Taşınmaz ticaretinde yeni dönem
Av. Haluk Gurulkan - L.L.M.
Av. Ayşen Yaşar - Gurulkan & Çakır Avukatlık Ortaklığı
Türkiye’de gayrimenkul sektörünün hızla büyümesi ile birlikte emlakçılık faaliyetleri önem kazanmış, özellikle az sermaye ile yüksek gelir getirebilecek sektörlerden olması emlakçılık faaliyetlerini daha da cazip kılmıştır. Emlakçılık sektöründeki büyümeye ve bu faaliyetlerle uğraşanların sayısının fazla olmasına rağmen bu konuda özel bir düzenleme bulunmamakta ve bu faaliyetlere Türk Borçlar Kanunu’nun simsarlığa ilişkin hükümleri ile Emlakçılık Mecburi Standard Tebliği uygulanmaktaydı. 05.06.2018 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik (Yönetmelik) ile emlakçılık faaliyetleri nitelikli bir düzenlemeye kavuşmuştur. Yönetmelik, tapu kütüğüne kayıtlı olup olmadığına bağlı olmaksızın tüm taşınmazların alım–satımını, kiralanmasını ve bu taşınmazların tapu işlemlerine aracılık edilmesi ile taşınmazla ilgili danışmanlık ve yönetim hizmeti verilmesine ilişkin esasları düzenlemektedir.
Yetki belgesi
Taşınmaz ticareti hizmetlerini yürütebilmek için yetki belgesi alınması zorunlu hale gelmiştir. İşletme adına yetki belgesi almak için tacirler veya esnaf ve sanatkârlar bulundukları yerdeki Ticaret İl Müdürlüğü'ne başvuracaklardır. Başvuru, gerekli belgeler ile birlikte başvuru süreci için oluşturulan bilgi sistemi üzerinden yapılacaktır. Yetki belgesine sahip işletmelerin güncel listesi Gümrük ve Ticaret Bakanlığının internet sayfasında ilan edilecektir.
Yetki belgelerinin geçerlilik süresi 5 yıldır. Sürenin dolması ya da yetki belgesinde yer alan bilgilerde değişiklik olması halinde yenileme başvurusu, mevcut yetki belgesinin geçerlilik süresinin dolmasından en az 30 gün önce; bilgilerde değişiklik olması halinde ise değişiklikten itibaren 7 gün içinde bilgi sistemi üzerinden yapılacaktır. Yetki belgesine ilişkin şartlardan birinin kaybedilmesi halinde durumun 15 gün içinde bilgi sistemi üzerinden bildirilmesi gerekmektedir. Şartların uygun hale getirilmesi için işletmelere bildirim veya re’sen tespit tarihinden itibaren 30 günlük süre verilecektir. Şartların uygun hale getirilmesi mümkün değilse yetki belgeleri iptal edilecektir. Yönetmelik’te öngörülen ilke ve kurallara bir takvim yılı içinde 3 defa aykırı hareket eden işletmelerin yetki belgeleri iptal edilecektir. Bu işletmeler 2 yıl süreyle tekrar yetki belgesi alamayacaklardır.
Taşınmaz ticareti ile iştigal eden mevcut işletmelerin 05.06.2018 tarihinden itibaren 18 ay içinde durumlarını yönetmelikte belirlenen şartlara uygun hale getirerek yetki belgesi almaları gerekmektedir.
Yazılı sözleşme zorunluluğu
Yönetmeliğin yayınlanmasından önce uygulamada karşılaşılan sorunlardan biri taşınmaz sahipleri, alıcı veya kiralayanlar ile emlakçılar arasında genellikle yazılı bir sözleşme yapılmıyor olmasıydı. Bu durum taraflar arasında olası bir ihtilafta ispat bakımından bir belirsizlik yaratmaktaydı. Yönetmelik bu durumun önüne geçmek maksadıyla taşınmaz ticareti faaliyetlerinde yazılı sözleşme düzenlenmesini zorunlu tutarak, bu sözleşmelerde yer alacak asgari unsurları belirlemiştir.
Yönetmelik gereği, taşınmaz ticaretine ilişkin faaliyetlerin yetkilendirme sözleşmesi kapsamında verilmesi zorunludur. Yetkilendirme sözleşmesinin birer nüshası taraflarda kalacak şekilde en az 2 nüsha düzenlenmesi gerekmektedir. Yetkilendirme sözleşmesinde; yetki belgesine ilişkin bilgiler, iş sahibinin bilgileri, taşınmaza ilişkin bilgiler, hizmetin niteliği ve bedeli, tarafların ifa ile yükümlü olduğu hususlar ile mali ve hukuki sorumlulukları, 3 ayı aşmamak üzere sözleşme süresi ve uzama süresi ile tarafların tebligat adresleri yer alacaktır.
Alım-satıma aracılık sözleşmesinde, tarafların bilgilerine, yetki belgesine ilişkin detaylara, taşınmazın bilgilerine, alım-satım bedeli ve ödeme şekline, hizmet bedeline, tapu harcı ve döner sermaye hizmet bedeli gibi masrafların kim tarafından ne şekilde ödeneceğine değinilecektir.
Kiralamaya aracılık hizmetinde kiracı, kiralayan ve işletme arasında kiralamaya aracılık sözleşmesi düzenlenecektir. Bu sözleşmede tarafların bilgilerine, yetki belgesine ilişkin detaylara, taşınmazın bilgilerine, hizmet bedeli ve ödeme şekline yer verilecektir. İlaveten, taşınmazın kira bedeli ile kira bedelinin yıllık artış oranına ve ödeme yöntemine de yer verilmesi gerekmektedir.
Hizmet bedeli
Yönetmelik ile taşınmaz ticareti faaliyetleri hizmet bedellerinin azami oranları belirlenmiştir. Alım-satım işlemlerinde hizmet bedeli oranı, alım-satıma aracılık sözleşmesinde yer alan satış bedelinin KDV hariç %4’ünden fazla olacak şekilde belirlenemeyecektir. Kiralama işlemlerinde ise bu oran, kira bedelinin KDV hariç bir aylık tutarından fazla olamayacaktır. İşletme, taşınmaz alım satımında tapu siciline tescil ile, kiralamada ise kira sözleşmesinin kurulmasıyla hizmet bedeline hak kazanacaktır. Hizmet bedelinden, aksi kararlaştırılmadıkça taraflar eşit olarak sorumlu olacaktır.
İşletmenin bertaraf edilerek taraflar arasında doğrudan işlem yapılması riskini dikkate alarak Yönetmeliğee yetkilendirme sözleşmesinin süresi içinde taşınmazın doğrudan iş sahibinden satın alınması veya kiralanması durumunda işletmenin hizmet bedeline hak kazanacağı açıkça hüküm altına almıştır.
Sonuç;
Yönetmelik ile taşınmaz ticareti faaliyetlerine ilişkin getirilen düzenlemelerin emlakçılık sektöründe hizmet ve kalite standartlarının belirlenmesine katkı sağlayarak sektörde olumlu etkiler yapacağı değerlendirilmektedir. Aynı zamanda taşınmaz ticaretindeki kayıt dışı faaliyetlerin azalması da sağlanacaktır. Ayrıca, emlakçılar ile diğer taraflar arasında yazılı sözleşme yapılması zorunluluğu getirilmesi ve sözleşmelerde yer alacak asgari unsurların belirlenmiş olması, sözleşme tarafları için koruyucu bir etki sağlayarak taraflar arasında doğabilecek uyuşmazlıkların çözümünü de kolaylaştıracaktır.