Olası konut kredi kampanyasının ayak sesleri
Öncelikle Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu’nun (BDDK) geçtiğimiz hafta almış olduğu kararı hatırlatmakta fayda var: BDDK, konut kredilerinde ve konut teminatlı kredilerde uygulanacak kredi değer oranlarında değişikliğe gitti.
BDDK’nın internet sitesinden yapılan açıklamaya göre, finansal istikrarın güçlendirilmesine yönelik koordineli makro ihtiyati tedbirler kapsamında, ikinci ve sonrası konut alımında tüketicinin kendisinin, eşinin veya 18 yaş altındaki çocuklarının malik olduğu en az bir konutunun bulunması halinde konut kredisi değer oranı %75 daraltılacak. Karara göre, 5 milyon TL değerindeki bir evi, ikinci tapulu evi olarak alacak olanlara evin değerinin %22,5’i kadar kredi kullandırılabilecek. İlk konut alımlarında ise kredi değer oranlarında bir değişiklik olmayacak.
Alınan Kararın Olası Sonuçları…
Alınan bu kararın iki olası sonucu söz konusu: ilki, konut kredi kullanımları zaten düşüktü ama doğal olarak konut kredisine erişim daha da zorlaşacak; ikincisi ise alınan bu karar ilk evin alınmasında kullanılacak düşük faizli olası kredi kampanyasının bir hazırlığı olabilir. Rakamlarla ve olası sonuçlarıyla konuyu açmaya gayret edelim.Türkiye genelinde konut satışları Temmuz ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %16,7 artarak 109.548 oldu.
Türkiye genelinde ipotekli konut satışları Temmuz ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %24,1 azalış gösterdi, toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı ise %13,3 olarak gerçekleşti. Yılın ilk 7 ayına baktığımızda ipotekli konut satışları bir önceki yılın aynı dönemine göre %28,2 oranında azaldı. Zamanı biraz daha geniş tuttuğumuzda; konut fiyatlarının bugünle kıyaslandığında düşük, faiz oranlarının aylık %1 olduğu ortamda (2013-2017 yılları arasında) toplam satışların ortalama %35’inin kredili satışlar şeklinde karşımıza çıktığını görebiliyoruz.
Benzer durum 2020 yılında da vardı ve yine aylık kredi faizlerinin ortalama %1,04 olduğu bir yılda, kredili satışlar toplamın %38,2’sine denk gelmekteydi. Tam dersi durumda ise, 2018 yılında kredi faizleri aylık ortalama %1,61 iken kredi kullanım oranı %20,1; son 2,5 yıllık dönemde ise kredi faizleri %1,65 iken konut alımlarında kredi kullanım oranı %19,6 olarak gerçekleşti.
Aynı dönemde azalan bir başka veri ise ilk el konutlardaki kredi kullanım oranları oldu. Son iki buçuk yıl ortalaması %30. Yani, satılan her 10 konuttan sadece 3ü kredi ile satılmış durumda. Rakamlara daha fazla boğmadan özetlemek gerekirse, son yıllarda artan konut fiyatları ve kredi faiz oranı ortamında kredili satışlar geçmiş yıllara göre zaten azalmıştı; aynı şekilde kişiler kredi kullanımlarında ilk el yerine ağırlıklı olarak ikinci el konutlar için kredi kullanmayı tercih ediyorlardı.
Hatta MintLab tarafından türetilen İstanbul özelindeki “Konut Kredi Taksit-Hane Gelir Oranı” verilerine baktığımızda ise, konut kredisi aylık taksitlerinin hane halkı net harcanabilir gelirinin %56’sı oranında olduğunu da görebiliyorduk.Sonuç, yapılan bu düzenleme ile kredili satış miktarı (ki zaten azalmıştı) azalır. Ama farklı ortamlarda ifade edildiği gibi fiyatta ve kirada mutlak bir gerilemeye ya da konutu bir yatırım aracı olmaktan çıkartmak gibi bir sonuca neden olmaz.
Peki ne olur?
Alınan bu karardan beklenti ne olur sorusunun yanıtını geçen haftaki yazımda aramak gerekiyor. Yazıyı hatırlayanlar olacaktır; sosyal medya platformlarında ve basında “ilk kez ev sahibi olacaklar için kamu bankalarının aylık %1,20 faizli ve 15 yıl vadeli konut kredisi kampanyasına hazırlandığına” ilişkin bir bilgi notu söz konusuydu.
Bu konuda Merkez Bankası ve BDDK’nın çalışma yaptığına dair haberleri de okumuştuk. Bu haberi ve son düzenlemeyi birleştirdiğimizde en olası sonuç şu şekilde karşımıza çıkıyor: Yakın vadede kamu bankaları önderliğinde cazip faizli bir konut kredi kampanyası başlayabilir ve bu kampanyanın hazırlığı kapsamında bu karar alınmış olabilir.
Bu kampanya (15 yıl vade, aylık %1,20 faiz oranı) gerçekleşse dahi, MintLab verileri bize İstanbul’da mevcut konut fiyatı ve hanehalkı ortalama harcanabilir geliri ortamında “Konut Kredi Taksit-Hane Gelir Oranı”nın %42’ye kadar düşebileceğini (ortalama aylık taksit: 23.855 TL) gösteriyor. Dolayısıyla, eğer bu düzenleme konut kredi kampanyasına bir hazırlık anlamında düşünülmüş ise, kampanyanın erişilebilirlik sorununa çözüm olabilmesi zor görünüyor. Diğer taraftan, erişilebilirlik için neler yapılmalı sorusunun detaylarını ise geçtiğimiz haftaki yazımda detaylandırmıştım.