Rönesans borsaya ‘gayrimenkul’ ile geliyor 

Rönesans Holding’in Borsa İstanbul yolculuğu Rönesans Gayrimenkul Yatırım ile gerçekleşiyor. Portföyünde 12 alışveriş merkezi (AVM) bulunduran Rönesans Gayrimenkul Yatırım hisselerinin yüzde 10.08’i halka açılıyor.

Rönesans Holding’in Türkiye’deki ticari gayrimenkul geliştirme ve yatırım şirketi Rönesans Gayrimenkul Yatırım halka açılıyor. Optimum, Hilltown ve Piazza gibi zincir AVM markalarının yatırımcısı ve işletmecisi olarak Türkiye’nin 7 şehrinde faaliyet gösteren Rönesans Gayrimenkul Yatırım AŞ halka arzı için Ak Yatırım ve Deniz Yatırım’ın konsorsiyum liderliğinde 17- 18-19 Nisan’da talep toplanacak. Yaklaşık 740 bin metrekarelik brüt kiralanabilir alana sahip şirket, nominal değeri 33 milyon 357 bin 450 TL olan paylarını halka arz edecek.

Fiyat istikrarına 1.1 milyar TL kaynak

 Pay başına 135 liradan halka arz edilecek payların yüzde 80’i yurt içi bireysel yatırımcılara, yüzde 20’si ise yurt içi kurumsal yatırımcılara tahsis edildi. Toplam 4,5 milyar TL büyüklüğündeki halka arzın gerçekleşmesi ile şirketin halka açıklık oranı yüzde 10,08 olacak. Rönesans Gayrimenkul Yatırım hisselerinin Borsa İstanbul’da işlem görmesiyle birlikte halka arz büyüklüğünün yüzde 25’ine karşılık gelen ve Rönesans Holding tarafından sağlanacak kaynak ile fiyat istikrarı işlemleri yapılacak. Bu kapsamda 30 gün süreyle, Deniz Yatırım aracılığı ile toplam 1,1 milyar TL tutarındaki kaynak kullanımda olacak.

Halka arz geliri borç ödemede kullanılacak

Rönesans Holding Kurucusu ve Başkanı Erman Ilıcak, 2001 yılında kurulan Rönesans Gayrimenkul’ün 12 AVM’sinde yaklaşık 640 bin metrekare brüt kiralanabilir alanıyla sektörün en büyük oyuncusu olduğunu söyledi.

Halka arzdan elde edilecek gelirin yüzde %60-65’nin finansal borç geri ödemesi, yüzde 5-10’unun ilişkili taraflara ticari olmayan borç geri ödemesi, yüzde 15-20’sinin Maltepe Park konut yatırımı, yüzde 10-15’inin ise işletme sermayesinde kullanılacağını söyledi. Ilıcak, şirketin iş modelini şöyle anlattı: “Çoğunlukla arsa alımından başlayarak her aşamasını kendi geliştirdiği, mimari tasarımından inşaat yönetimine, kiralamasından işletmesine kadar her aşamasında kendisinin yer aldığı ticari gayrımenkulleri satmayıp, portföyde tutarak uzun süreli kira geliri yaratmak şeklinde özetlenebilir.”

85.5 milyar TL varlık büyüklüğü

 Erman Ilıcak, Rönesans Gayrimenkul Yatırım, 31 Aralık 2023 tarihi itibarıyla 85,5 milyar TL (yaklaşık 2.6 milyar euro) değerinde toplam varlık büyüklüğüne, 55,7 milyar TL öz sermaye büyüklüğüne (bu rakam bilanço büyüklüğünün yaklaşık % 65’ine denk geliyor) sahip olduğunu söyledi. Ilıcak, “2023 sonu itibariyle konsolide yatırım amaçlı gayrimenkullerden elde ettiği düzeltilmiş kira gelirleri 5,7 milyar TL olan Rönesans Gayrimenkul Yatırım’ın aynı dönemde kira gelirlerinden elde ettiği Faiz Amortisman ve Vergi Öncesi Karı ise 3,7 milyar TL seviyesinde bulunuyor” diye konuştu.

Kira gelirleri yüzde 50 arttı

Erman Ilıcak, 2022 yıl sonunda toplam 93 milyon ziyaretçiye ulaşan Rönesans Gayrimenkul Yatırım portföyündeki AVM’lerin 2023 yıl sonu itibarıyla toplam ziyaretçi sayısının yaklaşık 100 milyona ulaştığını, doluluk oranının ise yüzde 97,3 olarak gerçekleştiğini kaydetti. Ilıcak, “Rönesans Gayrimenkul Yatırım’ın kira gelirleri 2021’e göre enflasyon üzerinde %50 arttı.

2023 sonu dönem karı 18,7 milyar TL (içinde değerlendirmeler var) olan şirketin portföyündeki AVM’ler %97 doluluk ve %100 tahsilat oranı ile çalışıyor. Sektörde bu ölçekte bir portföy bulunmuyor” şeklinde konuştu. Şirketin, 12 AVM’sinde 2.000’e yakın mağaza için yapmış olduğu kira kontratları ağırlıklı olarak baz kira ve ciro kira olmak üzere 2 ana unsurdan oluşuyor. Ilıcak, AVM kiracılarıyla ilgili çalışma modellerini şöyle anlattı: “Şirket, baz kira ile enflasyona karşı koruma sağlarken, ciro kira üzerinden yaratılan artı değer ile reel getiri elde ediyor.

Bu yapı özellikle ekonominin büyüdüğü veya döviz kurundaki artışın enflasyon oranlarının altında kaldığı dönemlerde net operasyonel gelirlerindeki artışı destekliyor. Enflasyona karşı koruma sağlayan baz kira gelirleri ve artı değer yaratan ciro kira gelirlerinin etkisiyle, yatırım amaçlı gayrimenkullerden elde edilen düzeltilmiş kira gelirleri, 2023 yılında 2021 yılına oranla enflasyonun üzerinde, yüzde 51 artışla 5,7 milyar TL’ye ulaştı.”

AVM kiracılarının giderleri cirolarının yüzde 8.7’si

“2023 yıl sonu itibariyle Rönesans Gayrimenkul Yatırım AVM kiracıları, toplam cirolarının ortalama olarak yüzde 8.7’sini baz kira, ciro kirası ve ortak alan gibi giderler olarak ödeniyordu” diyen Erman Ilıcak, “Yakın geçmişte bu oranın genel kabul edilmiş sektör ortalaması %13-14 seviyelerindeydi. Bu rakamlar da sürdürülebilir kira gelirlerini arttırma potansiyeli konusunda umut verirken, kiracıların da karlı çalışabildiklerinin göstergesi olarak kabul ediliyor” diye konuştu.

Rönesans Enerji ile yeşil elektrik anlaşması yapılacak

Erman Ilıcak, şirketin, portföyünde bulunan AVM’lerde sürdürülebilir gelecek kapsamında karbon azaltım çalışmaları neticesinde ortak alan tüketimlerinden kaynaklı emisyonları 2022 yılında, 2017’ye göre yüzde 40 azaltığını söyledi. Ilıcak, bu konudaki hedeflerini anlattı: “Rönesans Gayrimenkul Yatırım, bu vizyonu çerçevesinde 2028 yılı sonu itibarıyla elektrik ihtiyacının yüzde 100’ünü yenilenebilir enerji kaynaklarından karşılamayı hedefliyor.

Rönesans Gayrimenkul, yeşil elektrik ihtiyacının karşılanması amacıyla kardeş şirketi Rönesans Enerji ile uzun vadeli yatırım ve işletme anlaşması imzalanması öngörülüyor. Bu anlaşma kapsamında rüzgar veya güneş enerjisi yatırımları Rönesans Enerji tarafından yapılacak, üretilen elektrik de Rönesans Gayrimenkul’ün ihtiyaçlarında kullanılacak. İlk etapta İzmir’de 33 MW’lık rüzgar enerjisinin hayata geçirilmesi üzerinde çalışmalar sürüyor.”

Borçluluk oranı %15 düşecek

Rönesans Gayrimenkul Yatırım’ın borcu 2021’e göre reel olarak %40 azaldığını (enflasyon düzeltmesi de dahil) belirten Erman Ilıcak, “Şirkete para girince bu borçluluk %15 daha düşecek” diye konuştu. Ilıcak, şirketin ortaklık yapısıyla ilgili de şu bilgiyi verdi: “Ortaklık yapısında Rönesans Grubu’nun yanında Singapur’un yurtdışı yatırımlarını yöneten devlet fonu GIC’nin de 2014 yılı sonundan bu yana yüzde 21,44 hissesi bulunuyor.”

Rönesans Holding’in yurtdışı gelirlerinin cirodaki payı %50

Rönesans Holding Türkiye ve Hollanda başta olmak üzere Avrupa, Orta Asya ve Afrika’ya yayılan geniş bir coğrafyada 30 farklı ülkede inşaat, gayrimenkul, sağlık, enerji ve petrokimya alanlarında ana müteahhit ve yatırımcı olarak faaliyet gösteriyor. Rönesans Holding Kurucusu ve Başkanı Erman Ilıcak, “2023 yıl sonu itibariyle 3,4 milyar euro seviyesinde özsermayesimiz ve 3 milyar euro konsolide gelirlerimiz bulunuyor. Holdingin yurt dışı gelirlerinin toplam cirodaki payı yüzde 50 seviyesinde” dedi. Ilıcak, holding ile ilgili de şunlara değindi:

- İsviçre-İtalya arasında dünyanın en uzun demiryolu tüneli Gotthard, Avrupa’nın en yüksek binası Lakhta Center, dünyanın en büyük doğalgazdan benzin üretim tesisi olan Türkmenistan GTG, dünyanın en fazla sismik izolatöre sahip binası Başakşehir Çam Sakura Şehir Hastanesi’nde Rönesans’ın imzası var.

- Dünya Bankası’na bağlı Uluslararası Finans Kurumu (IFC) 2016’dan bu yana Rönesans Holding’in hissedarları arasında yer alırken, Singapur Devlet Yatırım Fonu (GIC) ile gayrimenkulde, Fransız altyapı fonu Meridiam, Japon ticaret devi Sojitz ve Güney Koreli Samsung C&T ile altyapı alanında, Fransız TotalEnergies ile de yenilenebilir enerji alanında ortaklıkları bulunuyor.