Türkiye'nin Merrick'leri

Bu dönem MBA sınıfımda piyasa ve denge konusunu anlatırken, konu birden inşaat sektörüne geldi. İnşaat sektörünün Türkiye’de yüksek karlılık ile çalıştığını ifade edince, bir öğrencim işin öyle olmadığını, nasıl ki gelir dağılımında eşitsizlik var ise, inşaat sektöründe de kar eşitsizliğinin olduğunu söyledi. Tartışma derinleşti ve şu sonuç ortaya çıktı: Kamuoyu inşaat sektörü deyince hep gazete manşetlerinde yer alanlar firmaları anımsıyor. Halbuki yapsatçı dediğimiz firmaların kapanma noktasında gezindiği, bu işten çok para kazananların arsa sahipleri olduğu, İstanbul’da kimi arsa sahiplerinin yapılan binanın %70’ini istediği sonucuna ulaşıldı. 

Öğrencilerime Türkiye’deki bu inşaat çılgınlığının diğer ülkelerde de belli zamanlarda yaşandığını anlattım. Anlatırken de ABD’den örnekler verdim. Özelikle 1929 Büyük Bunalımı öncesindeki gelişmelere vurgu yaptım.

Öyküyü çeviri editörlüğünü yaptığım Barry Eichgreen’in “Aynalı Salon” kitabından özetliyorum. ABD’de 1920 yılında bir bakanın oğlu olan George Merrick en hızlı inşaatçıydı. Merrick’in Asıl başarısı Coral Gables toplu konutları oldu. Merrick, Coral Gables’ı İspanyol tarzı bir şehir olarak sundu Merrick gazetelere metinlerini kendisinin yazdığı reklamlar verdi (Türkiye’de de bir müteahhit firmasının TV reklamında oynadı). New York ve Chicago’da fiyakalı satış büroları açtı. Potansiyel alıcıların ulaşımı için otobüsler satın alarak New York, Philadelphia ve Washington D.C.’de turlar düzenledi.

Coral Gables başarılı oldu. Arsaların 1921’de yapılan açılış müzayedesine beş binden fazla müşteri katıldı.

Eyalet hükümet yetkilileri bu hızlı yükselişe coşkuyla karşılık verdi. Emlak sahipleri, kızgın güneş altında dikilip, ileriye dönük alıcıları ayartan kaporacı çocuklar tuttu. Bu çocuklar, potansiyel alıcıları kapora olarak bilinen geri ödemesiz %10’luk bir ön ödeme taahhüdüne teşvik ediyorlardı. Sektör yükselişinin zirvesindeyken, kapora makbuzları otel ve gece kulübü gibi yerlerde hizmet karşılığı ödeme olarak kabul edilmesiyle birlikte, para gibi dolaşmaya başladı.

Kaporacı çocuklar, müstakbel alıcının parası yapsatçının banka hesabına yattığında sabit bir ücret alıyordu, cazip bir arsanın ön alım hakkını temsil eden bir kapora, hemen bir başka yatırımcıya satılmasaydı. Fiyat yükselişi hızlandıkça kaporalara takla attırıldı. 1925 yazında bu kaporalar bir gün içinde sekiz kere alınıp satılmaya başladı.

Emlak geliştirmenin giderek artan derecede önem kazanan ikinci finans kaynağı menkulleştirme oldu (yakında Türkiye’de de başlıyor). Emlak geliştiricileri 1920’li yıllar süresince 10 milyar dolarlık gayrimenkul tahvili ihraç etti. Bu sayede 1920’li yıllar, gökdelenler on yılına dönüştü.

Bütün bunlar aşırı şişmiş bir balonun işaretleriydi. Patlamaya neyin neden olduğu ise, balon vakalarında hep olduğu üzere, tartışmalıdır. Borsadaki bir cezalandırma, olası tetikleyicilerden biri oldu.

Gayrimenkul piyasalarının tipik özelliği olarak önce işlem hacmi düştü, bunu bir süre sonra fiyatlardaki düşüş izledi. İddialı belediye konut projeleri sahipsiz bırakıldı. Miami’deki bankalar arası takas üçte iki oranında azaldı. Manley-Anthony zincirine bağlı 150 banka battı. Mevduatları 30 milyon dolarlık bir kayıp kaydetti. Manley, kendi kalan mevcutlarını iflas kovuşturmalarından kurtarmaya yönelik hileli işlemlerle irtibatlandırılarak tutuklandı. Savunmasını yapan avukatlar delilik mazeretine sığındılar.

Toplu konut inşaatlarında ülke çapında bir gerileme başladı, 1926’da 850.000 iken, 1927’de 810.000’e, 1928’de 750’000’e ve 1929’da 500.000’e düştü.
Öykü bu, her öykünün bir ana fikri vardır. Onu da size bırakıyorum.