Ticari ve mali boyutu ile gayrimenkul yatırım ortaklıkları

Onur ÇELİK - Yeminli Mali Müşavir

2016 yılı ekonomik verilerine göre Türkiye Gayri Safi Milli Hasılası'nın (GSMH) %8.2’si gayrimenkul yatırımlarına dayalı olan inşaat sektöründen oluşmakta. Ekonomik sistem içerisinde gayrimenkuller önemli bir yatırım aracı olmakla beraber istenildiği anda elden çıkartılması her zaman kolay olmadığı için söz konusu yatırımın likidite edilmesinde zorluklar bulunmaktadır. Tam da bu noktada bahsi geçen sorunun ortadan kaldırılması adına karşımıza modern bir finansal yapı olan Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO) çıkmaktadır.
GYO kısaca, getiri potansiyeli yüksek gayrimenkullere ve gayrimenkule dayalı projelere yatırım yapmak, portföyünde yer alan gayrimenkullerin kiralanması ile kira geliri ve en nihayetinde de eldeki mevcut gayrimenkulleri satarak alım satım kazancı elde etmek amacıyla kurulan şirketler olarak tanımlanabilir. GYO statüsüne sahip şirketlerin halka açılması zorunlu olup halka arz sonrasında, ortaklığın çıkarılmış sermayesinin asgari %25’i borsada işlem görmesi gerekmektedir. GYO şeklinde bir organizasyon yapısının kurulmasının avantajları özetle aşağıdaki gibi sıralanabilir;

- SPK nezdinde halka açılma,

- Halka açılmanın getirdiği kurumsallaşma,

- GYO yapısı sayesinde şirketlerin/grupların bilinilirliğini artması,

- Gayrimenkullerin değerlemesinin yaptırılması sayesinde değer artışları realize edilmeden ve vergi ödenmeden şirket değerinin arttırılması,

- GYO‘ların gayrimenkullerin satışından veya kiralanmasından elde edilen gelirlerin kurumlar vergisinden istisna olması,

- Damga vergisi istisnası ve stopaj avantajları,

- Şirketlerin ucuz maliyetli finansman bulabileceği platformlara daha kolay erişim imkanı,

- Borsada işlem görmesi sebebi ile gayrimenkul yatırımlarının daha likit hale gelmesi.

Olası dezavantajları ise şunlar olabilir;

- 3-6 ay içerisinde halka açılmayan GYO’ların lisansı iptal edilmektedir. Bu durumda da, yararlanılan tüm mali avantajlar için geçmişe yönelik vergi cezası ve itibar kaybı gibi riskler ortaya çıkabilmektedir.

- Genellikle halka arz sonrası GYO’ların hisse senetleri %30-40 değer kaybederek fiyatlanmaktadır. Bu da gayrimenkullerin başkaları tarafından %30-40 düşüğe satın alınması riskini beraberinde getirmektedir.

- Halka açılan şirketin/grubun ana faaliyet konusunun inşaat/müteahhitlik, gayrimenkul geliştirme olmaması durumunda yatırımcı özellikle de yabancı yatırımcı ilgisi çok daha düşük seviyede kalabilmektedir. Yeterince yabancı yatırımcı ilgisi olmayınca da piyasada derinlik az olmakta ve buna bağlı olarak da hisse değeri çok düşük düzeyde kalabilmektedir.

- SPK uygulamalarının getirdiği kurumsallaşma/prosedür yükü şirket yönetimlerini oldukça zorlamaktadır.

- Gayrimenkullerde yapılacak her değişikliğin ve geliştirmenin ruhsata birebir uyumlu olma mecburiyeti bulunmaktadır. İmar planı değişmeden yapılması hedeflenen geliştirmeler dikkate alınmamakta ve proje geliştirme bedeli üzerinden portföyde gösterilememektedir. SPK lisanslı firmalar zorunlu olarak her yıl değerleme yapmaktadırlar ancak değerlemede ruhsata uygunluk yok ise gayrimenkullerin portföyde gösterilememe riski ortaya çıkmaktadır.

Vergilendirme süreci

GYO’ların tüm kazançları kurumlar vergisinden istisna tutulmuştur. Her ne kadar GYO’ların kazançları kurumlar vergisinden istisna olsa da kurum kazancı üzerinde kesinti (stopaj) yoluyla vergileme yapılmaktadır. Ancak 2009/14594 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile stopaj oranı “0” olarak belirlendiğinden ortaklık üzerinde ek bir mali yükümlülük oluşmamaktadır.

Yine GYO’ların düzenlemiş oldukları gayrimenkul portföylerine ilişkin alım satım sözleşmeleri ile gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri damga vergisinden istisnadır. GYO’ların gerçekleştirdiği mal teslimi ve hizmet ifaları ise katma değer vergisine tabidir. Gayrimenkul yatırım ortaklıklarına iştirak eden tüzel ve gerçek kişilerin ortaklık paylarına iştirak etmek suretiyle elde edecekleri kar paylarının vergilendirilmesi ise şu şekilde olacaktır;

- Tüzel kişi ortak (tam mükellef kurum) elde edeceği kar payını kurum kazancına ilave ederek üzerinden %20 oranında kurumlar vergisi öder. Dar mükellef kuruma (ortağa) yapılacak kar dağıtımında ise yine % “0” oranında stopaj yapılır ve stopaj nihai vergi olup beyan edilmez.

- Gerçek kişi ortaklar (tam mükellef gerçek kişi) bakımından elde edilen kar paylarına normalde uygulanan %15 oranındaki stopaj vergisi, % “0” oranında uygulanmaktadır. Her ne kadar stopaj yapılmasa da kar payı kazançlarının toplamının yarısı her yıl ilan edilen beyan sınırını aşıyorsa kar payı kazançlarının yarısı beyan edilecektir.

- Dar mükellef gerçek kişiye (ortağa) yapılacak kar dağıtımında ise yine % “0” oranında stopaj yapılacak ve stopaj nihai vergi olup beyan edilmeyecektir.