TCMB’nin kiralık konut piyasası önerileri hakkında

Kasım ayında yazmış olduğum bir yazımda Türkiye’de kiralık konut piyasasındaki yaşananları “Penrose Merdiveni”ne benzetmiştim.

Hanehalkı gelirinin ve kiralık konut arzın artmadığı ama kiralık konuta ihtiyacın var olduğu bu ortam, barınma ihtiyacının giderilmesi anlamında sorun oluşturmaya devam ediyor, etmeye de devam edecek… Bu durum 2022 yılından günümüze taşınan bir kısırdöngü aslında.

Kiraların enflasyona etkisi ve Merkez Bankası’nın önerileri

 Merkez Bankası’nın son yayımladığı “Enflasyon Raporu”nda da belirttiği gibi, konut fiyatlarındaki artış hem kiralara yansıyarak hem de yaşam ve talep koşullarını etkileyerek dolaylı yollarla enflasyon üzerinde de baskı yaratıyor.

Raporda aktarılanları dikkate aldığımızda, konut piyasasındaki gelişmelerden gecikmeli etkilenen kira enflasyonunun nispeten daha katı olduğu ve kira kaynaklı olarak tüketici enflasyonu üzerindeki yukarı yönlü baskılarının bir süre daha devam edeceği öngörülmüş durumda. İlgili raporda, ayrıca, kiralık konut piyasasında dengenin yeniden tesis edilebilmesi için bir takım öneriler de sıralanmış. Her bir öneriye kendi yorumlarımı da kısaca ekledim:

Öneri 1: Tüm kiraların merkezi bir platform üzerinden takibinin sağlanması, kiralamalarda belirli standartların belirlenmesi ve bunlara uyulmasının mecburi hale getirilmesi

Yorum: Hazine ve Maliye Bakanlığı’nın bu yöndeki çalışmasının (kira sözleşmelerinin e-devlet üzerinden yapılması) 2025 yılı ile birlikte zorunlu hale getirilmesi bekleniyor; eğer mutlak şekilde uygulanabilirse kiralık konut piyasasında devrim olur.

Öneri 2: Kiralık konut arzının artırılmasına yönelik faaliyetlerde bulunulması; devlet destekli kiralık sosyal konut sistemi uygulaması, kamunun yanında özel sektörün de kiralanmak amacıyla konut inşa etmesi

Yorum: Kiralık konut arzının artırılma çabalarına teşvik sağlamak, kamu-özel sektör iş birliği modelleri ile bunu yaygınlaştırmak mümkün. Atılması gereken ilk adımın burada olduğunu düşünüyorum. Bu konuda çokça yazı yayımlamıştım.

Öneri 3: Konutların dünya örneklerinde izlendiği üzere bireysel yatırımcıların yanında özel sektör şirketleri tarafından da kiralanması ve bu şirketlerin sermaye piyasaları aracılığıyla halka açılmaları ve portföylerini çeşitlendirmeleri

Yorum: Ülkemizde “Türkiye Menkul Kıymetleştirme A.Ş.” gibi önemli bir kurumun var olduğu ortamda, kira gelirlerine dayalı menkul kıymet ihraç edilmesi ilk düşünülen konulardan bir olmalı. Belki sonrasında, kiralama faaliyetinde bulunacak şirketlerin halka arzı düşünülebilir.

 Öneri 4: Kar amacı gütmeyen kurumların ya da kurumsal yatırımcıların özellikle konut fiyatlarının yüksek seyrettiği büyükşehir merkezlerinde hisseli kiracılık (shared ownership) uygulamasını başlatması

Yorum: İlk defa konut sahibi olacaklar “shared ownership” adı verilen programlara dahil olarak ilk konutlarının en az %25’ini satın alabilmekte geri kalan hisse için kira ödeyebilmekte, ilerleyen zamanlarda evin geri kalan hissesini de satın alabilmektedirler. Bunun için ülkece finansal okuryazarlık düzeyimizin artması gerekiyor. Belki, uzun vadeli bir çözüm olabilir. Ama kısa vade için zor.

Öneri 5: Sahip olunan konut sayısına göre kademeli vergilendirme ve boş konut vergisi

Yorum: Sevgili Ersun Bayraktaroğlu’nun özellikle boş konut vergisi ile ilgili bir yazısı mevcut.

“Verginin hesaplanacağı değer meselesi ve vergilenecek konutun tespit edilmesi hususundaki zorluklar nedeniyle uygulanması zor bir vergi türü” şeklindeki yorumlarına katılıyorum. Diğer taraftan kademeli vergilendirme uygulanabilir ama hepsinden öncesi temelde bir iyileştirmeye ihtiyaç var.

Önce var olan emlak vergisi uygulamasını daha iyi hale getirmeliyiz. Mevcut emlak vergisi uygulamasını düzeltsek; değer haritaları üreterek her bölgenin gerçekçi değerini elde edip bunun üzerinden emlak vergisi tahsil etsek çok daha faydaki olur. 2019 yılında değerli konut vergisi düzenlemesi sırasında bu fırsatı kaçırmıştık, geri gelir mi, biraz zor.

 Öneri 6: Düzenli gelire sahip çalışanlara yönelik uzun vadeli, değişken faizli ya da eşik bir ücrete endeksli, ödeme esnekliğine sahip konut kredisi modellerinin sunulması

Yorum: Talep yönlü bir düzenleme önerisi. Hali hazırda, 5582 sayılı Konut Finansmanı Kanunu’nda değişken faizli konut kredisi tanımlı. Ancak, kanunda baz faiz TÜFE ile ilişkili. Oysaki piyasa faiz oranıyla ilişkili olmalıydı. Öncelikle burada bir değişikliğe ihtiyaç var. Sonrasında bu öneri tartışılabilir.

Öneri 7: Konut alımlarında sağlanacak kredilerin hane halkının sahip olduğu konut sayısına göre değişen faizle sağlanması

Yorum: 24 Ağustos 2023 tarihinde BDDK tarafından hâlihazırda en az bir konuta malik olan tüketicilere yönelik azami kredi tutarının azaltılarak uygulanması kredi değer oranını sınırlıyor. Benzeri faiz tarafında olabilir mi, tartışılır ama mevcuttaki sınırlamanın talebi daralttığını rahatlıkla söyleyebiliriz.

 Sonuç… Kısır döngüden çıkmak için her zaman bir sıçrama tahtasına ihtiyaç vardır. Uygulanabilir olsun ya da olmasın (ki bu başka bir tartışma noktası) özellikle kiralık konut piyasasına ilişkin detayda yapılan önerilerin çok kıymetli olduğunu düşünüyorum. Umarım buradaki öneriler raporlarda kalmaz ve uygulanabilir olanlar hayata geçirilebilir…