50 bin daire boşa çıkarsa kira artışları yavaşlar

Hamide HANGÜL

Suriyeli sığınmacıla­rın ülkesine geri dö­nüş beklentisi kiralık piyasasında ‘kiralar düşe­cek’ beklentisine neden ol­sa da gayrimenkul uzmanla­rı, kimsenin “Kiralar hemen inecek” beklentisine kapıl­maması gerektiğine vurgu yaptı. Suriyeliler’in en fazla Fatih, Beylikdüzü, Esenyurt, Avcılar gibi bölgelerde yaşa­dığına işaret eden uzmanlar, şayet geri dönüşlerin olması durumunda İstanbul’da 40- 50 bin dairenin boşalabilece­ğini tahmin ettiklerini açık­layarak, “Bu evlerin kiralık piyasasına etkisi de ancak 1,5 yıl sonra görülür.

Hemen bir haftada kiralar düşmez. Öy­le bir beklentiye kimse kapıl­masın. Ancak o zaman da ki­ralanacak ev çoğalacağı için ev sahiplerinin ağır şartla­rı biraz daha esner ve kira fi­yatlarında artış hızı yavaşlar. Ancak şu anda Suriyelilerden dönüş için yoğun bir talep al­mıyoruz. ‘Elektrik yok, su yok neden gideyim’ diyenler de var. Çünkü bir çoğu bura­da mülk aldı, iş yerlerini kur­du” değerlendirmesinde bu­lundu.

Kiralanacak ev sayısı artar

İstanbul Ticaret Odası (İTO) Gayrimenkul Komi­te Başkanı ve Tüm Girişimci Emlak Müşavirleri Derneği (TÜGEM) Onursal Başkanı Hakan Akdoğan: “Suriyelile­rin yoğun yaşadığı bölgeler­de, son 2-3 günde ciddi dönüş olacağı sinyalleri var. Şayet Suriyelilerin yoğun yaşadığı bölgelerde gidişler hızlanır­sa, kiralarda rahatlama geti­rebilir, kiralık ev sayısı artar. Bu da kira fiyatlarının nor­malleşmesine, şartların da­ha da kolaylaşmasını sağlar. Suriyeliler gitti diye kira­larda bir değişiklik olacağı­nı düşünmüyorum.

Özellik­le yoğun yaşadıkları yerlerde, çünkü her yerde yaşamıyor­lar. Büyük şehirlerin de belli semtlerinde yaşıyorlar. Yani satılık tarafında bir etkileri yoktu, ciddi hareket getirece­ğini öngörmüyorum. Ancak kiralık tarafında bir rahatla­ma getirebilir. Fatih, Esen­yurt, Beylikdüzü, Sultanbeyli gibi yoğun yaşadıkları semt­lerde bir rahatlama söz konu­su olur, kiralık konut arzı ar­tar. Bu da kiracı adayları için hızlı bir kiralık konut bulma noktasında fayda sağlar. Fi­yatların daha normalleşme­sini, kira artış hızını yavaşla­tır. Ancak ne kadar boşa dai­re çıkacak bilmiyoruz. Genel anlamda gördüğümüz, kira­lık konut arzı, konut seçeneği artar ve ev sahiplerinin zorla­yıcı şartları kolaylaşır ve kira artış hızını yavaşlatır.”

“Gittiler diye kiralar düşmez”

Trio Gayrimenkul Yöneti­mi kurulu Başkanı Sezgin Bil­ge, “Suriyelilerin gitmesi ko­nut piyasasını çok etkilemez. Ancak Türkiye’ye, yabancı yatırımcının daha cazip bak­masını ve tekrar yatırım için daha çok değerlendirmesi sağlar. Yani Suriyeliler gitti diye kiralar düşmez. Kirala­rın düşürme etkisine çok ola­cağını düşünmüyorum açık­çası.

Zaten baktığınızda, Su­riyelilerin kiraladığı ya da satın alıp kiraya verdiği böl­geler Beylikdüzü, Esenyurt gibi yerler. Yani İstanbul’un daha uç noktaları ve orada za­ten kiralar çok yüksek değil. Çünkü kiralama açısından oralarda çok seçenek var. Ki­ralık yüksek olmasının nede­ni ise özellikle üretimin az ol­masından kaynakladı. Yani üretimin az olduğu bölgeler­de daha yüksek. O yüzden çok büyük bir etkisi olmaz. Ancak yabancı yatırımcının gelip konut kiralamaya başlama­sıyla arz da artarsa öyle bir et­kisi olabilir. Daha fazla konut o zaman kiraya verilebilir.”

“Hemen düşecek beklentisi olmasın”

İSTOÇ İşadamları Derne­ği Yönetim Kurulu Üyesi ve Gayrimenkul Danışmanı Se­nay Araç, “Hemen öyle kira­lara düşecek diye bir beklenti olmasın, ‘kiralar düşecek ev­ler gelecek’ diye. Suriyeli bir­çok kişinin satın aldığı evler de var burada. Kendi mülk­lerini alan, iş yerlerini açan Suriyeli sığınmacılar da var. Yani hiç kimse ‘bir hafta son­ra kiralar düşer’ diye beklen­tiye girmesin. Durumu iyi olanlar kendi mülkünü alı­yordu, ancak iyi olmayanlar da çalışıyordu ve çok kötü yerlerde oturan sığınmacı­lar da vardı.

Kömürlük daire­leri bile kiralayanlar oldu. İs­tanbul’da Fatih, Başakşehir, Esenyurt en yoğun yaşadık­ları bölgeler. Buralarda ‘evi­mizi boşaltıyoruz, taşınıyo­ruz artık’ gibi bir talep yok. Ancak yaza doğru olur. Çün­kü kış dönemindeyiz. Suri­yeli sığınmacıların yoğun ol­duğu bölgelerde evlerin bo­şalması ve geri dönüşlerin başlaması halinde, bu duru­mun kiralık piyasasına yan­sıması ancak 1,5 yıl sonra gö­rülür.”

“Yoğun bir geri dönüş yok”

İstanbul Emlakçılar Odası Başkanı Nizamettin Aşa: “Bu bir senaryo aslında. Bir psiko­loji oluşmuş gidilecek diye an­cak ne kadarı gerçeğe döner bi­lemiyoruz. Şayet geri dönüşler olursa İstanbul’da tahmini 40- 50 bin ev boşa çıkabilir, yani ciddi bir ev potansiyeli var. Bu­nun da etkisi ancak 1 yıl son­ra piyasalara yansır. Kiralık ev adeti çoğalacağı için o zaman fiyatlarda bir düşüş olabilir. Suriyelilerin yoğun olarak ya­şadığı bölgelerde. Bütün bun­lar, döneceklerini varsayarsak olur, geri dönmezlerse olmaz. Ancak Suriyeli sığınmacılarda 3-5 aile birlikte kalan da olu­yor. ‘Elektrik yok, su yok, gi­dip de ne yapacağız’ diyenler de var. Gidip tekrar döner mi ya da kaç kişi gider bilmiyoruz. Ancak kiralık piyasasına etkisi bir yıldan önce olmaz. Bir anda herkes tası tarağı toplayıp git­mez, çünkü burada yerleşen iş­yeri açanlar da var. Bu konuyu gündemimize aldık ancak yo­ğun bir geri dönüş yok.”

“Arz fazlası kiraları düşürebilir”

Denge Değerleme Genel Müdür Yardımcısı Ahmet Arslan: “Suriyelilerin geri dö­nüşü, Türkiye’deki bazı bölge­lerde konut piyasasını yeni­den şekillendiriyor. Özellikle İstanbul gibi büyük şehirler­de, Suriyeli nüfusun azalma­sıyla birlikte, kira piyasasında arz fazlası bekleniyor. Bu du­rum, kiralık daire fiyatlarının düşmesine ve kiralama bedel­lerinin reel olarak azalmasına neden olabilir. Özellikle İstan­bul’un Fatih ilçesi gibi yoğun göç alan bölgelerde, Suriyeli nüfusun azalmasıyla boşalan konutlar, kiralık konut arzını artıracak ve kiracıların daha uygun fiyatlarla konut bula­bilmesine imkân tanıyacaktır. Artan arz, talebin daha kolay karşılanmasını sağlayarak, ki­raların dengelenmesine yar­dımcı olacak.”