Türkiye emlak sektörünün son durum röntgeni
İnşaat ve emlak sektörleri aslında Türkiye ekonomisinin sürükleyici alanlarından. Son yıllarda bu rol ekonomide aslında biraz da olmaması gerektiği ölçüde yükseldi… Fakat öyle ya da böyle sektörün dengeli büyümesi hayati öneme sahip… İşte REIDIN Türkiye CEO’su Kerim Bertrand ile bunları konuştum… Doğal olarak daha yeni sisteme geçilmemiş ve kabine de açıklanmamıştı. Ama sorunlar ve fırsatlar aslında hep aynı… 2007'den bu yana, gelişmekte olan piyasalara odaklı, bir gayrimenkul bilgi şirketi olarak hizmet veren REIDIN, Türkiye ve Birleşik Arap Emirlikleri için elde edilmesi zor verilere dayalı gayrimenkul fiyat endeksleri üreten ilk şirketlerden biri olarak dikkat çekmişti… Sahip olduğu verileri yapay zeka algoritmaları ve tekniklerini kullanarak analiz ediyor, o yüzden gelişmeleri iyi izliyorlar. Kerim Bertrand ile birlikte emlak sektörüyle ilgili iyi bir özet çıkardığımızı düşünüyorum. Bir tür son durum röntgeni…
Konuşma akışımız biraz yabancılara satışlardan başladı aslında… Çünkü yurt dışına çok rapor üretiyorlar. Refleksimiz böyle çalıştı… REIDIN Türkiye CEO’su Kerim Bertrand hemen özetledi: “Türkiye’de yabancı konut alımlarının çoğu Irak, sonrasında ise İran vatandaşları tarafından gerçekleştiriliyor. Türkiye’den konut alımlarında öne çıkan ilk beş ülkenin diğer üçü ise Suudi Arabistan, Rusya ve Afganistan. 2016 yılına kadar Türkiye’deki konut alımını ortalama yüzde 20-30 oranında Avrupalı yabancılar gerçekleştiriyordu. Ancak, son iki yılda bu oran yüzde 3 ila 4 civarına düştü. Şu anda toparlanma sürecine girildi. Nitekim Türkiye şoklara karşı direnci olan güçlü bir ülke ve bu imajı dışarıda da mevcut. Döviz kurunun artışıyla Türkiye’deki konut fiyatları yabancı alıcılar için daha cazip olmaya başladı. O nedenle Körfez ülkelerinin Türkiye’den konut alım eğilimi tekrar yükseldi”.
Vatandaşlık şartı düşürülmeli
Tabii aslında sektörü canlı tutan Dubai’de olduğu gibi yabancı alımları değil, kendi iç dinamiklerimiz. Fakat elbette yabancı alımına yatırım yapmak da çok değerli. Bertrand şöyle diyor: “Örneğin vatandaşlık şartı için konut alım bedelinin 1 milyon dolardan 300 bin dolara inmesi gündemdeydi. Eğer gerçekleşirse, küresel rekabet ortamında bu önemli bir teşvik olacaktır. Nitekim Portekiz de dahil birçok Avrupa ülkesinde, vatandaşlık bedelleri çok daha düşük seviyelerde. Örneğin Portekiz, 350 bin euro karşılığında Altın Vize veriyor”.
Türkiye’nin cazibesi artırılmalı
Biraz da Türkiye’nin cazibesinden bahsedersek Kerim Bertrand şöyle diyor: “Konut alımında KDV muafiyeti oldukça önemli bir teşvik. Tüm bunlardan bağımsız olarak Türkiye’nin cazibesini artırmaya yönelik girişimlerde bulunması lazım. Türkiye bir kere iç huzuru sağladığını kanıtladı; ama bölgede de nasıl iddialı adımlar attığını da göstermesi lazım. Dışarıdan daha çok yatırım çekebilmek için olağanüstü hal durumunun da mutlak suretle yakın zamanda kaldırılması gerekir. Çünkü yabancı fonlar bunu önemsiyorlar. Gelişmekte olan ve yatırım yapılabilir seviyenin altındaki ülkelere hiçbir şekilde yatırım yapmayan veya yüzdesel olarak “ancak şu kadar yatırım yapabiliriz” diyen bir sürü fon var”.
Piyasada arz talep dengesi bozuldu
Tabii en önemli konu iç talep… Yukarıda da söylediğimiz gibi bu konuya dönersek arz-talep konusunda son verileri soruyorum: “Türk konut sektöründe önemli bir arz-talep dengesizliği mevcut. Konut fiyatlarındaki artış yavaşladı ve hatta enflasyon oranlarının altında bir seviyede kalarak reel bazda düşüş gösterdi. Yıllık seviyelere bakıldığında hâlâ konuttan elde edilen bir kazanım var; ancak bu kazanç düşüşte. Esenyurt, Başakşehir gibi İstanbul’un bazı bölgelerinde önemli miktarda arz fazlası durumu da söz konusu. Bu nedenle, arz ve talebin farklı bir fiyat ve stok seviyesinde tekrar dengelenmesi kaçınılmaz. Şu anda konut satışlarının biraz daha zorlaştığı bir dönemdeyiz ve İstanbul gibi Türkiye’nin toplam konut satışlarının yüzde 17’sini temsil eden bir megapolde konut fiyatları yüksek seyrediyor. Ortalama gelir düzeyinin karşılayamayacağı seviyelerde bir fiyat yapısı olduğu gözlemleniyor. Bu nedenle İstanbul’dan başka şehirlerimize de talep kayması ihtimali söz konusu”.
Konut sektörü için 3 ana çözüm
REIDIN Türkiye CEO’su Kerim Bertrand’a biraz çözüm için açılımlarını da konuşalım istedim. 3 maddeye indirgedik: “Ülkemizdeki yüksek konut fiyatları bir yandan sektörde gelir kaybına neden olurken, diğer yandan ev alımlarını da büyük oranda zorlaştırmış durumda. Bunun üzerine bir de finansman açısından konut kredisi maliyetlerinin de arttığını hesaba katarsak, zoraki faiz indirimleri veya kampanyaların etkisi yetersiz kalacaktır. Buradaki çözüm üç alanda yapılacak değişikliklere bağlı. Öncelikle nüfusun gelir seviyesini gözeterek konut sahibi olmaları için ucuz konut veya daha doğrusu “satın alınabilir” konutların üretimini teşvik etmek lazım. Büyük geliştiricilere projelerinin belli kısımlarını örneğin yüzde 15-20 gibi, daha düşük gelirlere yönelik konutlar içeriyor olmasını sağlamak gerekir. Geliştiricilerin artan girdi ve arsa maliyetleri yüzünden pahalı konut yapmamaları için devletin geliştiricilere ucuz arsa tahsis ediyor olması şart”.
Çözüm ekonomik istikrarda
Aslında çoğunu biliyoruz belki… Bertrand’tan ayrıca özetini alalım: “İkinci en önemli madde, tabii ki çözüm ekonomik istikrarda yatıyor. Başta faiz artışıyla dizginlense de enflasyon oranının düşmesi orta ve uzun vadede faizler üzerindeki baskıyı azaltacaktır. Enflasyonun düşmesi ve geliştiriciler üzerindeki maliyet baskısının azalabilmesi Türk Lirası’nın değer kazanmasından geçiyor. Bu da yurtdışı finansman bağımlısı ülkemizin bol döviz çekebilmesine bağlı. Yine olağanüstü halin kaldırılması, yatırım ortamının iyileştirilmesi, Gayri Safi Milli Hasıla büyümesinden çok yapısal reformlar ve ekonomik istikrar odaklı bir hükümet önemli. Tabii bir üçüncü olarak ‘İmar Barışı’ ile entegre, yeniden düzenlenmiş ve tüketicinin mağduriyetini en aza indiren, değer yaratarak geleceğimiz ve güvenliğimizi garantiye alacak yeni bir kentsel dönüşüm mevzuatının çıkartılması ve bunun çok katı bir şekilde, teşvik ve yaptırımlarla birlikte uygulanması gerekiyor”.
Fiyat istikrarı sektörü zorluyor
Direkt sorumu şöyle soruyorum: Emlak sektöründe kriz var diyebilir miyiz?: “Sektörde kriz yok ama talebi okuyamayan, ürününü yanlış fiyatlandıran, yanlış yerde ve yanlış zamanda yanlış projeyi yapan geliştiriciler için bir kriz var. Bizim ülke olarak daha fazla kazanıyor olmamız, daha güzel projeler üretebiliyor olmamız lazım. Bütün problemlerimizin temeli ise şu an fiyat istikrarını zorlayan parasal yapı”. Peki bu durum bir fırsat olabilir mi? Yani, konut alımı için güzel bir dönemde olabilir miyiz? Yanıt şöyle: “Aslında konut sektöründe yatırım yapmadığınız her zaman yanlış zaman. Eğer uzun vadeli bakıyorsanız, konut sektörü yine kazandırır. Ülkenin dinamikleri bunu gerektiriyor. Yani ne olursa olsun konuta ihtiyaç var, depreme karşı yenilenmeye ihtiyaç var. Sıfırdan üretilecek konutlar haricinde, şu an Türkiye’de bulunan 26 küsur milyon konutun bir kısmının da belli dönemlerde yenilenmesi gerekiyor. Dünyada böyle bir dinamik, böyle imkanlar sunan başka çok fazla ülke olduğunu sanmıyorum.
Dönüşümde iki önemli reform
Kentsel dönüşümdeki son durum ve yapılması gerekenlerle ilgili REIDIN Türkiye CEO’su Kerim Bertrand şunları anlatıyor: “Çevre ve Şehircilik Bakanlığımız yılda 500 bin konutun yenileneceğini açıkladı. Rakam bazılarına abartılı gelebilir ama gerçek bu. Ülkemizde hakikaten 7 milyon konutun on beş sene içerisinde yenilenmesi gerekiyor. 6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Kanununda bazı değişiklikler bekleniyor. Bunlar arasında parsel bazlı değil ada bazlı dönüşüm, yani çehrenin daha genel anlamda işleneceği bir sistem beklentisi ve talebi var. Ancak en önemlisi kanaatimce, kentsel dönüşüme giren binaların yeniden inşasında rol alan müteahhit ve inşaat firmalarının denetimi, kontrolleri, finansmanı ve denetimlerinin tekrardan ele alınması hususunda bir değişiklik beklentisi var. Umarım bu değişiklik en kısa zamanda yürürlüğe girer. Son olarak bir diğer yönden İmar Barışı’nın da kentsel dönüşüme önemli bir kaynak yaratacağı da hesaba katıldığında Türkiye gayrimenkul sektörünün belki en önemli iki reformundan bahsedebiliriz”.