Şahıslara ait gayrimenkul alım-satımının vergilendirilmesi

Gerçek kişilere (şahıslara) ait gayrimen­kullerin 5 yıl geçmeden alım-satımında iki önemli vergi söz konusudur. Birincisi ta­pu harcı, ikincisi ise gayrimenkullerin elden çıkarılmasında oluşan kazancın (değer artı­şının) vergilendirilmesidir. Çoğu zaman, bu iki işlemden dolayı kişilerin ciddi cezalarla karşı karşıya kaldıkları biliniyor.

Tapu harcıyla ilgili dikkat edilmesi gereken hususlar

Tapu Müdürlüğü’nde, gayrimenkullerin ivaz karşılığında veya ölünceye kadar bakma akdine dayanarak yahut trampa hükümlerine göre devir ve iktisabı tapu harcının konusuna girmektedir. Gayrimenkul alım-satım işlem­lerinde tapu harcını, taşınmazı devreden ve devralanın ayrı ayrı ödemesi gerekmektedir.

Gayrimenkul devir ve iktisaplarında ta­pu harcı, beyan edilen gerçek devir ve ikti­sap bedeli üzerinden binde 20 oranında alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı olmak üzere toplamda binde 40 oranında alınır. Ancak, beyan edilen gerçek devir ve iktisap bedelinin, devre konu taşınmazın emlak vergisi değerinden az ol­ması durumunda, tapu harcı emlak vergi de­ğeri üzerinden hesaplanır.

Tapuda yapılan gayrimenkul devir ve ikti­saplarında beyan edilen devir ve iktisap be­delinin gerçek durumu yansıtmadığının veya emlak vergisi değerinden daha düşük bir be­del üzerinden harç ödendiğinin tespit edilme­si halinde, eksik ödenen harç %25 vergi ziyaı cezası ile birlikte alıcı ve satıcıdan alınacak­tır. Zamanında tarh ve tahakkuk ettirmemek veya tapu harcının hesabına esas bedeli ek­sik beyan etmek suretiyle harç ziyaına sebe­biyet veren mükelleflerin bu durumu kendi­liklerinden ilgili vergi dairesine bildirmesi halinde, bu mükelleflerin Vergi Usul Kanu­nu çerçevesinde pişmanlık hükümlerinden faydalanması mümkün bulunmaktadır.

Değer artış kazancının vergilendirilmesinde dikkat edilmesi gereken hususlar

Gayrimenkullerin iktisap tarihinden baş­layarak 5 yıl içerisinde elden çıkarılmasın­dan doğan kazançlar değer artışı kazancı­dır. 2024 yılı için gayrimenkullerin elden çıkarılmasından elde edilen kazançlara ilişkin değer artışı kazancı istisna tutarı 87.000 TL’dir. Miras yoluyla veya bedelsiz olarak sahip olunan gayrimenkulün satışın­dan elde edilen kazançlar değer artışı kazan­cı olarak vergilendirilmeyecektir.

Arsa olarak iktisap edilen gayrimenkul üze­rine bina inşa edilmesi veya söz konusu gayri­menkulün kat karşılığı verilmesi sonucu alı­nan gayrimenkulün tapuya tescili, cins tashi­hi sayılarak tapuya tescil tarihi iktisap tarihi olarak kabul edilir. Bu durumda gayrimen­kulün tapuya tescil tarihinden itibaren 5 yıl içinde elden çıkarılması halinde elde edilen kazanç değer artışı kazancı kapsamında ver­gilendirilir. Beş yıllık sürenin hesabında gün sayısı dikkate alınarak hesaplama yapılır.

Yıllık beyanname verilmesi

Değer artışı kazancının beyan edilip edil­meyeceği; gayrimenkulün elden çıkarılma­sından elde edilen hasılattan elden çıkarılan gayrimenkulün iktisap bedeli ile elden çıkar­ma dolayısıyla yapılan ve satıcının üzerinde kalan giderler, ödenen vergi, harç ve faizlerin indirilmesi sonucu kalan tutarın, satışın ya­pıldığı yıl için belirlenen istisna tutarının al­tında kalıp kalmadığına bağlıdır.

Satışın yapıldığı yıl için belirlenen istisna tutarının altında kalan kazançlar için gelir vergisi beyannamesi verilmeyecektir. Beyan edilmesi halinde beyanname, satışın yapıl­dığı yılı takip eden yılın mart ayında verile­cek. İstisna haddini aşan tutarda gelir elde edilmesi halinde ise, maliyet her yıl için be­lirlenen Yurt İçi - Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE) artış oranında (endeksleme yapı­larak) artırılarak tespit edilir. Ancak, endeks­lemenin yapılabilmesi için Yİ-ÜFE’nin yıllık %10’un üzerinde olması gerekiyor.

Hazine ve Maliye Bakanlığı tapu dairelerin­deki işlemleri online olarak takip ettiğinden, alıcı ve satıcıların cezalı tarhiyatla karşılaş­mamaları için, tapuda yapılacak gayrimenkul devir ve iktisap işlemlerinde gerçek alım-sa­tım bedelini beyan etmeleri, ayrıca beyan edi­len bu bedelin devre konu gayrimenkulün em­lak vergisi değerinden düşük olması duru­munda emlak vergisi değeri üzerinden harç ödemelerine dikkat edilmesi gerekiyor.