Şirket aktifindeki gayrimenkulün değer artışı bilançoya nasıl aktarılır?
Yılmaz Sezer
Bazı durumlarda şirketlerin aktifleri fiili durumu yansıtmamaktadır. Kasa, demirbaşlar, stoklar ve gayrimenkuller bunlara örnek olarak gösterilebilir. Bu kalemler arasında tutarı yüksek rakamlara ulaşıp en çok anlam ve önem yüklenen kalem ise gayrimenkullerdir. Bu nedenle şirketler envanterlerine kayıtlı gayrimenkullerini gerçek değerine ulaştırmak için değişik yöntemler aramakta ve uygulamaktadır. Örneğin sat-kirala yöntemi de firmalara nakit sağlamanın yanı sıra gayrimenkullerin gerçek değerine ulaştırması amacına hizmet eden bir sistem olarak kullanılmaktadır.
Ancak uygulamada bazı şirketlerin, yetkili gayrimenkul değerleme şirketlerine veya Asliye Ticaret Mahkemeleri'ne gayrimenkullerini değerlettirip yeni değeri bilançoya taşıdıkları görülmektedir. Yani yapılacak değerleme sonucu ortaya çıkan değer artışını bilançoda bir taraftan gayrimenkul izlendiği hesaba diğer taraftan ise özsermaye hesapları altında açılacak özel fon hesabına kayıt ederek izlemek istemektedirler.
Öte yandan Vergi usul Kanunu'nda (VUK) gayrimenkullerin maliyet bedeli ile değerleneceği hüküm altına alınmış olup, daha sonra yapılan düzenlemeler ile enflasyon düzeltmesi müessesesi getirilerek yeniden değerlendirme uygulaması ise kaldırılmıştır. VUK mükerrer 298. madde hükmünde yer alan enflasyon düzeltilmesi işlemi ile yeniden değerlendirme işleminin uygulamasına son verilmiş olup, kanun maddesinde yer alan düzenlemelere uygun enflasyon düzeltilmesinin dışında hiçbir şekilde değerleme işlemi yapılmayacaktır. Dolayısıyla şirket aktifine kayıtlı gayrimenkullerin değerlemesinin yapılması halinde, bu işlemin VUK açısından kabul edilmesi mümkün görülmemektedir.
Ancak şirketlerin aktifinde yer alan gayrimenkulleri mahkeme kararı veya değerleme şirketlerince değerlerinin yeniden belirlenmesi halinde, mevcut değerin bilgi amaçlı bilançonun dipnotlarında gösterilebilmesi mümkündür. Maliye Bakanlığı da vermiş olduğu özelgelerde dip not olarak gösterilmesini uygun görmüştür.
Yapılan bu açıklamalardan anlaşılacağı üzere VUK açısından şirketlerin aktifinde bulunan gayrimenkullerin değerlemesinde esas olan maliyet bedelidir. Herhangi bir şekilde değerleme yapılması ve bunun bilançoya taşınması mümkün değilken, yapılan değerleme sonuçlarının bilançonun dipnotlarında gösterilmesi mümkün gözükmektedir.
Tabi yapılan bu açıklamalar VUK açısından önemli ve değerli olup, Ticaret Kanunu açısından değerleme işlemin yapılmasında hiçbir sakınca bulunmamaktadır. Çünkü Ticaret Kanunu 78 ile 80. maddeleri arası değerleme ilkeleri ve değerlendirmenin nasıl yapılacağına ilişkin hükümler yer almaktadır.
Bu demektir ki, gayrimenkulün değerlemesi VUK hükümlerince yasak ama Ticaret Kanun hükümleri ile serbest! Tercih mükellefin demek yanlış olacak; mükellef Maliye Bakanlığı'na vermiş olduğu beyanname ve bildirimlerde değerlenmiş tutarları kullanamayacak, ancak Ticaret Kanunu hükümlerine göre yapacağı iş ve işlemler için kullanabilecektir. Kafa karıştırıcı bu durumun, idareyi ve mükellefleri mağdur etmeyecek bir şekilde çözümlenmesini dilemekteyiz.