Seçime giderken gayrimenkul ekosistemi için öneriler-1
Konumuz gayrimenkul ve ilgili piyasanın bugünden doğru planlanması gerekiyor. Bu planlamaların başında ise gayrimenkul ve finansal piyasaların eşgüdümlü bir şekilde çalışmaları geliyor. Önümüzdeki üç yazıda gayrimenkul sektörünün geleceği için neler tasarlanmalı ve çözüm önerileri neler olmalı şeklindeki sorulara yanıt aramaya çalışacağım.
Gelecek için neler tasarlanmalı?
1-Gayrimenkul edinimlerinde ve proje finansmanında uzun vadeli kaynakların yaratılmasına ihtiyaç bulunuyor.
2-Amaç anayasal hak olan barınma ihtiyacını karşılamaksa, özellikle orta ve dar gelirli hane halkının mevcut değer ortamında konuta erişimine imkan sağlayacak çözümler bulmak gerekiyor.
3-Diğer taraftan, planlama yapabilmek için ölçmek gerekir. Ölçemediğiniz hiçbir şey sizin değildir, dolayısıyla onun geleceği hakkında planlama yapmanız da mümkün değildir. Gayrimenkul ekosistemi için veri ölçümlemesi, yönetimi ve yorumlanması sağlıklı bir gelecek için önem taşımaktadır.
4-Hane halkının gayrimenkul okur yazarlı konusunda bilinçlendirilmesi, kimin gerçek anlamda geliştirici olup olmadığını doğru şekilde kurallar dahilinde belirlenmesi, tüm alım satım işlemlerinde değerleme raporuna ihtiyaç duyulması, yabancılara mülk satışının gözden geçirilmesi ve kentsel dönüşüm sürecinde yaşanılan finansman sorunlarının çözümü gibi unsurların sektörün geleceği açısından mutlaka dikkate alınması gerekiyor.
Finansman yapılandırması: İpotek bankacılığı Gayrimenkul satın almak isteyen kişilere veya büyük gayrimenkul projelerini gerçekleştirmek isteyen kurumlara ihtiyaç duydukları kaynakların sağlanması gayrimenkul finansmanının en temel amacıdır. Etkin bir gayrimenkul finansman sisteminden fon fazlası olan birimlerden gerekli fonları toplayarak, bunları gayrimenkul almak için borçlanma ihtiyacında olan kişi ya da kurumlara aktarması beklenmektedir.
Yine, gayrimenkul finansman piyasasının gelişmişliği ve etkinliği, o piyasada arz edilebilir yeterli miktarda uzun vadeli finansmanın varlığı ile değerlendirilmektedir. Gayrimenkul finansman piyasalarının gelişmiş olduğu ülkelerde ipotek bankaları “sadece” gayrimenkul piyasasının finansman ihtiyaçlarını karşılamaya yönelik fon temini ve tahsisi amacıyla kurulmuşlardır.
Bu tür kurumlar, “kişilerin ipotekli konut kredisi başvurularını toplamak ve değerlendirmek, sonrada gerekli fonları bularak kredi vermek (Kredilendirme İşlemi); kredi havuzları oluşturarak, ipotekli konut kredilerine dayalı menkul kıymet ihraç etmek (Menkul Kıymetleştirme İşlemi); ipotekli konut kredilerinin geri ödemelerini tahsil etmek ve ihraç ettikleri menkul kıymetlere ilişkin anapara ve faiz ödemelerini yapmak (Kredi Hizmetlerine Yönelik İşlemler)” şeklinde üç grup işlemde yoğunlaşmaktadırlar.
İpotek bankaları gerçekleştirdikleri bu görevlerle hem birinci el ipotek piyasasında aktif rol oynamakta hem de ikinci el ipotek piyasasının gelişmesine ve derinleşmesine katkıda bulunmaktadırlar. Dolayısıyla, önümüzdeki dönemde öncelikle düşünülmesi gerek konuların başında gayrimenkul özelinde ipotek bankacılığını da kapsar nitelikte finansman piyasalarına daha doğru işlevsellik kazandırılması gelmelidir