Satmak değil sermayeye dönüştürmek
Yirmi yıldan uzun bir süre önce yani 80'li yılların sonunda, güneydeki tatil köylerinden birinde akşam yemeğinde bir Alman gazeteci ile yaptığımız ilginç sohbet arada bir aklıma gelir. Bu defa, iflas noktasına gelen Yunanistan'a yardım için liderlik etmesi beklenen Almanya'nın hem de iktidardaki partilere mensup politikacılarından ve basınından gelen tepki ile karışık öneriler, yine bu anımı canlandırdı. Malum Yunanlıları ve Başbakan Papandreu'yu kızdıran bu açıklamalar, ülkenin AB'den para istemek yerine devletin gereksiz yere elinde tuttuğu şirket hisselerini, adalarını ve hatta Akropolis'i satmasını öğütlüyordu. Yıllar önce şaşkınlıkla dinleyip karşı çıktığım turist Alman gazeteci de turizm ve hatta genel ekonomi politikalarında Almanların söz sahibi olması gerektiğini, çünkü kazandırdıkları turizm gelirleriyle Türkiye'nin ödemeler dengesini gerçekleştirmesine ve zenginleşmesine önemli katkı yaptığını savunmuştu.
Yunanistan'ın düşündürdüğü
Aslında bu düşünce tarzı, incelikten yoksunluğu ve saldırganlığı nedeniyle sevimsiz gelse de, sürpriz sayılmamalı. Kendi mutfağını düzenleyemeyen ve ekonomisini yönetemeyen ülkelerin, fedakarlık yapmayı düşünmeyip sürekli dışarıdan yardım ya da ayrıcalıklı borç istemeleri durumunda, politik açıklamalar ne olursa olsun, dışarıdan nasıl algılanacaklarını simgeliyor. Bizim Yunanistan gibi AB üyeliğimiz ve kültürel akrabalığımız olmadığı için daha da dikkatli olmamız lazım.
Kuşkusuz bu tepkilerin temelinde AB'nin ahenkli bir federasyon olmasının önündeki yapısal engeller ve ortaya çıkan sorunları çözecek ortak mekanizmaların yokluğu gibi süregelen zaaflarını bir kez daha fark etmenin verdiği sinir de var. Bir de zengin Kuzey ülkelerinin, savruk ve dağınık güneylilerin sahip olduğu güzel iklime ve sahillere duyduğu kıskançlığı da eklemeliyiz.
Yine de bu durumlarda "işte batılılar böyledir" deyip işin içinden çıkmak ve çağrıştırdığı sorunlar üzerine serinkanlı ve objektif değerlendirmeler yapmaktan kaçınmak doğru değil.
Gayrimenkulleri sermayeye dönüştürmek
Öncelikle Türkiye'nin oldukça gecikmeli olarak son birkaç yılda gayrimenkul varlığını bir piyasa anlayışı içinde değerli kılmaya başladığını unutmamak gerek. Ayrıca bu konuda henüz alması gereken uzun bir yol olduğunu da. Gayrimenkullerin atıl servet unsuru olmaktan çıkarılıp sermaye haline getirilmesi ve katlanmış sermaye/gelir akımları doğurması tapu ve imar sorunlarının çözülmesine, kentsel dönüşüm ve yenilenme projelerinin tamamlanmasına, kurumsallaşmış finans kaynaklarının cezbedilmesine, bunun için de ülke riskinin düşürülmesine bağlı.
Ayrıca gayrimenkulleri çevreleyen mevzuat ve vergi rejiminin de özendirici olması gerekli. Kurumlar Vergisi oranının ve yıllara yaygın inşaatta stopajın düşürülmesi gibi olumlu gelişmelere rağmen, yüzde 3 oranında tapu harcı, yüksek KDV finansman yükü, yatırım indirimi ve benzeri teşvikin olmaması, damga vergisi ve konut kredilerindeki BSMV gibi caydırıcı yükler işi zorlaştırıyor.
Anlaşılan bizden çok daha gelişmiş ve müreffeh görünmesine rağmen, Yunanistan'ın da bu gibi konularda ciddi sorunları var. O yüzden gayrimenkul varlığı ile ilgili ilkel ve incelikten uzak önerilerle karşılaşıyor olmalı.
Kurumsal yatırımların önünü açmak
Tıpkı finans sistemimizin krizden kurtuluşunu abarttığımız gibi gayrimenkullerimizi atıl bırakışımızı maharet sayma gibi bir yanlışlığa düşebiliriz. Hatırlarsanız, küresel krize türev ürünler yol açtığı ve üstelik ateşlemeyi bunların mortgage piyasaları ile ilgili olanları yaptığı için Türkiye'de türev ürünlerin (aslında bu nedenle finans sisteminin) gelişmemiş olmasını fazlasıyla önemsemiş, sorunun gözetimde ve risk yönetiminde bulunduğunu, genişlemiş küresel ekonomide türev ürünlerin kaçınılmaz ve işlevsel olduğunu görmezden gelmiştik. Gayrimenkul konusunda da, açıkça ifade edilmese de, benzer kolaycı ve sığ bir tutum içinde olduğumuzun işaretleri var.
Ülkede gayrimenkul alanında sermaye akımı doğuran ve girdi talebini büyüterek pek çok sektörde zincirleme canlanmaya yol açacak kurumsal yani tüzel kişi eliyle yapılacak yatırımlar konusunda hukuki karmaşa devam ediyor. Tapu Kanunu ve daha sonra çıkarılan "Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu"nda Anayasa Mahkemesi'nin özünde tartışılabilecek iptal kararları ile doğan boşluk, Tapu Kanunu'nun 35 ve 36ncı maddelerinde yapılan değişikliklerle yabancı sermayeli Türk şirketlerinin hiç değilse kendi faaliyet konularında gayrimenkul edinmesini mümkün kılmıştı. Ancak Bayındırlık Bakanlığı'nca yayınlanan yönetmelik ve uygulamadaki bürokratik engeller, valiliklerde oluşturulan komisyonlardaki izin prosedürlerinin karmaşıklığı ve kapsamı sorun yaratmaya devam ediyor.
Kriz nedeniyle tapu harçlarına yapılan indirimin uzatılmaması, aksine yıl başında bu harçlarla birlikte damga vergisinde yüzde 10 artış yapılması bütün sektör üzerinde kısıtlayıcı etki yapacak. Arazi geliştirme ve inşaat yatırımlarında yüzde 18'lik KDV yükünün hiç değilse belli aralıklarla iade edilmesi gibi kolaylıklar da sağlanmıyor. Bu konuda zihin kilitlerini açacak bir strateji tespiti yapılmadıkça ciddi ilerleme sağlamak zor görüyor.
Yunanistan'ın rekor bütçe açığıyla yüzleştiği mali konsolidasyon sorununu başımız derde girmeden çözecek "mali kural" gibi stratejik bir adım üzerinde çalışan kamu yönetimi, gayrimenkuldeki potansiyeli açığa çıkarmak konusunda da kararlı olmak zorunda…