“Sektöre yeni girene ‘koçluk’ sistemi getirelim”

İstanbul’daki yapılaşmadan, başı bozuk betonlaşmadan artık şikayet etmeyen yok gibi…
“Bina yapmak kolay, toprağın hakkını vermek zor”… Bu sözler Seba İnşaat Yönetim Kurulu Üyesi ve Aynı Zamanda İNDER-İstanbul İnşaatçılar Derneği Başkan Vekili Ali Engin Keçeli’ye ait… Bu tür bir isyan da sektörün kendisiyle yüzleşmesi gibi… Keçeli, “Belki sektöre giriş için lisanslama gerekli… Yeni girenlere, işin uzmanı şirketler ‘koçluk’ yapsınlar. Biz İNDER olarak bunun için çalışıyoruz. Böyle bir sistemin mutlaka getirilmesi gerekiyor” diyor. İnşaat sektörü için bir denetleme kuruluna ihtiyaç duyulduğunu da söyleyen Engin Keçeli, Türkiye’de inşaatların yapılıp ardından fizibilitenin yapıldığına dikkat çekiyor… Son dönemde örneğin Bağdat Caddesi’nin de yeni inşaatlarla büyük bozulma yaşadığına dikkat çekiyor. Keçeli inşaat yapış şekillerinin de inşaat niteliklerinin de değişmesi gerektiğini söylüyor.

Sohbet aslında biraz da sektörü konuşmaya geldi… İstanbul’u seven herkes gibi benim de bu konuda çok şikayetim var. Fakat Seba İnşaat Yönetim Kurulu Üyesi Engin Keçeli aslında yıllardır bu işten tabir yerindeyse ‘ekmek’ yiyen bir ailenin üyesi olarak çok güzel tanımladı: “Bina yapmak kolay toprağın hakkını vermek zor… Esas iş bu toprağın hakkını vermek çünkü çok kıymetli. 6 bin yıllık İstanbul’da toprağın hakkını vermek önemli… Son 10-15 yılda sektör çok gelişti fakat sıkıntı İstanbul’daki sanayileşmeyle başlıyor. Almanya’da 4 yıl fizibilite 2 sene inşaat olur. Bizde 1 yıl inşaat, arkasından 5 yıl fizibilite… Biz önce binayı yapıyoruz sonra bu binadan ne olur diye bakıyoruz. Yer seçim kuramları diye bir şey var. Bu işin bir matematiği var. Arazinin bölgenin, kültürü, kişiliği var. Burada bunun yapılmasını devletin üstlenmesi piyasayı disipline etmesi gerekiyor. Kısaca piyasanın ‘regüle’ edilmesi gerekiyor. Enerji Düzenleme Kurulu gibi, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu gibi bizim sektörümüzün de bu şekilde düzenlenmesi gerekiyor”.

Lisanslama çözüm olabilir mi?

Tabii yeni değil aslında bu fikir ama konuşup konuşup çevresinden dönüyoruz. Fakat artık bir önlem almanın zamanı da belki çoktan geldi geçiyor bilemiyorum… Engin Keçeli şöyle diyor: “Bizim bazı disiplinleri, kuralları getirmemiz lazım. Belki bir lisanslama getirmek gerekiyor. Biz bunu söylediğimiz zaman bunlar müteahhit o yüzden böyle konuşuyor, sektöre kimsenin girmesini istemiyorlar diyorlar. Hayır sektöre girsinler ama sektöre hak edenler girsin… Bugün Bağdat Caddesi maalesef çok kötü bir duruma geldi örneğin… Yüzde 82 ile yer aldılar. Ben yüzde 50+1 vermem hiçbir yere… Bana göre İstanbul’da maksimumu yüzde 50’dir. Kağıthane’nin yüzde 40’dır. Biz de orada yüzde 50 ile iş aldık, neden oradaki rekabetten. Bölgelerin hakkı budur… Biz eskiden bir inşaatın hesabını şöyle yapardık: ‘1 arsa, 1 inşaat, 1 müteahhitin karı’… Biz babamızdan böyle gördük, alaylı müteahhit hesabı budur. Şimdi nerde? Şimdi ne matematik var ne fizibilite var. Bugün sadece şirketinin nakit akımını güçlendirmek için inşaat işi yapan firmalar var. Tekstilci, kimyacı nakit yaratmak için inşaatçılık yapıyor”.

Yeni şirketlere mentorluk yapalım

Engin Keçeli’nin lisanslama yöntemleri ve sistemin işlemesiyle de ilgili bir önerisi var. Şöyle diyor: “TOKİ ve Emlak Konut bu piyasanın düzenlenmesi için kurulmuştu en büyük yük onlara gelecek son durumda. Filmcilik yapan adam inşaatçılığa girmiş, ben filmcilik yapıyor muyum? Ben bilmediğim işe giriyor muyum? Bizim İNDER olarak bir çalışmamız var: Diyoruz ki devlet bir lisanslama yapsın… Ama insanlara sen müteahhitlik yapmayacaksın demesin. Her şeyin bir standardı var. Ben sektöre yeni giren adamın danışmanı olayım. Bedelsiz olayım… İnsanlara yol gösterelim çünkü onun yanlışı bana da dokunuyor. O hata yapınca sektör etkileniyor. Bir firma bakıyorsun hesap kitap yapmadan çalışmış batma noktasına gelmiş sektörün tümünün algısını etkiliyor, işini düzgün yapanların algısını da etkiliyor. Lisanslamada şöyle yöntemler olsun diyoruz: Örneğin bir proje yapacağım o bölgede ya da o işte uzman şirket kim… O gitsin o projede bu işin abiliğini ‘mentor’luğunu yapsın… Uzman şirketler diğer şirketler için bir tür ‘koçluk’ yapsın. Bazen büyük şirketler bile bize uzmanı olduğumuz alanlarla ilgili fikir soruyor. Çünkü işin doğrusu bu… Yapa yanıla gitmenin hem o şirketler hem de Türkiye için bedeli yüksek”.

Müşteri beklentileri değişti

Seba İnşaat Yönetim Kurulu Üyesi Engin Keçeli, müşterideki değişimi de şöyle anlatıyor:
“Benim ilk ruhsatımı alalı 30 yıl oldu. Biz eskiden şuna bakardık: Mutfak, banyo, tuvalet seramik… Şimdi müşteri diyor ki: Otopark, sosyal tesis, izolasyon, çatı, cephe… Bence yine piyasayı regüle edecek olan tüketicinin istekleri, talepleri olacak. Biz artık kendi elektriğini üreten binalar yapmaya başlamalıyız. Biz yatırım maliyeti yüksek diye, ilk etapta ödenmesi gereken paranın kat ve katının gelecekte ödemesine neden oluyoruz. Oysa 10 liralık malı 11’liraya satabilsek gelecekteki 15 liralık maliyetten kurtulacak tüketici… Devlet de bunları yeni öğreniyor… Biz 1.5 milyar dolar dış cephelerimiz kötü yalıtım olduğu için doğalgaza fazladan para ödüyoruz. Pencerenin silikonu doğru çekilmemiş diye bunu ödüyoruz. Doğramamızın ısı geçirgenliğinden dolayı ödüyoruz. Ama biz bunları aştık… Bize eskiden taşeron gelir 10 lira derdi… Biz ona 8 liraya yap derdik. Böylece kaliteden ödün verirdi. Şimdi ise iyi kalite malı bize 8 liraya ver diyoruz. O da kendini ona göre düzenliyor”.

2018 yılında 5 yeni proje

Engin Keçeli Seba İnşaat’ın projeleri ile ilgili de şunları söylüyor: “İş artık tek başına inşaat yapmaktan çıktı bizim için, biz “geliştirici” olarak çalışıyoruz. Araziyi geliştirmekten başlıyoruz, inşaatın geliştirilmesi, finansmanın geliştirilmesi bunların hepsi bir branş oldu. Bugüne kadar İstanbul’dan Bodrum’a 1 milyon metrekere inşaatı tamamlayarak teslim ettik. Son olarak Seba Office Boulevard projesini bitirdik. Yine Cendere’de 110 milyon lira yatırımla, 202 daireden oluşan Seba Flats projesini 2019’da bitireceğiz. Seba İnşaat olarak 2018’de devam eden projelerin dışında Tarabya, Ulus ve Cendere’de 850 milyon TL yatırımla 3 yeni proje başlayacak. Yine Bodrum’da da 2 yeni proje üzerinde çalışıyoruz. Tabii son dönemde nitelikli alıcı azaldı. Çok fazla yurt dışına giden var alım için… Bana göre en az 20 milyar dolarlık yurtdışından satın almalar yaptı Türkiye’den giden yatırımcılar. Yurt dışında iş yapmaya gidenlere saygı duyuyorum ama o pazarlarda iş yapmak da çok kolay değil”.