Türkiye’de "Fractional Ownership" modeli: Hukuki, finansal ve yatırımcı perspektifi

Günümüzde gayrimenkul yatırımları, hem gelir elde etmek hem de varlıklarının değerini korumak isteyen yatırımcılar için kritik bir çıkış noktası haline geldi.

En son yayımlanan TCMB Enflasyon Raporu’nda da yer aldığı gibi 2024 3ncü çeyrek dönem itibariyle hanehalkı finansal varlıklarının toplamı 505 milyar dolar, yastık altı altın tutarı 311 milyar dolar iken, kiralık konut stoku miktarı 701 milyar dolar düzeyine erişmiş durumda.

Ancak, artan maliyetler ve likidite sorunları, bireysel yatırımcıların satın alıp kiraya vermek gibi geleneksel gayrimenkul modelleri dışında çözümler aramasına neden oluyor. Globalde de zaten bu yönde arayışlar hep olmuş durumda. Bu noktada, özellikle ABD’de uygulama alanı bulan (kısmen de İtalya’da) “Fractional Ownership” (Türkçe karşılık olarak Paylaşımlı Mülkiyet demeyi uygun buldum ama tartışılabilir tabi; Ortak Mülkiyet de tanım olarak uygun olabilir belki) modeli, yüksek maliyet engelini aşmanın bir yolu olarak öne çıkıyor.

Aslında, Fractional Ownership (Paylaşımlı Mülkiyet), birden fazla tarafın bir varlığın masraflarını ortaklaşa karşıladığı bir yatırım stratejisi. Bu düzenlemede, her yatırımcı yaptığı katkıya bağlı olarak varlık üzerinde belirli mülkiyet hakkına ve kullanım ayrıcalıklarına sahip oluyor. Peki, bu model Türkiye’de uygulanabilir mi? Finansal ve yatırımcı perspektifinden inceleyelim istiyorum.

Mevzuat ne kadar uygun?

Türkiye’de “Fractional Ownership” modeline doğrudan uygun bir yasal düzenleme bulunmuyor. Ancak, mevcut mevzuat içinde bu modelin uygulanabilirliği şu çerçevede ele alınabilir:

-Paylı mülkiyet (TMK m.688-700): Türk Medeni Kanunu'na göre, bir taşınmaz birden fazla kişi tarafından belirli pay oranlarıyla sahiplenilebilir. Bu model, Fractional Ownership’e en yakın hukuki altyapıyı sunuyor. Ancak, kullanım süresi ve yönetim konularında ortaklar arasında uyum sağlanmazsa, anlaşmazlıklar kaçınılmaz hale gelebilir.

-Elbirliği mülkiyeti (TMK m.701-703): Bu yapıda ortaklar, mülk üzerinde bölünmemiş hak sahibidir ve bireysel pay satışı mümkün değildir. Tüm ortakların onayı olmadan devri söz konusu olmadığından, bu yapı ölçeğinde esneklik sınırlıdır. L

-Gayrimenkul yatırım fonları (GYF): Kat mülkiyeti Fractional Ownership’e uygun olmasa da, GYF’ler alternatif bir çözüm sunabilir. Bu yapı, yatırımcılara tapu devri olmadan mülk gelirlerinden pay alma imkânı tanıyor. Ancak, GYF modelinde yatırımcılar mülkten bireysel kullanım hakkı elde edemezler. Mevcut hukuk sistemi, Fractional Ownership modelini tam anlamıyla desteklemese de, paylı mülkiyet veya GYF modeli üzerinden bu yapıyı hayata geçirmek sanki mümkün gibi. Ancak, kullanım hakları, yönetim mekanizmaları ve pay devirleri konusunda yeni düzenlemelere de ihtiyaç var.

Yatırımcılar için uygun mu?

 Fractional Ownership modelinin uygulanabilirliği, finansal altyapının sağlam olmasına bağlı. Türkiye’de bu modelin uygulanabilirliği, özellikle konut kredileri, gelir paylaşımı ve vergilendirme açısından incelemeyi gerekli kılıyor.

-Konut kredi uygunluğu: Türkiye’de konut kredileri bireysel sahiplik temelinde veriliyor. Birden fazla kişiyi içeren bir sahiplik modelinde kredi mekanizmasının nasıl işleyeceği belirsizliğini koruyor. Mülk tek bir tüzel kişiliğe ait olarak kaydedilirse, finansman konusunda daha esnek çözümler geliştirilebilir. Bu arada ülkemizde bazı bankaların, aynı mülk için birden daha fazla kişiye konut kredisi kullandırabildikleri ürünleri de yok değil.

-Gelir paylaşımı ve tokenizasyon: Blockchain tabanlı tokenizasyon, yatırımcıların paylarını daha likit hale getirmesine olanak tanıyabilir. Ancak, Türkiye’de dijital varlıklar ve menkul kıymet tokenizasyonuna ilişkin regülasyonlar henüz netleşmemiştir.

-Vergilendirme: Fractional Ownership modelinde tapu harçları, KDV ve gelir vergisi gibi unsurlar, yatırımcılar için ek maliyet yaratabilir. Burada da netleştirmeye ihtiyaç var aslında. Bankaların bu model için kredi mekanizmalarını düzenlemesi ve vergilendirme sisteminin netleştirilmesi, Fractional Ownership’in Türkiye’de uygulanabilir olması için kritik.

Talep olur mu?

Büyükşehirlerde ve turistik bölgelerde bu modele potansiyel yatırımcı ilgisi olabilir diye düşünüyorum. ABD’de özellikle tatil evlerinin paylaşımı konusunda 250’den fazla fractional development bulunmakta.

- Tatil Evleri ve Turistik Konutlar: Bodrum, Antalya, Çeşme gibi bölgelerde sezonluk kullanım için ortak mülk sahipliği modeli cazip olabilir.

-Kentsel Konutlar ve Ofis Alanları: İstanbul ve Ankara gibi büyükşehirlerde premium lokasyonlardaki gayrimenkullere erişim kolaylaştırılabilir.

Sonuç… Doğru adımlar atılırsa, Fractional Ownership modeli, Türkiye’de gayrimenkul yatırımlarına yeni bir pencere açabilir.