Türkiye’de Konut Mevduat Hesabı Uygulaması ne kadar gerçekçi ve neler yapılabilir?
2016 yılı Şubat ayında “Konut Hesabı ve Devlet Katkısına Dair Yönetmelik” yürürlüğe girdi. Amaç, tamamı kendisine ait bir konutu olmayan Türk vatandaşlarının ilk ve tek konut satın alımlarına destek olmak için kişilerin bankalarda açacakları konut mevduat hesabına devletin katkısının belirlenmesiydi.
Sistem kişilerin 3 yıl süre ile bu hesaba düzenli ödeme gerçekleştirmesine bağlı olarak, hesaptaki birikim miktarına göre devletin konut satın almak için maddi destek sağlaması, kişilerin konut sahibi olmasını teşvik etmek amacıyla tasarlanmış bir tasarruf programı aslında.
Konut Mevduat Hesabı özellikleri
Hesap 3 yıllık açılır, kapatılmadığı sürece 3’er yıllık otomatik temdit eder. Asgari ve azami ödeme tutarları arasında yapılacak miktarlar, seçilecek aylık veya 3 aylık plan dâhilinde yapılabilir. Hesap açılışından itibaren her 1 yıllık dönem için, aylık ödeme planında en fazla 3 kere, 3 aylık ödeme planında en fazla 1 kere ödemeyi aksatma hakkı bulunmaktadır. Bu hakların ihlali durumda Konut Mevduat Hesabı için devlet katkısına hak kazanılamaz.
Hesaba uygulanacak faiz oranı, banka ile müşteri arasında düzenlenecek sözleşme gereği serbest olarak belirlenir. Faiz tahakkuku, hesap açılışından itibaren her yılın sonunda anapara birikimine ilave edilir. Hesabın 3 yıldan önce kapatılması durumunda faize hak kazanılamaz. Hesabın açılış tarihinden itibaren yatırılması gereken asgari tutarlar toplamının hesapta kalması koşulu ile her yıl için hesaptan 2 defa para çekme hakkı bulunmaktadır. Yönetmelik kapsamındaki tutarlar, her yıl bir önceki yıla ilişkin olarak tespit ve ilan edilen yeniden değerleme oranı kadar (2024 yılı içi yüzde 58,46) artırılır.
Aradan yaklaşık 8 yıl geçti
26.08.2016 tarihi itibarıyla da bankalar ilk başvuruları almaya başladı. Aradan da yaklaşık 8 yıl geçti. Yönetmelik ilk uygulamaya girdikten sonraki süreçte bazı önemli değişikliklere de gidildi; hesapta biriken paranın bir kısmını çekebilme, birden fazla konut hesabı açtırabilme, hesaba yapılan ödemenin her yıl yeniden değerleme oranında belirlenmesi gündeme geldi.
Fakat “kaç kişi konut hesabı açtırdı, kaçı hala aktif durumda; devlet katkısına başvuran kişi sayısı ne oldu, bunların kaçına devlet katkısı ödendi; bankalardaki toplam birikim miktarı ve ödenen devlet katkısı miktarı ne kadar oldu” sorularına rakamsal yanıt bulmak zor. En azından ben rakamları henüz göremedim. Yönetmelikte değişiklikler olsa da sistem kamuoyunda pek ses getirmediğine göre, ilgi zayıf desek yanlış olmayacaktır.
Sisteme ilgi ve bilinç düzeyi düşük
Konut mevduat hesabının etkin çalışmaması noktasında birkaç tespitte bulunmak isterim…
1-Kişilerin İlgisizliği ve Bilgi Eksikliği: Düşüncem; konut mevduat hesabı sistemine olan ilgi ve bilinç düzeyinin düşük olduğudur. Bugün bankalarda mevduat hesabı açanlara ya da konut almak isteyenlere sorsak, kaç kişi bu sistemin nasıl çalıştığını ve avantajlarını yeterince bilebilir; doğru yanıtın çok az olduğunu düşünüyorum. Konut mevduat hesabı sistemine dair yeterli bilgilendirme ve eğitim yapılmaması, sistemin etkin çalışmamasının nedenlerinden biridir.
2-Ekonomik Zorluklar ve Alternatif Yatırım Araçları: Türkiye'de ekonomik dalgalanmalar ve enflasyonist ortam kişilerin uzun vadeli tasarruf yapmalarını zorlaştırmaktadır. Gelirlerin yetersizliği de buna eklenince, tasarruf yapma eğilimi tabi ki düşmektedir.
Hele ki geçmiş yıllarda mevduatta negatif reel faiz olması, önümüzdeki dönemde de mevduat faizlerindeki azalış beklentisi ilgiyi zayıf kılmaktadır. Diğer taraftan, kişilerin birikim noktasında konut hesabı yerine daha karlı gördükleri diğer yatırım araçlarına yönelme eğiliminde olduğunu da unutmamak gerekir.
3-Uygulamaların Yetersizliği: Konut hesabı sistemine yönelik uygulamaların yetersiz olduğunu düşünüyorum. Halbuki, bankalardaki konut hesapları BES çatısı altına alınabilse ve bu yapı gayrimenkul yatırım fonu (GYF) mekanizması ile entegre edilebilse daha iyi işleyen bir sistem haline gelebilir.
4-Konut Fiyatlarındaki Artış: Sanırım sistemin etkin çalışmamasının en belirleyici nedeni de konut fiyatlarındaki artışın, devlet katkısı olsa da konut hesabındaki birikim tutarından daha yüksek olması. Ülkemizde 3 yıl gibi bir zaman diliminde tasarruf yaratarak konut alabilen açıkçası ben henüz görmedim.
Bu nedenlerin her biri, konut hesabı sisteminin istenilen düzeyde çalışmasını engelleyebilir. Sistemin daha etkin çalışması için bilinçlendirme kampanyaları, uygulamaların çeşitlendirilmesi ve bürokratik engellerin azaltılması gibi önlemler alınabilir. Ama esas sistemin BES çatısı altında GYF’ler ile entegre edilmesi mutlaka düşünülmelidir.