Yeni emlak vergisi değerleri-sorunlar

Bilindiği gibi 2018-2021 yılları emlak vergileri için baz teşkil edecek emlak değerleri 2017 yılı içinde takdir komisyonlarınca belirlenmiştir. Ancak, özellikle arsa ve arazi değerlerinin 2014-2017 yılları için belirlenen değerlere göre çok yüksek olduğu iddiası yaygın bir hal almıştır. Bu yazımızda emlak vergi değer tespiti ve ortaya çıkan sorunlar üzerinde duracağız.

Bina metrekare maliyeti ile arsalara ve araziye ait asgari ölçüde birim değer tespiti

Vergi Usul Kanunu’nun (VUK) Mükerrer 49'ncu maddesi hükmüne göre, Maliye ve Bayındırlık ve İskan bakanlıklarının Emlâk Vergisi Kanununun 29'uncu maddesi ile aynı Kanun’un 31'inci maddesi uyarınca hazırlanan tüzük hükümlerine göre bina metrekare normal inşaat maliyet bedellerini, uygulanacağı yıldan dört ay önce müştereken tespit ve Resmî Gazete ile ilân eder.

Türkiye Ticaret, Sanayi, Deniz Ticaret Odaları ve Ticaret Borsaları Birliği bu bedellere karşı kararın Resmî Gazete ile ilânını izleyen on beş gün içinde Danıştay’da dava açabilir.

VUK’nun aynı madde hükmüne göre, Takdir komisyonlarının arsalara ve araziye ait asgari ölçüde birim değer tespitine ilişkin dört yılda bir yapacakları takdirler, tarh ve tahakkuk işleminin (Emlâk Vergisi Kanununun 33'üncü maddesinin (8) numaralı fıkrasına göre yapılacak takdirler dahil) yapılacağı sürenin başlangıcından en az altı ay önce karara bağlanarak, arsalara ait olanlar takdirin ilgili bulunduğu il ve ilçe merkezlerindeki ticaret odalarına, ziraat odalarına ve ilgili mahalle ve köy muhtarlıkları ile belediyelere, araziye ait olanlar il merkezlerindeki ticaret ve ziraat odalarına ve belediyelere imza karşılığında verilir.

Büyükşehir belediyesi bulunan illerde takdir komisyonu kararları, vali veya vekalet vereceği memurun başkanlığında, defterdar veya vekalet vereceği memur, vali tarafından görevlendirilecek tapu sicil müdürü ile ticaret odası, serbest muhasebeci mali müşavirler odası ve esnaf ve sanatkârlar odaları birliğince görevlendirilecek birer üyeden oluşan merkez komisyonuna imza karşılığında verilir. Merkez komisyonu kendilerine tebliğ edilen kararları on beş gün içinde inceler ve inceleme sonucu belirlenen değerleri ilgili takdir komisyonuna geri gönderir. Merkez komisyonunca farklı değer belirlenmesi halinde bu değerler ilgili takdir komisyonlarınca yeniden takdir yapılmak suretiyle dikkate alınır.

Takdir komisyonlarının değer takdirine karşı dava açılması

Anayasa Mahkemesi’nin 31.05.2012 tarih ve E.2011/38,K.2012/89 sayılı iptal kararına kadar Emlak vergisi mükellefinin arsa ve araziler için alınan takdir komisyonu kararlarına karşı dava açma hakkı yoktu. Dava açma hakkı sadece yukarıda belirtilen kendilerine karar tebliğ edilen kurumlara ve muhtarlara ait idi. Anayasa mahkemesinin iptal kararından sonra mükelleflerin doğrudan itiraz hakkı doğmuştur.

Asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerlerine ilişkin genel takdirin 2017 yılında yapılması gereği dolaysıyla emlak (bina, arsa ve arazi) vergisi tarh ve tahakkukunun 2018 yılı Ocak ve Şubat aylarında yapılacak olması nedeniyle takdirlerin tamamlanarak 30 Haziran 2017 tarihine kadar ilgili yerlere tevdi edilmesi Maliye Bakanlığı’nın 2017/ Sıra No.lu Emlak Vergisi Kanunu İç Genelgesiyle duyurulmuştur. İşlemler İç Genelge uyarınca tamamlanmış ve 30 Haziran 2017 tarihinde ilgili yerlere tevdi edilmiştir.

Buna göre vergi mahkemelerinde dava açma süresi 30 Haziranda başlamıştır ve 30 Temmuz 2017 tarihine kadar dava açılması mümkündür. 20 Temmuzda adli tatil başladığından, adli tatilin bitimini izleyen 7 gün sonuna kadar dava açma süresinin uzayacağı söylenebilir. Farklı görüşte olanlar da mevcuttur.

Takdir komisyonu kararlarına karşı dava açılması halinde idarece yapılacak işlemler

Yukarıda belirtilen İç Genelge uyarınca, Takdir komisyonu kararlarına karşı dava açılmış olup olmamasına göre yapılacak işlemler aşağıda belirtilmiştir:

-Takdir komisyonu kararlan aleyhine 30 gün içinde vergi mahkemeleri nezdinde dava açılmamış ise takdir edilen değerler kesinleşecektir.

-Takdir komisyonu kararlarına karşı vergi mahkemeleri nezdinde dava açılmakla birlikte esasa ilişkin bir karar verilmedikçe takdir komisyonu kararlarının uygulanmasına devam edilecektir.

*Açılan davalar sonucu vergi mahkemelerince takdir komisyonu kararının iptali yolunda karar verilmiş olması halinde;

* İlgili valilerce Danıştay nezdinde temyiz konusu yapılması uygun görülmeyen kararlar için takdir komisyonlarının derhal toplanarak yeni bir karar vermesi,

* İlgili valilerce Danıştay nezdinde temyiz konusu yapılması uygun görülen vergi mahkemesi kararlan için 6/1/1982 tarihli ve 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanununun 28'inci maddesinin (1) numaralı fıkrası uyarınca gecikmeksizin işlem tesis edilmesi, bu sürenin hiç bir şekilde 30 günü geçmemesi, bu süre içerisinde vergi mahkemesi kararları göz önünde bulundurulmak suretiyle takdir komisyonlarınca derhal yeniden takdir yapılması, gerekmektedir.

-Yeniden yapılacak takdirlerle ilgili takdir komisyonu kararları gerekçeli olacak ve gerekçede asgari ölçüdeki arsa ve arazi metrekare birim değerlerinin vergi mahkemesi kararı dikkate alınarak belirlendiği açıklanacaktır.

-Vergi mahkemesince takdir komisyonu kararları üzerine kısmen iptal, kısmen tasdik kararı verilmesi halinde, kararın iptal edilen kısmı için yukarıdaki (c) bendinde belirtilen açıklamalara göre işlem yapılacaktır.

-Bu durumda takdir komisyonları sadece iptal edilen değerler hakkında karar vereceklerdir. Takdir komisyonu kararlarının tasdik edilen kısmının uygulanmasına devam edilecektir.

-Vergi mahkemesince verilen kararlar, takdir komisyonunca belirlenen değerleri belli bir oranda artırılması veya azaltılması veyahut yeni bir değer belirlemesi şeklinde takdir kararlarını düzeltme yönünde ise takdir komisyonlarınca yeni bir takdir yapılmayacak, vergi mahkemesi kararları esas alınacaktır.

-Yargı kararları üzerine takdir komisyonlarınca yeniden verilen kararlar ile daha evvel verilen kararlardan kesinleşenler, belediye ve muhtarlıklarda ilana mahsus yerlere asılmak suretiyle 2018 yılının Mayıs ayı sonuna kadar mükelleflere duyurulacaktır.

-Vergi mahkemesi kararları üzerine yeniden takdir edilen değerlerin Danıştay'dan nihai karar alınıncaya kadar uygulanmasına devam edilecektir.

-Takdir komisyonlarınca yeniden verilecek kararlar üzerine ilgililerce vergi mahkemesine başvurulması halinde, bu mahkemelerce verilecek kararların Danıştay nezdinde temyiz konusu yapılabilmesi için genelgedeki açıklamalar da dikkate alınarak ilgili valilerden muvafakat talep edilecektir.

-Vergi mahkemeleri veya Danıştay nezdinde dava açılması halinde, bu mercilerden kararların süratle alınmasını temin etmek için belediyeler ve valilikler, savunma ve dava dilekçelerinin adı geçen mercilere mümkün olan en kısa süre içinde ulaştırılmasını sağlayacaklardır.

-Arsa takdir komisyonu kararlarına karşı açılacak davalarda muhatap, karara iştirak eden belediye olacaktır.

Danıştay'ın kesin kararı (veya vergi mahkemesinin kesinleşen kararı) başka belediyeleri de ilgilendirdiği takdirde, kararın birer örneği ilgili belediyelere gönderilecektir.

- Yargı mercileri kararlarına göre kesinleşen asgari ölçüde arsa birim değerleri aylık dönemlerle defterdarlıklara, vergi dairesi başkanlığı bulunan yerlerde vergi dairesi başkanlıklarına bildirilecek, defterdarlıklar veya vergi dairesi başkanlıkları bunları ek listeler halinde Maliye Bakanlığı Gelir İdaresi Başkanlığı'na göndereceklerdir.

- Vergi mahkemesi kararı uyarınca takdir komisyonu tarafından yeniden belirlenen değerler dikkate alınarak tahakkuk ettirilen emlak vergisi; yargı kararının temyiz edilmesi halinde, Danıştay kararına göre kesinleşen birim değerler dikkate alınmak suretiyle düzeltilecektir.

Arsa ve arazi değerlenin tespitinde belirlenen esaslara uyulmaması ve ortaya çıkabilecek olumsuzluklar

Maliye Bakanlığı’nca hazırlanan 2017/1 Sayılı İç Genelgede arsa ve arazi değerlerinin belirlenmesinde uyulacak esaslar belirlenmiştir.

Arsa veya araziye ait asgari metre kare birim değerlerini gayrimenkulün bulunduğu cadde, sokak, meydan veya gayrimenkulün turistik bölgede bulunuşu etkilemektedir. Bir bölgede yol, su, köprü gibi değer artırıcı kamu yatırımların yapılması değer artışı yaratan unsurlar olduğu gibi bazı durumlar da (heyelan v.b. olaylar gibi,) değer düşürücü etki yapmaktadır.

2018 yılı için 2017'de belirlenen değerlerin çok yüksek olduğu yönünde iddialar bulunmaktadır. Bilindiği gibi 2018 yılı için belirlenen değerler sonraki üç yılda yeniden değerleme oranlarının yarısı oranında artırılarak uygulanacaktır. Gerçek değerinden yüksek olma durumu sınırlı sayıda mükellefle ilgili ise vergi mahkemelerine baş vurularak çözüm aranır. Geniş bir mükellef kitlesi söz konusu ise bunun makroekonomik etkileri de olabilecektir. Bu bakımından, takdir komisyonlarının değerlemeler sırasında gerektiğinde değerleme kuruluşlarından da görüş alma suretiyle gerçekçi değer tespiti yapmaları çok önemlidir.

Aksi durumda, binlerce emlak vergisi mükelleflerinin dava yoluna gitmeleri söz konusu olacak ve vergi mahkemelerinin iş yükü çok artacaktır.

Dava açmamaları ya da davaları kaybetmeleri halinde özellikle tek bir konuta sahip (emekli olmayan) dar gelirliler, sınırlı arazileri bulunanlar olmak üzere, mağdur olacaklardır. Bu mağduriyet harçlar, veraset vergileri yönünden de söz konusu olabilir. Konut kredi geri ödemeleri de olumsuz etkilenir.

Tespit edilen değerlerin bir öncekinin birkaç katına ulaşıyor ve bu tüm mükellefleri kapsayan genel bir nitelik taşıyorsa kişilerin tasarruflarını gayrimenkule yatırmak yerine daha faydalı ve kazanç getirici mevduat gibi başka alanlara yatırmaları yani tercihlerini değiştirmeleri mümkündür.

Tercihlerdeki değişme inşaat sektörünü ve bağlı alt sektörleri zor durumda bırakabilir. Ortaya çıkabilecek mağduriyetler ve olumsuz ekonomik etkiler göz önünde tutularak konu yeniden ele alınmalıdır.