Proje gayrimenkul yatırım fonu bugünden doğru kurgulanmalı

Konuyu ilk kez geçtiğimiz yıl ağustos ayında “Gayrimenkul Yatırım Fonlarının Konut Yatırımlarına Yönelme Vaktidir” başlıklı yazımla köşeme taşımıştım.

Yine bu yıl şubat ayında “Konut Projelerinin Finansmanında Yeniliklere İhtiyaç Var” başlıklı bir başka yazı daha kaleme alarak konvansiyonel finansman alternatiflerine kıyasla gayrimenkul projelerinin finansmanında sermaye piyasası odaklı ürünleri aktarmaya çalışmıştım.

Özellikle de bu yazıda “SPK’nın beklenen düzenlemesinin sonrasında proje gayrimenkul yatırım fon ihraçlarını gözlemlersek de şaşırmamak gerekiyor” şeklinde bir ifade kullanmıştım. Hatta, bir yılı aşan Dünya Gazetesi yazı maratonumda sık sık konuta erişebilirliğin ciddi sorun oluşturduğunu defalarca yazmış ve özellikle yine sermaye piyasası odaklı çözüm önerilerimi sıralamıştım.

Tüm bu yazıların devamında geçtiğimiz hafta içerisinde Sayın Mehmet Şimşek’in proje gayrimenkul yatırım fonlarının ülkemizdeki arz ve erişilebilirlik sorununa çözüm üretebileceği, fiziki gayrimenkule yatırım yerine yatırımcıların kurulacak fonlara yönelmelerinin de proje geliştirici firmaların finansman sorununa çözüm olabileceğini ifade ettiği konuşması önemliydi. Gelelim konunun teknik detaylarına.

Gayrimenkul yatırım fonu

 Tanım gereği gayrimenkul yatırım fonu (GYF), “nitelikli yatırımcılardan” katılma payları karşılığında toplanan fonlarla, pay sahipleri hesabına inançlı mülkiyet esaslarına göre gayrimenkul yatırımlarına yönelik portföyü işletmek amacıyla faaliyet izni alan portföy yönetim şirketleri veya gayrimenkul portföy yönetim şirketleri tarafından bir içtüzük ile süreli veya süresiz olarak kurulan ve tüzel kişiliği bulunmayan malvarlığıdır. Aslında, tasarrufların bir araya gelmesi ile bu birikimlerin profesyonel kişilerce gayrimenkul yatırımlarında değerlendirilmesini sağlayan kurumsal yapılardır. Mevcut durumda portföyün asgari yüzde 80’i gayrimenkul yatırımlarından oluşmaktadır.

Bu kapsamda gayrimenkul yatırım fonuna arsa ve arazilere ilave olarak yalnızca kat mülkiyeti kurulmuş (iskan ruhsatı alınmış) gayrimenkuller dahil edilebilir. Mevzuat hükümlerince, inşaat ruhsatı almamış ya da henüz hafriyat aşamasındaki gayrimenkul projelerinde muhtemel getiriler yüksek olsa dahi bu projeler fona dahil edilemez.

30 Kasım 2016 yılında mevzuatta yapılan bir düzenleme ile portföye alınabilecek gayrimenkullere ilişkin istisna getirilmiş ve GYF’ler Toplu Konut İdaresi Başkanlığı, İller Bankası A.Ş., belediyeler ile bunların bağlı ortaklıkları tarafından gerçekleştirilen inşaat ruhsatı alınmış projeler kapsamındaki bağımsız bölümler inşaatın tamamlanma oranına bakılmaksızın, fon portföyüne dahil edebilir hale gelmişlerdir.

Ancak bu düzenleme de kentsel dönüşüm dahil olmak üzere konut arzının sermaye piyasaları üzerinden artırılması noktasında yeterli olmamıştır.

Proje gayrimenkul yatırım fonu (Proje GYF)

 SPK’nın olası düzenlemesinin kapsamını kestirmek zor ama anlaşılan 2016 yılında kamunun devam eder nitelikteki gayrimenkul projelerinin GYF üzerinden finansman sağlamasına benzer olarak, özel sektör tarafında da devam eden gayrimenkul projelerin fona dahil edilmesine imkan sağlanması hedefleniyor.

Kurulacak fon yapısı ağırlıklı olarak konut niteliğindeki projelere yönelik olacak ise, ki Bakan Bey’in söyleminden bu şekilde anlaşılıyor, o halde ağırlık ölçütü neye göre belirlenecek; adet mi, metrekare mi? Burada fon yapısı için toplam kullanım alanının metre kare bazında yarısından fazlası konut nitelikli bağımsız bölümlerden oluşacak projeleri kapsaması şeklinde bir düzenleme daha sağlıklı olur.

Mevcutta KAP verilerine baktığımızda portföy yönetim şirketleri (PYŞ) ya da gayrimenkul portföy yönetim şirketleri tarafından kurulmuş 192 adet GYF bulunuyor. Bunlar arsa ve arazilere ilave olarak yalnızca kat mülkiyeti kurulmuş (iskan ruhsatı alınmış) gayrimenkullere yatırım yapmış durumdalar.

Yeni düzenleme çıktığında ya PYŞ’ler ciddi iş yükü ile çok sayıda yeni fon kuruluşu ve pay ihracı için Kurul’a başvuracaklar (ki bu durumda SPK’nın izahname onay süreçleri de düşünüldüğünde fonun kurulması 1 yıla yaklaşabiliyor) ya da mevcutta kurulmuş fonların ilave bir işlem yapmadan proje yatırımı yapabilmelerine imkan sağlanacak. Mantıklı olan mevcutta kurulmuş olanların da projelere yatırım yapmasına imkan verilmesidir.

Katılma paylarının nitelikli yatırımcıya satışına başlandığı tarihi müteakip en geç bir yıl içinde fon portföy değerinin en az 100 milyon TL büyüklüğe ulaşması (Nisan 2024 itibarıyla) ve katılma payı sahiplerinden toplanan paraların Tebliğ’de belirtilen portföy sınırlamaları dahilinde yatırıma yönlendirilmesi zorunlu olunan GYF’lerdeki mevcut uygulamanın Proje GYF’lerde de uygulanacağı varsayıldığında ve kurulacak her bir fonun sermayesinin tamamını konut projesine aktaracağı düşünülürse, başlangıç aşamasında yaklaşık 40 yeni konut üretilmesine (konut üretim maliyeti 800-1000 dolar/m2 olarak varsayılmıştır) katkı için finansman yaratabileceğini söylemek yanlış olmayacaktır.

Başlangıç düzeyinde arza katkısı göreli olarak az görünebilir, ancak burada ciddi bir gelişme alanı olduğunu unutmamakta gerekiyor. Belki de Proje GYF tebliği özelinde asgari portföy büyüklüğü daha farklı düşünülebilinir.

Halihazırda gayrimenkul yatırım fonlarına yönelik yürürlükte olan düzenleme ile nitelikli gerçek ya da tüzel kişilerin nakdi ya da ayni sermaye ile fona katılabilme ve karşılığında katılım payı alabilme imkanına sahiptir.

Eğer ki devam eden projeler özelinde bir fon kurulacaksa, burada mevcuttaki uygulamaya benzer şekilde müteahhitlerin ve arsa sahiplerinin de fona gayrimenkulleri ya da gayrimenkule dayalı hakları üzerinden dahil olmaları düşünülmelidir. Değerleme raporlarının ve proje fizibilite rakamlarının özellikle proje riskinin yönetilmesi anlamında kritik olduğunu da söylememiz gerekiyor.

O yüzden gelecekte değerleme sektörünün GYF’lere katkı sağlamasını çokça önemsiyorum. Diğer taraftan, proje gayrimenkul yatırım fonunun bireysel konut alıcısı için de banka kredisine alternatif bir fonlama imkanı getirebileceği bir yapıda kurgulanması faydalı olacaktır. Bireysel konut alıcısı fona satın alacağı konut özelinde yatırımcı olup bir taraftan taksitlerle inşaat finansmanını rahatlatabilmeli, öte yandan ödeme gücüne bağlı olarak banka kredisine ihtiyaç duymadan konutu fon yatırımcısı olmak suretiyle de satın alabilmelidir.

Sermayeyi gayrimenkul sektörü özelinde tabana yaymak ve bireysel konut alıcısı da bu alandan faydalansın, barınma sorununa çözüm üretilsin istiyorsak, mevcuttaki nitelikli yatırımcının GYF’lere yönelim sürecinin bir benzerinin bireysel küçük yatırımcıya ya da konut alıcısına da uygulanması gerektiğine inanıyorum.

Sonuç…

Gayrimenkul piyasalarında finansmana erişmenin zor olduğu, projelerin finansmanında kaynak çeşitliliğine ihtiyaç duyulduğu, ancak diğer taraftan arzı artırmanın da şart olduğu günümüz koşullarında devam eden projelere kaynak yaratılması çokça önemli.

Bireysel konut alıcılarının ve bireysel/ kurumsal yatırımcıların daha güvenli bir ortamda gayrimenkul sektörüne girmesini imkan da sağlayacağı için aynı zamanda bu bir fırsat. Sadece gelecekte sorun olmaması anlamında mevzuatın bugünden doğru kurgulanması ve pratikle örtüşmesi gerekiyor. İlk adımı doğru atmak çokça önemli, her adım bir damla aslında…