Türk insanı nasıl kolayca ev sahibi olabilir?
Uzun yıllardır gayrimenkul sektörünü takip ediyorum ve şu aralar sık sık sektörün geleceğine ilişkin olumsuz haberler duyuyorum. Biraz da bu sorulara cevap vermek için dünyada ve Türkiye'de gayrimenkulün geleceğine ilişkin bu yazıyı kaleme aldım. Baktığımızda sektör, sadece Türkiye için değil, gelişen ve gelişmekte olan ülkeler için de önemini sürdürüyor. Otel, alışveriş merkezi, ofis ve konut gibi birçok alanı kapsayan gayrimenkul sektörünün dünyadaki gelişiminde dönemsel inişler çıkışlar olsa da, pek çok ülkede hala en fazla yatırım çeken alanların başında geliyor. Bunun başlıca nedeni her yıl sayıları artan emekli sayısı. Dünya nüfusu yaşlandıkça ödenen emekli maaşların sayısı artarak ülkeler için sorun olmaya başlıyor. Ayrıca Avrupa'da faizler negatif seyir gösteriyor. Paranızı bankada tutmak için bankaya resmen ilave para vermeniz gerekebiliyor. Bir diğer yatırım alanı olan borsalar ise çok yükselince getirileri azaldı. Benzer durum bono fiyatları için de söylenebilir. Bu nedenle yatırımcılar ve gayrimenkul fonları bu yatırım araçları içinde her zaman pozitif getiri sağlayan gayrimenkul yatırımından vazgeçemiyor Böyle olunca da gayrimenkul pazarı son 10-15 yıldan bu yana çok daha popüler oldu. Bu dinamikler dünyada gayrimenkul sektörünün yerini sağlamlaştırırken, sektörün gün geçtikçe daha da ağırlık kazanmasını sağlayacak gibi...
Dünya piyasalarında seyir böyle iken acaba Türkiye'de durum nasıl? Türkiye gayrimenkul gelişimi açısından şanslı bir ülke olarak dikkat çekiyor diyebiliriz. Çünkü hala konut sahipliği oranları Avrupa'nın çok altında. Artan nüfusa bakıldığında Türkiye'de üretilen konut ihtiyacı talebin altında. Ayrıca konut stoğunun üçte ikisi standart dışı ya da kaçak ve olası bir depremde yıkılma riski taşıyor. Yani büyük konut yenileme pazarı söz konusu. Aile ölçekleri ve evler küçülüyor. Bu nedenle sektörün gelişimini sağlayacak temeller çok sağlam görünüyor. Yani bu konuda son zamanlarda gayrimenkulle yükselen Dubai gibi emirliklerden daha şanslıyız. Çünkü oralarda konuta ihtiyaç olmadığından önce konut yapılır sonra yatırımcıların gelip bunu alması beklenir. Tamamen taşıma su ile değirmen döndürme söz konusu.
Pazar iyi ancak erişim problemi var
Evet bizde de gelişimi sağlayacak dinamikler sağlam. Ancak konuta erişim kısmında sorunlar yaşanıyor. Erişim sorunu da Brezilya gibi gelişmekte olan pek çok ülkedekiyle aynı. Türkiye burada kendi para cinsiyle uzun vadeli makul faizli finansman imkanı sağlayamıyor. Sağlayamadığı için de konutta satış vadeleri uzayamıyor. Gelişmekte olan ülkelerden sadace Çin bunu kendi para birimi yuanla başarabilmiş. Böylece Çin'de insanlar yıllık yüzde 3 gibi faiz oranlarıyla kira öder gibi taksitle konut sahibi olabiliyor. Ayrıca bu faizler pek çok ülkede bordrolu dahi olsanız yıl sonunda vergi matrahında düşürülebiliyor. Bu da konut alıcıları için cazip bir unsur. Türkiye'de ise yüzde 13 seviyelerinde olan yıllık faiz oranları ev sahibi oranlarını düşürüyor. 10 yıllık gibi zaman dilimlerinde konut kirasının 4 ya da 5 katı gibi taksitlerle ev sahibi olabiliyoruz ki bu da bazı bölgelerde konut stoklarının oluşmasına neden oluyor.
Faizler düşerse konut stoku bir ayda biter
Konuyu aynı zamanda hem dünyanın önde gelen finans kuruluşlarında çalışmış hem de gayrimenkul tecrübesi olan Eczacıbaşı Gayrimenkul Genel Müdürü Orhan Gündüz'e sordum. Gündüz de Türkiye'de konut sektöründe erişim problemi olduğunu sektörün önündeki bu engelin konut kredilerinde yıllık faiz oranlarının yüzde 6 seviyelerine çekilmesiyle aşılabileceğini söylüyor. Gündüz, "Eğer 30 yıl vadede yüzde 6 gibi faiz imkanları sunulursa Türkiye'nin konut stokunu 1 ay bir sürede bitirmesi mümkün bile" diyor.