"Bu AVM gerekli mi?"
Geçtiğimiz hafta, yılın son üç ayında gerçekleşen önemli pazarlama etkinliklerinden ilki olan Perakende Günleri'ndeydik. Hem yurtiçinden, hem de yurtdışından perakende sektörü için önemli isimler deneyimlerini ve bilgilerini Türkiye'nin dört bir yanından gelen perakende profesyonelleriyle paylaştılar.
Organizasyonun en ilgi çeken oturumlarından biri hiç kuşkusuz ilk gün akşam gerçekleştirilen; Türkiye'de alışveriş merkezi çılgınlığının masaya yatırıldığı "Nerede hata yaptık? Hatalardan ne ders çıkarttık?" paneliydi. Aydın Yurdum'un moderatörlüğünde gerçekleştirilen panelde, Yurdum, Avi Alkaş ve Andreas Hohlmann AVM sacayağında işin danışmanlık tarafını, Aziz Torun ve Hakan Kodal yatırımcı tarafını, Ekrem Akyiğit (Collezione), Serdar Sunay (Boyner) ve Nihat Özdemir (Kiler) de işin mağaza tarafını temsil ediyorlardı. Unilever'den Cem Tarık Yüksel de konuyla ilgili önemli tespitlerini izleyiciler ve panelistlerle paylaştı.
Panelin başında Aydın Yurdum'un aktardığı en son verilere göre, Türkiye'de şu anda 4,7 milyon metrekare kiralanabilir alana sahip 231 adet AVM faaliyet gösteriyor. Proje ve yapım aşamasındaki 118 AVM'nin 4.3 milyon metrekarelik toplam kiralanabilir alanı da bu kapasiteye eklendiğinde yakın bir gelecekte toplam 349 adet AVM ve 9 milyon metrekarelik kiralanabilir alan ortaya çıkacak; yani Türkiye'deki her bin kişiye 64 metrekare AVM alanı düşecek. Avrupa'nın yedinci büyük perakende sektörüne sahip Türkiye'de, 2006'ya kadar ortalama 15 bin metrekare olan AVM büyüklüğü, 2006-2009 arasında proje ölçeklerinin büyümesiyle ortalama 30 bin metrekareye yükselmiş durumda. Ancak burada dikkat çeken nokta, projelerin ortalamasında kiralanabilir alanların iki katına yükselmesine rağmen mağaza sayılarının AVM başına 160-180 arasında kalması. Yani AVM ölçekleriyle birlikte içlerindeki mağaza sayısı artmıyor, mağaza ölçekleri büyüyor, AVM'lerde yer alan marka sayısı da pek değişmiyor.
Krea Gayrimenkul'den Hakan Kodal, "Eskiden söz kontrattı, Şimdi ise kontratların bile hükmü kalmadı" derken, Collezione markasının yaratıcısı Ekrem Akyiğit'in anlatımıyla, 80 dolarlık kira düzeyiyle işe başlayan Akmerkez'in ardından inşa edilen AVM'lerde kira düzeylerinin 150 Avrolara yükselmesi ve şu anda 50, 40 30, 20 dolarlardan söz edilmesi gerçekten de hayli düşündürücü.
Daha önceleri, AVM'lerin kapasite fazlalığı sorununda yetersiz araştırma ve tüketici beklentilerinden uzak yatırım kararlarının etkili olduğunu dile getirmiştik. İzlediğimiz panel, sektör temsilcilerinin geçmişte yatırım kararlarını verirken pazarlama disiplininin gereklerini yerine getirmekten tahminlerin bile ötesinde uzak olduğunu gösterdi. Bir başka deyişle her biri 150-200 milyon dolar seviyesindeki yatırım kararlarının dahi "kopyalama" usulü verildiğini gördük.
Panelde danışman tarafındaki temsilcilerin "2007-2008 döneminde acaba biz işi çok mu şişirdik, kira düzeylerini çok yukarılara çekerek yanlış yatırım kararlarının verilmesine mi sebep olduk?" yönündeki özeleştirilerinin yanında, yatırımcıların, "Acaba biz de yatırım geri dönüşü konusunda çok mu sabırsız davranıyoruz?" sorgulaması oldukça yerindeydi. Geçmişteki hataları sorgulama konusunda çok da istekli görünmeyen Avi Alkaş'ın ısrarına kulak verip, doğrudan çıkartılan dersler konusuna gelelim ve bizce önemli iki sonuç cümlesine bir bakalım isterseniz:
- Bilgiden ve araştırmadan uzak kaldık, Gelir yapısını incelemeden karar verdik. Bizim bundan sonra iş geliştirme şeklimizi değiştirmemiz gerekiyor. Eğer ihtiyaçlara uygun farklılaşmayı yaratabilseydik sağlıklı bir büyüme sağlayabilirdik. AVM yatırımcıları olarak bundan sonra bilgiyi paylaşmamız ve geliştirmemiz gerekiyor. (Hakan Kodal / Krea)
- Biz sanıyorduk ki, fizibiliteyi yatırımcı yapıyor. Onlar da "Biz de size güveniyorduk" diyor. Ama şimdi anlaşıldı ki, kimse bu analizi yapmamış. Bundan sonra bir proje için bizi çağırdıklarında "Bu AVM gerekli mi?" sorusunu sormamız gerekiyor. (Serdar Sunay / Boyner)
Sektör temsilcilerinin araştırma, fizibilite ve bilgi paylaşımı konusunda geldikleri nokta aslında son derece olumlu. Tabii bu deneyimin elde edilmesi için bu kadar milyar doların toprağa gömülmesi gerekli miydi diye sorulabilir. AVM'lerden ve özellikle de AVM danışmanlarından mümkün olduğunca uzak durmaya çalıştıklarını belirten Kiler Grubu'ndan Nihat Özdemir'in "Hâlâ kim ne yapıyorsa diğerleri de ona bakıp aynısını yapıyor. Esas hata bu. Sonra en ufak bir şeyde oturup ağlıyoruz" tespitinde görüldüğü gibi, biz Türkler'in en büyük zaaflarından biri de herhalde bu pahalı öğrenme yöntemi.
AVM sektörünün yaşananlardan bazı dersler ve sonuçlar çıkardığı belli. Ancak bu alanda doğru verinin nasıl elde edileceği, ne tür analizlerin yapılması gerektiği ve bunların yatırım kararlarında nasıl kullanılabileceği konusunda bir fikirleri var mı, orası da tartışılır...