Seçime giderken gayrimenkul ekosistemi için öneriler-4: Konuta erişilebilirlik

Seçim sonrası dönemde özellikle gayri­menkul piyasalarına yönelik karar veri­cilerin hassasiyetle yaklaşmaları gere­ken konular söz konusudur.

Özellikle hane halkının barınma ihtiyaçla­rını karşılayabilmesi için konuta finansal eri­şilebilirliğin sağlanması çok önemlidir. Piya­saya ucuz konut sunulması için devletin sosyal konut üretim politikası ve dar gelirlilerin ba­rınma sorununa öncelik vermesi mutlaka ge­rekmektedir.

Erişilebilirlikte yurtdışı örnekleri

Yurtdışı örneklerine baktığımızda, artan fi­yatların ve kira değerlerinin dengede olabil­mesi anlamında örneğin, Kanada’da planlan­dığı gibi yabancıya mülk satışının askıya alın­ması; Berlin’de kira değerlerine bölge rayiçlere üst sınır getirilme düşüncesi; Birleşik Kral­lık’ta kişilerin mülk alımlarında sınırlama/ fazla mülke yüksek oranlı vergi uygulanması; yine Birleşik Krallık’ta erişilebilir konut sa­hipliği için mevcut cari kira değerlerinin %20 altında piyasaya sunulan “Erişilebilir Kiralık Konut (Affordable Housing for Rent)”, cari pi­yasa değerinin en az %20 altında bir indirimle satışa sunulan ve hane halkı geliri ile cari ko­nut satış fiyatlarına göre uygunluk kriterleri belirlenen “İndirimli Satışa Sunulan Konutlar (Discounted Market Sales Housing) ve gelir yetersizliği nedeniyle mevcut piyasa koşulla­rına konut sahibi olamayanlar için paylaşımlı mülkiyet, kredi finansman desteği gibi farklı uygulamalar söz konusudur.

İspanya’da ise hükümet bankadan haciz ko­nulan evleri ve arazileri satın alma ve bunları uygun fiyatlı 50.000 toplu konut birimine dö­nüştürme planını onaylamış görünüyor.

Erişilebilirlik için ne yapılmalı

Hane halkının gelir yapısı ve gelirden uzun vadeli borçlanma ya da kira için ayırabilecek­leri bütçe dikkate alındığında; finansal erişi­lebilirlik için ya mevzuat ve vergi düzenleme­leri yaparak fiyat ve kira artışlarını kontrol al­tında tutmak ya maliyetleri azaltabilmek için çözümler üretmek ya da kamu-özel sektör iş­birliği kapsamında üretimi ve finansmanı ko­laylaştırıcı modeller sunarak hane halkının ge­lirine uygun, finansal açıdan erişilebilir konut­lar inşa etmek gerekecektir.

Kiralık konut üretimini teşvik edici meka­nizmalar ve üretimi yönlendirecek modeller geliştirilmeli, kiralık stokun alt-piyasalardaki düzeyi düzenli olarak takip edilmelidir. Bugün ülkemizin ihtiyaç duyduğu konut üretimine katkı sağlamanın ve üretilen konutlara toplu­mun geniş bir kesimi için erişilebilir kılmanın alternatif bir yolu olarak “erişilebilir kiralık konut üretimi” için kamu özel sektör işbirliği modelini önemli bir seçenek olarak düşünüle­bilir. Öneri kurgusunda, kamu otoritesinin ser­best piyasa dinamiklerine müdahale etmeden, ya da en az müdahale seçeneğiyle, hedeflenen erişilebilirlik sonucuna ulaşmak adına belir­lenmiş regülasyonlar ile kiralık yeni konut üre­timi teşvik eden bir yapı tasarlanmalıdır.

Konuta erişilebilirlik için öneriler

Diğer taraftan, konut üretiminde ve hane halkının konut alımlarında finansman alter­natiflerinin geliştirilmesi; barınma amaçlı ko­nut finansmanı talebi ile yatırım amaçlı konut finansmanı talebi birbirinden ayrılması; bir­den fazla konuta sahip olan kişinin ya da konu­tu kiraya vermeden boş tutan konut sahibinin vergi oranlarının kademleri olarak yükseltil­mesi; artan üretim maliyetini aşağıya çekmek ve bu sayede fiyatları erişilebilir hale getir­mek anlamında bu alandaki döviz kuru geçiş­kenliğini azaltıcı şekilde üretimde ithal ikame ürün kullanımının teşvik edilmesi; yabancıla­ra konut satışlarının konut fiyatlarını yukarı yönlü artırmasına neden olan dolayı etkisini ortadan kaldırmak anlamında bazı ülkelerde (Portekiz vb.) olduğu gibi, il, bölge ve tutar ba­zında oransal sınırlandırma yapılması teşvik edilmelidir.

Ayrıca, konut niteliğinde üretilen ve fakat amacı dışında (ticari vb.) kullanılan konutların, boşaltılarak amaca uygun şekilde kullanılmasının teşvik edilmesi sağlanmalıdır. En azından ben karar verici mercide olsam, ha­ne halkının konuta erişim sorununu çözmek anlamında belirttiğim önerileri hayata geçir­meye gayret ederdim.