'Faiz düşecek, zam gelecek' diyen konut alıyor

Hamide HANGÜL

Konut satışlarındaki sert düşüş yerini yükselişe bıraktı. Yıl başından bu yana en yüksek satış, 134 bin 155 adetle ağustosta yakalandı. Temmuz ayında da 127 bin 88 adet satılmıştı. Bir önceki yıl ağustosta ise 122 bin 91 adet olarak gerçekleşmişti. Böylelikle, aylık yüzde 5,6, yıllık yüzde 9,9 ve ilk 8 ayda yüzde 1,1 artış gerçekleşti. Sektör temsilcileri, inşaat maliyetlerinin yıllık yüzde 46 artmasına rağmen, satışların durgun olması nedeniyle reel fiyatların yüzde 11,6 azaldığına işaret etti. Özellikle faiz indirimi ve fiyat artış beklentisiyle elinde birikimi olan tüketicinin konut almaya başladığını söyleyen sektör temsilcileri, fiyatlarda yüzde 50 artış olabileceğine işaret ederek, "Şu anda indirimi görüp, gelecek dönemde fiyat artışı bekleyenler konuta yöneldi. Yastık altı ekonomisi hareketlendi. Mevduat faizi, altın ve dövizden kazananlar parasını konuta yatırmaya başladı” dedi.

Kredi faizinin düşmesiyle talep artacak

Konut Geliştiricileri ve Yatırımcıları Derneği (KONUTDER) Başkanı Ramadan Kumova, konut satışlarının temmuzda yüzde 16, ağustosta yüzde 9,9 arttığına işaret ederek, şunları söyledi: “Satışlarda toparlama trendi başladı. Bu trend devam ederse yıl sonunda 2023’e göre daha yüksek bir satış ile kapatacağız. Kredili satışların toplam satıştaki payının yüzde 10’a düşmesine rağmen, satışların artma trendine girmesinin ardında, maliyet eksenli fiyat artışlarının kaçınılmaz olduğunu gören konut alıcısının bugünkü fiyatlamaları bir fırsat olarak değerlendirmesi yatıyor. Üreticiler maliyetleri üstlenerek satışlarına devam etmeye çalışmaktadır, fakat orta vadede bu durum sürdürülebilir değildir. Üreticilerin üstlendiği bu maliyetlerin farkında olan konut alıcısı, konut yatırımını daha fazla ertelemeden alım yönünde bir davranış eğilimine girmiş durumdadır. Şu an çok yüksek oranda olan konut kredisi faizinin yakınorta vadede düşmesiyle birlikte konuta olan talep hızla artacaktır. Kasım 2024 gibi konut kredilerinde bir düşüş öngörüyoruz. İpotekli konut satışlarında tablonun tersine dönmesiyle beraber satışlar artarak konut sektöründe 2025 yılında bir toparlanma sürecine gireceğimizi düşünüyorum. Türkiye’ye gelen yabancı gayrimenkul yatırımlarının 2024 sonu toplamının 2,5 milyar doların altına gerileyeceğini öngörüyoruz. Bu düşüş Türkiye ekonomisine yıllık bazda 4 milyar dolarlık bir azalış ile etki ediyor."

Mevduat ve altın yatırımı 'ev'e dönüyor

TÜGEM Kurucu Başkanı Hakan Akdoğan: “Yastık altı ekonomimiz var, şu anda yastık altı ekonomisinde bir hareket var. Altın primlendi, 3 bin sınırına dayandı, ciddi şekilde oradan veya mevduatta aylardır iyi para kazananlar gayrimenkul alımına yöneliyor. Altından, dövizden, mevduattan kazananlar, gayrimenkuldeki bugünkü durağanlıktan faydalanıp, fiyat artışı öngörenler konuta ilgi gösteriyor. Diğer taraftan, ABD’den faiz indirimi geleceği yönünde beklenti var, bu da emtialarda yükseliş demek. O nedenle gayrimenkulde krediye ulaşım zor olduğu için konutta fiyat artış hızı yavaşladı. Şu anda konutta iyi fırsatlar var, uygun koşullarda 150, 140, 160 ay vadeli satışlar var. Özellikle 2’nci ellerin çok talep gördüğü bir dönemdeyiz. Elinde birikimi olanlar gerek araç, gerek para, gerekse emtia olabilir, gayrimenkuldeki fırsat fiyatlarını görerek alıma yöneldi. Yüzde 25 kira sınırının da kalkması hem kira, hem değer artışı açısından iştahı artırdı."

Fiyatta artış beklentisiyle harekete geçtiler

Bahaş Holding CEO'su Abdüssamet Bahadır, artan maliyetlere, olumsuz ekonomik şartlara ve arzın talebi karşılayamama durumuna rağmen satış rakamlarının yukarı yönlü olduğunu dile getirdi. Konuta talebin hala çok güçlü olduğunu dile getiren Bahadır, “Ancak kredili satışlarda faiz oranlarının yüksek olması nedeniyle bir süre daha olumlu sonuç göremeyeceğiz. Konut fiyatlarının durağan hale gelmesi bir kesim için yatırıma teşvik oldu. Muhtemelen olası fiyat artışlarından etkilenmemek adına harekete geçtiler” diye konuştu.

Bu dönemi değerlendirmek istiyorlar

Anadolu Yakası İnşaat Müteahhitleri Derneği (AYİDER) Başkanı Hakan Şişik: “Rakamlar da gösterdiği gibi elinde parası olan yatırımcı ve konut ihtiyacı olanlar konuta yöneliyorlar. Şu anda faizler oldukça yüksek seyrediyor. Bir nebze azalış olsa da yüzde 3’ün üzerinde bir faiz oranı var. Kredili konut satışı için olumsuz bir dönem, ancak elinde nakdi olanlar için bir fırsat dönemi diyebiliriz. Hem fiyatlarda bir çözülme var ki sektörün de nakit akışına ihtiyacı olduğu için elinde nakidi olanlara indirimler de sağlanıyor, hem de faizlerin bir süre sonra düşüp konut fiyatlarının yükseleceğini artık herkes biliyor. Bu yüzden de insanlar bu fırsat dönemini değerlendirmek istiyorlar."

Cazibesini kaybetmeyecek

Helmann Holding Yönetim Kurulu Başkanı Selman Özgün elinde nakdi olanların fiyatların artacağı beklentisiyle harekete geçtiğini belirterek, “Nitekim son aylarda konut fiyatlarında yaşanan reel düşüşler bekleyen yatırımcıyı harekete geçirdi. Öte yandan alternatif yatırım araçlarına göre konutun hiçbir zaman cazibesini kaybetmeyeceğini de görüyoruz.” ifadelerini kullandı.

Fırsat alımı yapmak isteyen alıcılar hareketlendi

İstanbul Emlak Brokerleri Kulübü İşletme Kooperatifi (İstebKOOP) Yönetim Kurulu Başkanı Ulvi Özcan da bir yandan inşaat maliyetleri yükselirken diğer yandan reel anlamda konut fiyatlarının düştüğünü belirterek, “Bu durum fırsat alımı yapmak isteyen alıcı adaylarını hareketlendirdi ve faizlerin de düşeceği söylentileri özellikle satış adetlerine yansıdı.” ifadelerini kullandı. Faizlerin gerçekten düşmesi durumunda bu durumun fiyatları da hareketlendireceğini dile getiren Özcan, talebin yüksek kalmaya devam edeceğini söyledi. Özcan, yıllık konut ihtiyacının 850 bin civarında olduğunu ancak üretimin yetersiz kaldığını ifade ederek, satılık ve kiralık konut üretimine odaklanılması ve sağlıklı bir konut politikası olması gerektiğini vurguladı.

Faizler aşağı çekilmeli

Özyurtlar Holding Yönetim Kurulu Başkanı Tamer Özyurt, konut satış rakamlarının yukarı yönlü hareketinin yılın ikinci yarısı itibarıyla başladığını belirterek, temmuzda yaşanan artışın ağustosta devam ettiğini anlattı. Geçen ayda da ilk el ve ikinci el konut satışlarında yükseliş görüldüğünü vurgulayan Özyurt, “İKonut fiyatlarındaki yüksek artışın bir süredir stabil hale gelmesi, elinde parası olan kesimi harekete geçirdi. Ancak bu artışın daha geniş kesimlere yayılması için fiyatların artış trendine girmemesi ve kredi faizlerinin makul bir seviyeye çekilereködeme kolaylıklarının sağlanması gerekiyor.” açıklaması yaptı.

Yeni projelerde artış yüzde 50'yi aşabilir

Akkuş Gayrimenkul Yönetim Kurulu Başkani Abdulkadir Akkuş: “Yüksek faiz, kredili konut alımlarını oldukça düşürdü. Piyasa durgun olduğu için de müteahhitler fiyat artışı yapmıyor, çarkların dönmesi için. Bilakis fiyatlar düşüşe geçti. Konutta birinci elde yüzde 50-30 düşürenler var. O nedenle konut almanın tam zamanı. Özellikle yüksek kira ödeyenler için fırsat dönemi olduğunu düşünüyoruz. Şu anda parası, altını, dövizi olan öz kaynaklarıyla konut alabilir. Artık bir konutta yatırımın geri dönüşü 24 yıldan 12-13 yıla kadar düştü. Diğer taraftan maliyetler de çok arttı, o nedenle yeni projeler çok açılmıyor. Herkes elindeki stokları eritmek için çabalıyor. KKM’den konuta dönenler oluyor. Çünkü o oradaki dönüşte parayı bağlaması lazım. Dövizde çok getirisi olmadığı için altın ve konuta yöneliyor. Faiz oranları yıllık yüzde 30’lara, aylıkta da yüzde 2,5’lara geldiğinde konutta bir hareklenme olur. Bu seviyelere gelirse krediler, insanlar elindeki stoku bitirdiğinde, artan inşaat maliyetleri fiyatlara yansımaya başlar, fiyatarda yüzde 50-60 artış olarak yansıyabilir. Yeni imal edilecek konutlarda. Hatta yüzde 100 artışlar da olabilir. Bugün bir metrekare konut üretim maliyeti 1.700-2 bin dolardan aşağıda değil. Yeni projeler başladığında, maliyet artışları fiyatlara  yansımaya başlar."