Tapu harçlarında son durum
Dr. Mehmet ŞAFAK
Daha önceki yazılarımızda da ele alındığı ve açıklandığı üzere, 492 sayılı harçlar kanunu hükümleri uyarınca, bu kanuna ekli (4) sayılı tarifede belirtilen tapu ve kadastrolama işlemleri harca tabidir. Anılan tarifenin I-20/a bendi hükmü uyarınca, "gayrimenkullerin ivaz karşılığında veya ölünceye kadar bakma akdine dayanarak yahut trampa hükümlerine göre devir ve iktisabı" halinde hem devir eden (satıcı) hem de devir alan (alıcı) ayrı ayrı harç ödemek zorundadır.
01.01.2002 ile 05.06.2008 tarihleri arasındaki dönemde, kanunun 63. maddesinin ve 4 sayılı tarifenin I-20/a bendinin eski hükmüne göre, beyan edilmiş değer gerçek devir ve iktisap bedelinden farklı da olsa mükellef tarafından beyan edilmiş olan değerler emlak vergisi değerinin üzerinde ise, tapu harcının beyan edilmiş bu değer üzerinden alınması gerekirken, 5766 sayılı kanununla yapılan değişiklik sonrasında, 05.06.2008 tarihinden itibaren yapılan gayrimenkul devir işlemlerinde ise, gerçek alım-satım bedelinin vergilemeye esas alınmasına hükmedilmiştir. Dolayısıyla, anılan tarihten sonra yapılan gayrimenkul devirlerinde beyan edilen değer emlak vergisi değerinin üzerinde olsa bile gerçek alım-satım bedelinin altında ise ve gerçek alım-satım bedeli daha sonra tespit edilirse, aradaki farka isabet eden harç ikmalen veya re'sen tarh edilecek ve bu suretle tarh edilecek tapu ve kadastro harcı için, 213 sayılı Vergi Usul Kanunu'nda yer alan vergi ziyaı cezası % 25 nispetinde uygulanacaktır.
Kat irtifaklı arsa devirlerinde önce tebliğ sonra yasa düzenlemesi :
Hatırlanacağı üzere, 11 Eylül 2008 tarihli "Kat irtifaklı arsa payı devirlerinde tapu harcı hangi bedel üzerinden alınmalı?" yazımızda konut alımlarında henüz bitmemiş olup, kat irtifaklı arsa halinde iken yapılan alım-satımlarla ilgili 56 no'lu Harçlar Kanunu Genel Tebliği'nde verilen örneğe değinilmiş ve anılan örnekte; arsa payı satışının inşaatı tamamlanmış konut satışından bir farkı bulunmadığının, dolayısıyla, arsa payı vasfındaki gayrimenkulün alım-satımında alıcı ve satıcının sadece arsa payına isabet eden değil, gayrimenkulün tamamına ait gerçek satış bedeli üzerinden harç ödeyeceklerinin ifade edildiği belirtilmişti. Anılan yazımızda; kanımızca, tebliğde yer alan bu açıklamalardaki anlayışın yasal düzenlemelere uygun olmadığı, çünkü, bu aşamada devre konu olan şeyin tamamlanmış konut değil, üzerinde kat irtifakı tesis edilmiş arsa payı olduğu, vergilendirmede vergiyi doğuran olay ve bu olaya ilişkin muamelelerin gerçek mahiyetinin esas olması gerektiği, olayın gerçek mahiyetinin ise, tapuda yapılan devir esnasında henüz ortada tamamlanmış bir binanın bulunmadığı ve o anda devre konu olan şeyin arsa payından ibaret olduğu, zaten, arsa üzerine yapılan bina tamamlandığında ve ilgili "yapı kullanma izin belgesi" alındığında, tapuda daha önce arsa payı olarak tescil edilmiş olan gayrimenkul için cins tashihi yapılacağı ve bina olarak tescil edileceği, bu işlem yapıldığında ise, Harçlar Kanunu'nun 4 sayılı tarifesinin 13/a fıkrası hükmü uyarınca, aynı gayrimenkul için ikinci kez tapu harcı ödeneceği, dolayısıyla, arsa payı olarak devri yapılmış gayrimenkul için tapu harcının hesaplanmasına esas olacak değerin de, arsanın emlak vergisi değerinden az olmamak üzere, satış bedelinden arsaya isabet edecek kısım olması gerektiği ve uygulamada sorun yaratacak bu düzenlemenin, ilgili tebliğde değişiklik yapılarak, bir an önce düzeltilmesinde fayda olacağı vurgulanmıştı.
28 Şubat 2009 tarihli Resmi Gazete'de yayımlanan 5838 sayılı kanun ile 492 sayılı Harçlar Kanunu'nun 63. maddesine yukarıdaki konuyla ilgili olarak şu fıkra ilave edilmiştir:
"Kat irtifaklı gayrimenkul devir ve iktisaplarında harç, devir ve iktisap bedelinin tamamı üzerinden hesaplanır."
Yapılan bu düzenlemeyle, daha önce tebliğle açıklanan görüşe yasallık kazandırılmıştır. Dolayısıyla, kat irtifaklı arsa devirlerinde artık sadece arsa payı üzerinden değil, satış bedelinin bütün tutarı üzerinden, devir alan ve devir eden ayrı ayrı tapu harcı ödeyecektir. Bu uygulamanın hangi tarihten itibaren başlayacağı konusu uyuşmazlıklara gebe görünmektedir. Kanımızca, yasal değişikliğin yapıldığı 28 Şubat 2009 tarihinden önceki uygulamalarda sadece arsa payına isabet eden tutar, daha sonraki devirlerde ise gayrimenkulün tamamı için belirlenen tutar harca esas olmalıdır.
Öte yandan, 5838 sayılı yasa ile yapılan değişikliklerle, Harçlar Kanuna bağlı (4) sayılı tarifenin 13/a ve 13/c fıkralarına göre nispi esasa göre tahsil edilmekte olan harçların, bundan böyle, maktu esasa göre alınması benimsenmiş ve 13/a bendi kapsamındaki cins tashihi harçlarının beyanname verilmesi suretiyle tahsili uygulamasına son verilmiştir. Bu düzenlemelere göre, 28.02.2009 tarihinden itibaren;
a- Arsa ve arazi üzerine inşa olunacak bina vesair tesislerin tescilinde (Her bir bağımsız bölüm vesair tesis için) 100 TL,
b- bunlar dışında kalan her nevi cins ve kayıt tashihinde (her bir işlem için) 50 TL
tapu harcı ödenecektir. Böylelikle, (a) bendindeki cins tashihleri için daha önce, emlak vergisi değeri üzerinden binde 15 olarak ve (b) bendi kapsamındaki cins tashihlerinde on binde 5 olarak ödenmesi gereken harç tutarları yükü hafifletilmiştir. Keza, gayrimenkullerin kanunda öngörülen sure içinde tapuda tashih ve tescillerinin gerçekleştirilmemesi halinde, 492 sayılı kanunun (4) sayılı tarifesinin 13/a ve 13/c fıkralarına göre tahsil edilmiş olan harcın % 50'si kadar ilave harç tahsil edilmesine yönelik hüküm de yürürlükten kaldırılmıştır. Daha önce cins tashih işlemleri yapılmamış olan gayrimenkullerin bundan sonra tashih işlemleri yapılırken de yukarıda belirtilen maktu tutarlar ödenecektir. 5838 sayılı kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce, beyana dayalı işlemlerde beyanname üzerine tahakkuk ettirilmiş; ihbarname kuralına dayalı işlemlerde ihbarname düzenlenmek suretiyle tarh edilmiş cins değişikliği harçlarının ise (%50 ilave harç dahil) takip ve tahsiline devam edilecektir.
5838 sayılı Kanunla Harçlar Kanunu'na bağlı (4) sayılı tarifenin 12'nci fıkrasında yapılan düzenleme ile, gayrimenkullere ilişkin satış vaadi sözleşmeleri ve irtifak hakkı tesisi vaadi sözleşmelerinin tapu siciline şerhinde harca esas bedelin asgari ve azami miktarı belirlenmiştir. Buna göre, söz konusu sözleşmelerin tapuya şerhi sırasında harcın matrahı sözleşmeye konu gayrimenkulün emlak vergisi değerinden az, emlak vergisi değerinin iki katından fazla olamayacaktır.
5838 sayılı kanunla Harçlar Kanunu'na bağlı (4) sayılı tarifenin 20/e bendinde yapılan düzenleme ile, gayrimenkul üzerine irtifak hakkı tesis ve devrine yönelik işlemlerde harca esas bedelin azami miktarı belirlenmiş olup söz konusu bedelin asgari miktarına ilişkin bir tespite yer verilmemiştir. Buna göre, irtifak hakkı tesis ve devirlerinde harcın matrahı tesis ve devir için ödenen bedel olup bu bedel, üzerinde hak tesis edilen gayrimenkulün emlak vergisi değerinin iki katından fazla olamayacaktır. Ancak, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre yapılan kat irtifakı tesisleri, önceden olduğu gibi tapu harcına tabi tutulmayacaktır.
Üç aylık süre için indirimli uygulanacak tapu harçları
Öte yandan, 30.03.2009 tarihli Resmi Gazete'de yayımlanan 2009/14813 sayılı Bakanlar Kurulu kararı ile 30/06/2009 tarihine kadar uygulanmak üzere, 492 sayılı Harçlar Kanunu'nun (4) sayılı tarifesinin "I-Tapu İşlemleri" başlıklı bölümünün 20 numaralı fıkrasında sayılan tapu işlemleri üzerinden "binde 15" nispetinde alınan tapu harçları "binde 5" olarak yeniden belirlenmiştir. Dolayısıyla, 30.03.2009 ile 30.06.2009 tarihleri arasında(bu tarihler dahil) yapılacak gayrimenkul devirlerinde tapu harcı binde 15 değil, binde 5 olarak uygulanacaktır.