüldü. Endeks değerleri geçen yılın aynı ayına göre ise İstanbul’da yüzde 95,2, Ankara’da yüzde 113,2 ve İzmir’de 106,2 yükseldi.