Şehircilik şurasından günümüze kentsel dönüşümün finansmanı
1 Yakın geçmişe döndüğümüzde, 2017 yılındaki Şehircilik Şurası kapsamında kentsel dönüşümün finansmanı için ele aldığımız sorun alanlarını ve çözüm önerilerini bugüne ışık tutması için yeniden paylaşmak istedim:
Sorun 1: Kentsel dönüşüm finansmanında yapılaşma yoğunluğunun (imar haklarının) artması:
Çözüm 1: Kentsel dönüşüm alanlarında finansman aracı olarak tek başına yapı yoğunluğu artışının önüne geçilmelidir. Dönüşüm sürecinde yer alan kamu kurumlarının mali yapılarının güçlendirilmesi sağlanmalıdır. 5393 sayılı Belediyeler Kanunu’nun 68. maddesinde belirtildiği üzere belediye, görev ve hizmetlerinin gerektirdiği giderleri karşılamak amacıyla sadece belediyenin yatırım programında yer alan projelerinin finansmanı amacıyla tahvil ihracı gerçekleştirebilir.
Belediyelerin kentsel dönüşüm projelerinde uzun vadeli tahvil ihracı yapması teşvik edilmelidir. Bakanlığın mevcut yapıda hak sahiplerine sağlamış olduğu konut kredilerinde faiz desteği yaygınlaştırılmalı ve özellikle alan bazlı dönüşümlerde proje geliştiricisi kurumlara da benzer destek sağlanmalıdır.
Sorun 2: Kamu kuruluşlarının yönlendirici ve düzenleyici aktör olarak aktif rol almaması
Çözüm 2: Belediyelerin finansman kuruluşu olan İLBANK’ın kentsel dönüşümde yönlendirici ve finansman sağlayıcı bir rol alması ve süreçte etkin olması teşvik edilmelidir. Kentsel dönüşüm kapsamında kullanılmak üzere yurt dışından (AYB, EBRD, JICA, Dünya Bankası vb.) uygun kredi finansmanı sağlanması için İLBANK bünyesinde inşa faaliyetlere yönelik Altyapı GYO veya GYO şirketinin kurulması öngörülmelidir. İLBANK vb. kuruluşlar tarafından kentsel dönüşüm projeleri finansmanı sağlanırken, il bazında tüm kentsel dönüşüm projelerine bakılmak suretiyle avantajlı ve dezavantajlı bölgeler arasında mutlak denge sağlanmalıdır.
Sorun 3: Dönüşüm projeleri özel hesabının yetersizliği
Çözüm 3: Kentsel Dönüşüm Özel Hesabı'nın (KDÖH) büyütülmesi için yeni kaynakların uygulamaya konulması gerekmektedir. Doğal Afet Sigortalar Kurumu (DASK)’nun kentsel dönüşüm amaçlı olarak KDÖH’na kaynak aktarması sağlanmalıdır. TOKİ vb. kamu kuruluşları eliyle gerçekleştirilen hasılat paylaşımı, gelir paylaşımı, arsa payı paylaşımı gibi yöntemlerin uygulandığı projelerden elde edilen gelirin Bakanlıkça belirlenecek belirli bir oranın KDÖH’e aktarılması sağlanmalıdır.
Yabancılara satış yapılan gayrimenkullerin tapu harçlarının tamamı veya belli bir payının KDÖH’e aktarılması sağlanmalıdır. Hazine arazilerinin satış bedelinin %25’i KDÖH’e aktarılmalı ve Bakanlık aktarılan bedeli, ilgili ilçe belediyesinin kentsel dönüşüm payına eklemelidir. Yapı Denetim Kanunu’nda yapılacak düzenleme ile idareye ve bakanlığa ayrılan payların dışında KDÖH’e de %3 payın ayrılması sağlanmalıdır.
Sorun 4: Kentsel dönüşüm finansmanında menkul kıymetlerin kullanılmaması
Çözüm 4: Gayrimenkul Sertifikası (GMS), Gayrimenkul Yatırım Fonu (GYF) ve Dönüşüm Sertifikası (DS) gibi menkul kıymetlerin çeşitlendirilerek dönüşüm finansmanında kullanılması gereklidir.
Kentsel dönüşüm projelerinin finansmanında kullanılmak üzere projelerden elde edilecek gelire bireysel yatırımcıların da ortak olmasının sağlanması için “gayrimenkul sertifikası” enstrümanı daha etkin kullanılmalıdır. GYF’lerin TOKİ, İLBANK, belediyeler gibi kamu kurumlarının yürüttüğü dönüşüm projelerine yatırım yapabilmesi teşvik edilmelidir.
Sorun 5: Kentsel dönüşüm sonucunda ortaya çıkan değerin kamusal finansmanda kullanılamaması
Çözüm 5: Değer Artış Payı (DAP) ile ilgili yasal düzenlemeler yapılmalıdır. İmar planları neticesinde oluşan değer artışlarının hesaplanarak oluşan ek değerin belli bir kısmının ve özel kişi, kuruluşlara ait arsaların rezerv yapı alanı ilanı halinde arsanın belli bir kısmının ayni veya nakdi olarak kamuya aktarılması sağlanmalıdır.
Kamuya aktarılan payın ilgili kuruluşlar aracılığı ile şehircilik anlamındaki ihtiyaçlarının karşılanması (altyapı, park, meydan, okul, sağlık ocağı, rezerv yapı ve rezerv yapı alanı, altyapılı arsa üretimi vb.) için kullanılması hazırlıklarına başlanılmalıdır.