Sokak arasındaki müteahhit 1 milyon ev satıyor, ya diğerleri?

Konut satışları artmaya devam ediyor. Bu dinamizi sağlayan ise küçük müteaahit. Veriler buna işaret ediyor. Türkiye'de satılan konutların en fazla yüzde 15'i markalı, yüzde 85'i ise markasız firmalar tarafından üretildi. Böyle bakıldığında aradaki fark çok büyük. Türkiye'de ortalama her yıl 1 milyon 200 bin konut satılıyor.

Yani 1 milyon adetini sokak arasındaki müteahitler satıyor. Markalı konutların payı yükselirken, son yıllarda mahalle arasında başlayan ve yerinde bina yenileme şeklinde süren kentsel dönşüm ise markalı firmaların hızını kesti. Bu konudaki bir habere önceki haftalarda Dünya Gazetesi'nde yer vermiştik. Bunda küçük firmaların markalılara göre az maliyetle işe başlaması ve dolayısıyla konut sahibi olmak isteyen kitlenin aradığı fiyat avantajı sunması da etkili oldu. Bu durumda markalı firmaların elinde tek avantaj sosyal donatı alanları kaldı. Bu şekildeki dönüşüm belki binaları depreme karşı güvenli hale getiriyor ancak buna karşın bina yenileme şeklindeki bir kentsel dönüşüm hem artan yapılaşma hem sosyal donatı yoksunluğu hem de kaynak israfı gibi sorunların daha da derinleşmesine neden oluyor.

Bu durum markalı firmalardan şöyle şikayetler de geliyor; "Gayrimenkul sektörünün bütün yükü bizim gibi yüzde 15'lik dilime kalıyor. Vergi veren de, geliştiriciye para harcayan da, reklama, tanıtıma ve pazarlamaya para harcayan da bizim dilim oluyor" deniliyor.

Sektör firmaları bu değişim karşısında başka yeni modeller de düşünmeye başladı. GİSP ve ULI gibi kuruluşların önderliğinde çeşitli arama konferansları yapıyorlar. Gayrimenkul sektöründeki yatırım ortamını iyileştirmek ve sektörde tıkanan noktaların aşılması ve yeni bir yol haritası üzerinde konular konuşulurken, sektöre girişlerin sertifikaya tabi tutulması da dillendirilen bir konu oldu. Alt yapı ve şehir planlama firmalarında olduğu gibi konut yapacak müteahhitlik firmalarının belirli bir mali güce sahip olması ve belirli bir inşaat yapma gücü aranması isteniyor. Küçük müteahhitin daha büyük projelerde yer alması için de birleşerek gıda sektöründeki gibi bakkaldan süpermarkete kayması gibi çözümler de konuşuluyor.

250 milyon liralık sektörden 10 milyon vergi

İmpo İmar Yönetim Kurulu Başkanı ve şehir plancısı Hüseyin Oflaz'la sektördeki yeni düzeni değerlendirmek üzere bir görüşme yaptık. Hüseyin Ofl az 2016 yılında 250 milyon lira değerinde gayrimenkul alım- satımı yapıldığını ancak vergi dairesine yansıyan vergi oranının 10 milyon TL olduğunu söylüyor. Bu rakamın toplam satış oranına göre düşük olduğunu belirtiyor. Hüseyin Ofl az, dışarda toplanmayan büyük bir vergi olduğunu, bunun ise markalı konutlar yerine küçük müteahhitlerden kaynaklandığını savunuyor. GISP'in ve ULI'nin arama ve çözüm konferanslarına katılan Ofl az'da çözümün sertifika ve küçük firmaların birleşmesinden geçtiğini ifade ediyor. Oflaz, aksi taktirde markalı firmaların böyle ilerlemesini çok zor olarak görüyor.

Sıvasız binaların yerine durmuş inşaatlar geldi

1990'lı yıllarda İstanbul'da sıvasız ve tuğlalı binalar manzaraya hakimken şimdi bunun yerini yavaşlamış inşaatlar almaya başladı. Hüseyin Ofl az, inşaatı yükselmiş ama inşaat hızı çok yavaşlayan projelerin kentte sık sık görülmeye başlandığını belirtiyor. "Satış olmadığı için bu tablo yaşanıyor" diyor Ofl az. Müteahhitlerin genellikle sat-yap üzerine bir modelle inşaat projelerini yaptığını ancak gelinen noktada bu oyunun bittiğini vurguluyor. "Sektörde yeni bir hikaye şart" diyor. Yeni hikayede ise finansal ortaklıklar, bankalarla, fonlarla anlaşıp projenin maliyetinin organize edilmesi gerekiyor. Aksi taktirde bu durumun bazı büyük firmaların sektörden çekilmesine bile neden olabileceğini belirtiyor.