Yeni Gelir Vergisi Tasarısı’nda özel inşaatların vergilemesi ve bir öner

Bakanlar Kurulu’nca haziran ayında TBMM’ye gönderilen ve Bütçe ve Plan Komisyonu’nda bulunan ve Gelir Vergisi Kanunu ve Kurumlar Vergisi Kanunu’ndaki düzenlemeleri tek bir kanun altında toplamaya çalışan yeni Gelir Vergisi Kanunu Tasarısı’nda gayrimenkul satışlarından elde edilen kazancın vergilemesinde önemli değişiklikler öngörülmektedir.

Anılan kanun tasarısının gerekçesinde vergi tabanının genişletilmesi amacıyla yapılan düzenlemelerden biri olarak kentsel rantların vergilenmesine yönelinmesi ve bu konudaki istisnaların sınırlandırılması gösterilmektedir. Bu anlamda, kentsel rantların etkin bir şekilde kavranabilmesi amacıyla özel inşaat işlerinin vergilendirilmesine yönelik hükümlerin netleştirildiği belirtilmektedir.

Nitekim, Gelir Vergisi Kanunu Tasarısı’nın 14. ve 15. maddelerinde “özel inşaat işleri”nden doğan kazançlar ve bu kazançların tespiti hususları düzenlenmiştir.

14. maddenin birinci fıkrasında; özel inşaat işlerinde başkasının arsası üzerine yapılan taşınmaz inşa faaliyetinin ticari kazanç hükümlerine tabi olacağı vurgulanmıştır. Bu kapsamda yapılacak faaliyetin taahhüt niteliğinde olup olmaması ticari kazanç hükümlerine tabi olmayı etkilemeyecektir.

Anılan maddenin ikinci fıkrasında yapılan düzenleme uyarınca; iktisap şekli ve tarihine bakılmaksızın, kendi arsası üzerine inşaat yapan veya kat karşılığı inşaat işleri dahil yaptıranların bu inşaat faaliyetlerinden doğan kazançları, şayet bu inşaat faaliyetleri arsa sahibinin ticari işletmesi bünyesinde gerçekleştirilirse ticari kazanç hükümlerine tabi olacaktır.

14. maddenin üçüncü fıkrasında ise; kat karşılığı inşaat işleri dahil başkasına yaptırılan inşaatlarda, hasılatın müteahhit ile paylaşılmasının kararlaştırılmış olmasının, faaliyetin arsa sahibi yönünden de ticari faaliyet sayılacağı ifade edilmiştir.

Keza, 14. maddenin dördüncü fıkrasında da; yukarıda belirtilen ikinci ve üçüncü fıkra kapsamında yapılmamış olması kaydıyla, arsa sahibi tarafından inşa edilen veya ettirilen taşınmazların ya da kat karşılığı inşaat sözleşmesi çerçevesinde inşa edilip arsa sahibine bırakılan taşınmazların brüt alanları belli miktarları geçtiği takdirde, bu faaliyetler de ticari sayılmıştır.

Kentleşmeyle birlikte yaygın bir uygulama haline gelen özel inşaat işlerinden ve kat karşılığı inşaat işlerinden doğan kazançların, başka bir deyişle rant gelirlerinin vergilenmeye çalışılması ve bu kapsamda gelir vergisi hükümlerinin bu gelirleri de kapsayacak hale getirilmesi doğru bir yaklaşımdır. Ancak, ticari işletmeye dahil olmayan arsaların ya da bu arsalar üzerine yapılan ya da yaptırılan binaların elden çıkarılmasında doğacak kazançları ticari kazanç olarak nitelemek ve bu anlamda arsa sahiplerine defter tutma, fatura düzenleme, aylık beyanname ve bildirimleri verme gibi yükümlülükler getirmek doğru bir yaklaşım olmadığı gibi, vergilemede kolaylık prensibine de uymayan ve uygulanabilirliği de olmayacak bir yaklaşım tarzıdır. Bu nedenlerle, mükelleflerin vergilemeye gönüllü uyumlarının da sağlanabilmesi için, bu işlemlerden doğacak kazançların “ticari kazanç” olarak değil, “değer artış kazancı” olarak vergilenmesini sağlayacak düzenlemeler yapılmasında fayda vardır. Bu çerçevede, tasarının ticari kazançlarla ilgili 14.,15. ve değer artış kazançlarıyla ilgili 48. ve 49. maddelerinin aşağıdaki şekilde değiştirilmesi önerilmektedir:

“Özel inşaat işleri MADDE 14-

1) Taahhüt niteliği bulunsun ya da bulunmasın başkasının arsası üzerinde taşınmaz inşa etme faaliyeti ticari kazanç hükümlerine tabidir.

2) İktisap şekli ve tarihi ne olursa olsun, kendi arsası üzerine inşaat yapan veya kat karşılığı inşaat işleri dâhil yaptıranların bu inşaat faaliyetlerinden doğan kazançları, inşaat faaliyetinin arsa sahibinin ticari işletmesi bünyesinde gerçekleştirilmesi halinde ticari kazanç hükümlerine tabidir.

3) (2) nolu fıkra dışında kalan, kat karşılığı inşaat işleri dâhil başkasına yaptırılan inşaatlarda, hasılatın müteahhit ile paylaşılmasının kararlaştırılmış olması, faaliyetin arsa sahibi yönünden de ticari faaliyet olduğunu göstermez. Bu takdirde oluşacak kazanç “değer artış kazancı” sayılır.”

Özel inşaatlarda kazanç tespiti MADDE 15-

1) Özel inşaat işlerinde, inşa edilen veya ettirilen her bir bağımsız bölüm ya da müstakil yapının alıcıya teslim edildiği yıl bunlara ilişkin kâr veya zarar tespit edilir. İnşaatı tamamlanan bağımsız bölüm veya müstakil yapıya ait tapunun devir ve tescil işlemi yapılmamış olsa dahi bağımsız bölümlerin ya da müstakil yapının fiilen alıcının tasarrufuna bırakılması teslim sayılır.

2) Kat karşılığı inşaat işlerinde arsa sahibine verilen taşınmazların müteahhit defter kayıtlarında oluşan maliyet bedeli, müteahhit yönünden, iktisap edilen arsa payının maliyet bedeli sayılır. Arsa sahibinin iktisap ettiği taşınmazların maliyet bedeli ise arsa sahibinin uhdesinde kalan arsa payının inşaatın başladığı tarihteki emsal bedeli ile müteahhit defter kayıtlarında oluşan maliyetlerden arsa sahibine verilen taşınmazlara isabet eden tutarın toplamından oluşur.

3) Kat karşılığı inşaat işleri dışında kalan özel inşaat işlerinde arsa sahibinin arsasını inşaat yapımına tahsis etmesi halinde, arsanın maliyet bedeli olarak inşaatın başladığı tarihteki emsal bedeli esas alınır. İnşa edilen taşınmazların maliyet bedeli de arsanın emsal bedeline inşaat dolayısıyla katlanılan maliyet ve giderlerin eklenmesi suretiyle tespit olunur.

4) Birden fazla bağımsız bölüm ya da müstakil yapı içeren özel inşaatlarda, hangi bölüm veya yapıya isabet ettiği kesin olarak tespit edilemeyen giderler, her bir bölüm veya yapının brüt alanının, inşaatın toplam brüt alanına oranı dâhilinde dağıtılır.

5) 14 üncü madde kapsamına giren ve ticari faaliyet sayılan birden fazla işin bulunması veya bu işlerin diğer işlerle birlikte yapılması halinde, her bir inşaat işinin hasılat ve giderlerinin ayrı bir defterde izlenmesi veya aynı defterde ayrı ayrı izlenebilmesine imkan verecek şekilde gösterilmesi zorunludur.

(6) İnşaat faaliyetine tahsis edilen arsanın ötedenberi ticari bir işletmeye dâhil olması halinde, yukarıdaki fıkraların uygulanmasında arsanın emsal bedeli yerine maliyet bedeli esas alınır.

7) Özel inşaat işleri veya bu işlerin diğer işlerle birlikte yapılması halinde ortak genel giderler ve amortismanların dağıtımı 13 üncü maddenin yedinci fıkrası hükmüne göre yapılır.”

Özel inşaatlarda değer artış kazancının tespiti MADDE 48-

1) 45’inci maddenin üçüncü fıkrası kapsamına giren hallerde;

a) Kat karşılığı inşaat işleri dolayısıyla arsa sahibinin uhdesinde kalan arsa payının tahsis tarihindeki emsal bedeli, inşaat işine tahsis edilen arsa payının elden çıkarma bedeli olarakkabul edilir,

b) Müteahhit tarafından arsa sahibine teslim edilen taşınmazların maliyet bedeli üzerinden arsa sahibine fatura edilen tutar ise müteahhide devredilen arsa payının elden çıkarma bedeli olarak kabul edilir,

c) Kat karşılığı inşaat söz konusu olmaksızın arsa sahibi tarafından yapılan veya yaptırılan diğer inşaat işlerinde, inşaata tahsis edilen arsanın tahsis tarihindeki emsal bedeli, bu arsanın elden çıkarma bedeli sayılır.

2) Yukarıdaki fıkraya göre elden çıkarılan arsa veya arsa paylarından doğduğu kabul edilen elden çıkarma kazançları, inşa edilen taşınmazların satıldığı tarihler itibarıyla ve satılan taşınmaza isabet eden arsa payıyla sınırlı olarak gerçekleşmiş sayılır. Bu satışlar nedeniyle yapılan tahsilatların, öncelikle satılan taşınmaza isabet eden arsa veya arsa payının elden çıkarma bedeline ilişkin olduğu kabul edilir.

3) Kat karşılığı inşaat işleri de dâhil olmak üzere, sahip olduğu arsa üzerine inşaat yapan veya yaptıranların inşaat veya satış faaliyetlerinin 14 üncü maddeye göre ticari faaliyet olarak kabul edilmediği hallerde, bu kapsamda edinilen taşınmazlar arsa sahibi yönünden inşaatın bitim tarihi itibarıyla ilk defa iktisap edilmiş sayılır. İnşaatın bitim tarihi yapı kullanma izin belgesinin alındığı tarihtir. Ancak taşınmazın veya taşınmazların yapı kullanma izin belgesi alınmadan önce fiilen kullanılması halinde, bunların kullanıma başlanma tarihine itibar edilir.

4) Üçüncü fıkraya göre arsa sahibi tarafından ilk defa iktisap edildiği kabul edilen taşınmazların maliyet bedeli, kat karşılığı inşaat söz konusu olmaksızın inşa edilen ya da ettirilen taşınmazlarda, inşaata tahsis edilen arsanın tahsis tarihindeki emsal bedeli ile arsa sahibinin fiili inşaat maliyetlerinin toplamından ibarettir. Kat karşılığı inşaat işleri kapsamında iktisap edilen taşınmazlarda ise maliyet bedeli, arsa sahibinin uhdesinde kalan arsa payının arsanın inşaat faaliyetine tahsisi tarihindeki emsal bedeli ile müteahhit tarafından 15 inci maddenin ikinci fıkrasına göre hesaplanan tutardan oluşur.

5) Bu madde kapsamında doğan değer artış kazancında zamanaşımı, inşa edilen taşınmazların satıldığı tarihler itibarıyla ve satılan taşınmaza isabet eden arsa payıyla sınırlı olmak üzere taşınmazın satıldığı tarihten sonraki takvim yılının başından başlar.”

“Değer artış kazançlarında istisnalar MADDE 49-

1) Aşağıda yazılı değer artış kazançları gelir vergisinden müstesnadır:

a) İkamet amacıyla satın alınan ve fiilen ikamet edilen tek konutun elden çıkarılmasından doğan kazançlar (Bu istisnaya arsa payının devri sonucu tek konut alan arsa sahiplerinin, arsa payının devri sonucu doğan değer artış kazançları da dâhil olup bu bendin uygulanmasında mükellef ile eş ve çocuklar birlikte dikkate alınır.).

b) 37 nci maddenin birinci fıkrasının (a), (b) (ç) ve (f) bentlerinde yazılı olan mal (motorlu yükleme ve boşaltma araçları ile gerçek usulde vergiye tabi çiftçilerin zirai üretimde kullandıkları taşınmazlar dâhil) ve haklar ile tam mükellef kurumlara ait olan pay senetlerinin, ortaklık haklarının veya hisselerinin elden çıkarılmasında (Bu bendin uygulanmasında, kooperatiflerin ortaklarına tahsis ettikleri taşınmazlar tahsis tarihinde; finansal kiralama yoluyla iktisap edilmiş taşınmazlar ise finansal kiralama sözleşmesinin imzalandığı tarihte iktisap edilmiş sayılır. Arsaya karşılık iktisap edilen bina veya bağımsız bölümlerde ise iktisap tarihi olarak, 15’inci maddenin birinci fıkrasında belirtilen tarihe itibar edilir.);

1) İki tam yıldan fazla süreyle elde tutulanlardan elde edilen gelirlerin %40’ı,

2) Üç tam yıldan fazla süreyle elde tutulanlardan elde edilen gelirlerin %50’si,

3) Dört tam yıldan fazla süreyle elde tutulanlardan elde edilen gelirlerin %60’ı,

4) Beş tam yıldan fazla süreyle elde tutulanlardan elde edilen gelirlerin %75’i.

c) Tam mükellef kurumlara ait olup, Borsa İstanbul Anonim Şirketi’nde işlem gören ve bir yıldan fazla süreyle elde tutulan pay senetlerinin, portföyünün sürekli olarak en az %51’i Borsa İstanbul Anonim Şirketinde işlem gören pay senetlerinden oluşan yatırım fonlarının bir yıldan fazla süreyle elde tutulan katılma belgelerinin ilgili olduğu fona iadesi dışındaki yollarla elden çıkarılmasından elde edilen gelirler.

ç) Tam mükellef anonim şirketlerde sahip olunan pay senetlerinin halka arz edilmek suretiyle elden çıkarılmasında;

1) İki tam yıldan fazla süreyle elde tutulanlardan elde edilen gelirlerin %60’ı,

2) Üç tam yıldan fazla süreyle elde tutulanlardan elde edilen gelirlerin %70’i,

3) Dört tam yıldan fazla süreyle elde tutulanlardan elde edilen gelirlerin %80’i,

4) Beş tam yıldan fazla süreyle elde tutulanlardan elde edilen gelirlerin %90’ı.

d) Bu fıkrada yer alan istisnalara ilave olarak bir takvim yılında elde edilen kazancın, menkul kıymetler ve diğer sermaye piyasası araçlarının elden çıkarılmasından elde edilen kazançlar hariç, 77’nci maddenin birinci fıkrasındaki tarifenin birinci gelir diliminde yer alan tutar.”

DÜZELTME: