60 yaşını geçene 'tersine' mortgage

YAKUP SAYAR

Türkiye gayrimenkul sektörü son yıllarda hızlı bir gelişim sürecinden geçiyor. Eğitim düzeyinin ve kişi başı gelir düzeyinin artmasıyla birlikte daha iyi yaşam şartlarında yaşama isteğine paralel hızla yükselen yeni ve modern yapılarla birlikte son yıllarda hükümetin gayrimenkul sektörüne verdiği teşvikler söz konusu sektörün iştahını kabartıyor. 

Metropol şehirlerde başlayan kentsel dönüşümün büyük bir hızla devam etmesinin yanında bankacılık sektörü de ekonomideki istiklarla beraber kredi kanallarında daha uzun vadeli konut kredileri vermeye başlarken, doğum yeri ABD olan konut kredi türü olan mortgage’e yönelik farklı ürünlerde yavaş yavaş dillendirilmeye başladı. 2008 yılında ABD’de başlayan mortgage kaynaklı ekonomik kriz söz konusu ülkede büyümeye farklı bir ivme kazandırmak ve 60 yaş üstü kesimin de ekonomiye destek olabilmesi, sağlık giderlerini rahatlıkla karşılayabilmesi ve iyi bir hayat sürmesi amacıyla “reverse mortgage” adı aldında ürünlerin çıkmasına yol açtı. 

2008 yılı itibariyle ABD’nin önde gelen bankaları tarafında sunulmaya başlanan söz konusu ürün büyük bir ilgi gördü. Amerika’da 2011 yılında Bank of America ve Wells Fargo gibi iki dev banka reverse mortgage birimlerini kapatmış olsalar da bugün reverse mortgage kullanımı tekrar artış göstermeye başladı. 2013 yılında 15.3 milyar dolarlık reverse mortgage işlemi yapılırken, bu hacim 2012’ye göre yüzde 20 artışı ifade ediyor. Rekor kullanım olan 2009 yılında ise işlem hacmi 30.2 milyar dolar olarak kayıtlara geçmiş. 

Reverse mortgage, Türkçe’ye tersine mortgage olarak çevriliyor. Bu ürünle 60 yaş üstünde ev sahibi olan kişi, bankaya evini uzun vadede satmış oluyor. Fakat bankaya sattığı evden hayatının sonuna kadar çıkmıyor. Reverse mortgage ABD’de emekli olmuş yaşlı kesimin elindeki gayri menkulu daha rahat çıkarması için bulunmuş bir yöntem olarak da adlandırılıyor. Ürüne Türkiye’ye de bankaların hatta büyük inşaat firmalarının ilgi gösterebileceği konuşulurken, söz konusu ürünün ülkemizde ilgi görüp görmeyeceği konusunda uzmanlara konuyu açtık ve birbirinden ilginç yorumlar aldık. 

Devlet tarafından da desteklenmeli 

SPK eski uzmanlarından ve 2007 yılında Destek Yayınları’ndan çıkan “Mortgage”adlı kitabın yazarı Arif Uğur: “ Bu sistemin amacı, özellikle belirli bir yaşın üstünde ki insanların yaşlılık dönemlerinde artan sağlık vs. giderlerini bu şekilde finanse etmesini sağlamak ve aynı zamanda da bu insanların kendi evlerinde ölünceye kadar kira ödemeden ikamet etmesini temin etmek. Artık reverse mortgage ürününü gündeme getirmenin ve bankaları bu ürünü de pazarlamasını sağlamanın vakti geldi. Bu sistem, özellikle bakacak kimseleri olmayan ama konut sahibi olan yaşlı insanlar için yaşlılıkları süresince ek bir gelir yaratma yöntemi ve bence başta Aile ve Sosyal Politikalar Bakanlığı olmak üzere devlet tarafından da çeşitli vergi avantajları vs. ile desteklenmesi gereken çok önemli bir sosyal politika aracı.” 

İyi planlanmalı ve iyi regüle edilmeli 

Keller Williams Ülke Direktörü Emre Erol: “Keyifli bir fikir olarak gözükmekle beraber belli başlı riskleri de yanında getirmektedir. Türkiye gibi kalabalık ve geleneksel aile yapılarında vasiyet ve varisler hassas bir konudur. Reverse mortgage, danışmanlığının çok iyi verilmesi, iyi planlanması ve iyi regule edilmesi gereken bir üründür. Aksi taktirde amaçlar dışında kullanılabilir ve tüketiciler için istenmeyen kayıplara yola açabilir. Türkiye’de faizler hala global değerlere göre yüksektir. Yüksek faizlerle ötelenen borçlar hem tüketici hem de borç veren kurumlar için belli riskleri yanında getirecektir. Örneğin borç (ana para+faiz) miktarının evin gelecekteki değerini geçtiği durumlar gibi. Farklı finansal enstrümanlar ve servisler piyasalara bir derinlik getirir. Ancak bugünün şartlarını ve faizleri dikkate aldığımızda ben daha erken olduğunu düşünüyorum. ” 

Finansal annüite piyasası gelişmeli 

Sorumlu Değerleme Uzmanı Dr. Ahmet Büyükduman: “Bu ürünün yakın zamanda Türkiye’de de olacağını düşünmüyorum. Çünkü bu ürünün Türkiye’de devreye girebilmesi için 10-20-30 yıllık finansal annüite (eşit taksitle ödeme)piyasasının gelişmesi gerekmektedir. Ayrıca yaşlı insanlarca anlaşılması zor karmaşık bir üründür. Tüm bunların yanı sıra sosyolojik olarak insanların miras bırakma düşüncesinden uzaklaşmaları gerekebilir. Miras yaşlı insanların çocukları üzerindeki denetimlerinin en önemli kaynağıdır. Böyle bir ürünün yaygınlaşması finansal piyasayı derinleştirecektir. Öte yandan ileri yaşlardaki insanların tüketim harcamalarını artırmalarına neden olarak toplumsal tasarrufların azalmasına dolayısıyla ekonominin büyüme hızının düşmesine eden olabilir.” 

Birçok kişi varlık zengini ama gelir sorunu yaşıyor

Emlakdevri.com kurucusu Sinan İşçimenler: “Türkiye’deki varlık ve gelir dengesizliğinden dolayı faydalı olacağını düşünüyorum. Birçok kişinin varlık zengini olmasına rağmen aylık gelir konusunda sıkıntı çektiğini görüyoruz. Bunun çözümü de genelde varlık satışı olarak görülüyor. Reverse mortgage’in satışa göre farkı malı satmadan buradan kira üzerinde aylık bir gelir sağlanabilecek olması.”

Reverse mortgage nedir ? 

Mal sahibinin evinin değerine karşı borçlandığı bir konut kredisi türüdür. Reverse mortgage’da kredi kuruluşu müşterisine bu krediyi ölünceye kadar düzenli aylık ödemeler şeklinde kullandırıyor ve kredinin geri tahsilatını da evi satarak sağlıyor. Dolayısıyla reverse mortgage’da müşteri kredi kuruluşuna ölene kadar hiçbir geri ödeme yapmak zorunda kalmıyor. Ayrıca kredi kullanıcısı bu süre zarfında reverse mortgage için kullandığı konutunda herhangi bir kira vs. ödemeden oturmaya devam ediyor.

Reverse mortgage ile mortgage kredisinin farkı nedir ?

Mortgage veya konut kredisinde mal sahibi aylık ödemelerle yükümlüyken reverse mortgagede mal sahibine odeme yapılır. Mal sahibi vergiler, aidatlar gibi masrafl ardan kendisi sorumludur.