Ofiste, artık fiyattan önemli kriterler ön plana çıkıyor
Ekonominin yavaşlaması ilk olarak inşaat sektörünü etkiler. Özellikle ofise geldiğinizde bu daha da belirginleşiyor. Ama ofisin Türkiye’de kendi içinde de sorunları var. Son dönemde markalaşma yolunda önemli adımlar atan Ferko İnşaat’ın Yönetim Kurulu Başkan Yardımcısı Gökçe Meriçten ile ağırlıklı bu konuyu, yeni ofis anlayışlarını konuştuk… Meriçten, “Arz çok gibi görünse de aslında arz yok çünkü beş projeden üçü yanlış proje. Proje nitelikli olmadığı için de arz sepetine girmiyor. O ofisler yarın da boş kalacak. Fiyatı yarıya da indirse boş kalacak” diyor. Ofiste özellikle kurumsal yatırımcıların beklentileri çok değişti… Artık bunları yakalayabilmek, satış için de tek çare olarak duruyor.
İnşaat sektöründe markalaşma çok zor yürüyor. Yap-satçı müteahhit anlayışından kurtulamadık. Bu konuda ancak birkaç şirket son dönemde farklı özellikleriyle ön plana çıkıyor. İşte bunlardan biri kendini bir inşaat şirketinden çok “proje” geliştirici olarak tanımlayan Ferko İnşaat. Ferko bu sene de Contemporary İstanbul’un sponsorlarından biri olmuş onu da bir not olarak ileteyim. Ferko İnşaat Yönetim Kurulu Başkan Yardımcısı Gökçe Meriçten ise ailenin yeni kuşağını temsil ediyor. Meriçten, “Sektörün kurumsallaşmaya ihtiyacı olduğunu düşünüyorum. Her şey bittiğinde geriye kalacak olan markadır. Bu iyi anlaşılmalı” diyor. Genç kuşaklarda bu söylemi duymak sevindirici… Gökçe Meriçten ile ağırlıklı olarak çok uzmanı oldukları ofis konusunu ve tabii biraz da Ferko’nun projelerini konuştuk…
Fiyata kadar çok şey var
Ofiste trendler eskisi gibi değil bir yandan ofis arz fazlalığı var deniyo, diğer yandan nitelikli ofis bulmakta zorlanan şirketler var. Bunu Gökçe Meriçten’e şöyle soruyorum: Ofis seçimlerinde fiyattan daha önemli kriterler öne çıkmaya başladı desek sizce bu doğru bir tespit olur mu? “Kesinlikle öyle… Bunun bir örneğini Kağıthane’de biz görüyoruz. Bizden yüzde 30 daha ucuz bir projede kiralık binalar hala boş duruyor. Biz ise ciddi bir doluluk oranını yakalayıp, önemli firmalara ev sahipliği yapıyoruz. Neden? Çünkü o firmaların, fiyata gelene kadar “check-list’”inde öncelik verdiği pek çok kriter var. Teknik olarak yaşam tarzı olarak o talepleri karşılayamadığınızda fiyatın da bir önemi kalmıyor. Siz teknik kriterleri karşılayabildiğinizde ise büyük ve kurumsal firmalar öncelikli olarak size yöneliyor. Bir de tabii kağıt üzerinde proje ya doğrudur ya yanlıştır. O iş başladıktan sonra, o işin dönme ihtimali yoktur. Türkiye’nin yanlışı genelde bu baktığınızda. Otelde olsun, AVM'de olsun… Projeye başlanıyor, proje bitiyor, hala otel binası çıkıyor. Bitti yani sizin o saatten sonra binayı yapmanız bir şey ifade etmiyor. Çünkü 10 otel grubuyla oturun masaya, 10’unun da talepleri farklıdır. Bu taleplere göre hazırlamadıysanız, o yüzden ölü proje oluyor.”
Sadece çalışma mekanı değil
Günümüz ofis anlayışı ve gelen talepler aslında firmaların doğru projeyi yapması için önemli… Peki bunlar neler? Gökçe Meriçten bunları şöyle aktarıyor: “Biz örneğin arsayı aldığımızda, firmalarla konuşmaya başlıyoruz. Daha projeye başlamadan büyük firmalarla anlaşma sağlıyoruz. Bir de günümüz ofis anlayışından gelebilecek talepleri artık çok daha iyi biliyoruz. Ofisler artık sadece çalışılan mekanlar olmaktan çıktı. Dünyada da Türkiye’de de ofis seçimlerinde çalışanların verimliliği ve mutluluğu ön plana çıkıyor. Ofislerin yüksek teknolojiye, çalışanlarına nefes aldıracak özelliklere, sosyal olanaklara sahip olması, konforlu olması öne çıkan eğilimler. Bugün dünyanın en büyük şirketlerinin merkez ofisleri çalışanlarına ev konforunda ortam sunan kampüs konseptinde inşa ediliyor.”
Türkiye'de nitelikli arz yok
İşte aslında başladığımız konuya geleceğiz… Aslında Türkiye’de nitelikli arz konusunda problemler yaşanıyor. Bunlar hep yukarıda ortaya konan nedenlerle alakalı… Burada Ferko Yönetim Kurulu Başkan Yardımcısı Gökçe Meriçten şunları aktarıyor: “Arz çok gibi görünse de aslında arz yok çünkü beş projeden üçü yanlış proje. Proje nitelikli olmadığı için de arz sepetine girmiyor. Sadece sizin ofis stokunda boş dedikleriniz sepetin içine giriyor. O ofisler yarın da boş kalacak. Fiyatı yarıya da indirse de boş kalacak. Fiyatların doğru yatırım, doğru ürünleri kullanma gibi teknik bir detayı var. Bu detaya inilmesi çok zor. Binayı altınla da kaplasanız proje, içindeki firma, kişiler ve yönetimlerle değer kazanıyor. Sadece yatırımcıya adadığınız bir projeyi yönetmeniz mümkün değil. Bizim için bu işin bir matematiği var. Biz her projemizin içinde varız. Elektronik alt yapısına kadar her kademede olduğumuz için de binaları çok iyi yönetiyoruz. Bu gerçekten önemli bir kriter, binanız teknik olarak çok güzel olsa bile kötü yönetildiği an her şey bitiyor. Proje, A’dan Z’ye sahip çıktığınız anda ise farklılaşıyor.”
Ferko'da yeni neler oluyor?
Ferko’da yürüyen projeleri sorduğumda şu andaki son durumu Gökçe Meriçten şöyle aktarıyor: “Şu anda en önemli gündemimiz Ferko Signature projesi. Türkiye’nin en değerli lokasyonlarından biri olan Levent Büyükdere Caddesi üzerindeki projemiz bölgenin prestij noktasını oluşturuyor. Artık açılışa çok az bir zaman kaldı. Onun heyecanı ve koşturmacasını yaşıyoruz. Biz şirket politikamız olarak, projelerimizde yüzde 50 satışı hedefliyoruz, kalan yüzde 50’yi de mülk olarak şirket bünyemizde tutuyoruz. Ferko Signature’da satış hedefimizi tutturduk ve tamamladık, kiralamalara da hızla devam ediyoruz. Ferko Signature projemizde yaşamayı tercih eden ilk marka ise Yemeksepeti oldu. Ferko Signature 10 yıl boyunca Yemeksepeti’nin yeni adresi olacak. Devam etmekte olan projelerimizden Ferko Line’da da inşaat süreci planlamamızın önünde devam ediyor. Kısa bir süre önce 120 milyon dolarlık yatırımla Kağıthane’nin tam merkezinde, ana cadde üzerinde inşaatına başladığımız üçü ofis ve ticari alan, biri Four Points By Sheraton Oteli olmak üzere toplam 4 bloktan oluşan Ferko Line projemizin Kağıthane bölgesinin gelişimi için de önemli olduğuna inanıyoruz.”
1.5 milyar dolarlık yatırım
Ferko kendisini de “proje” şirketi olarak tanımlıyor. Türkiye’nin yanı sıra Azerbaycan, Türkmenistan, Afganistan ve Libya'da yol, altyapı, konut, villa, otel, ofis projeleri gerçekleştirmiş. Bu kapsamda şimdi İstanbul’da pek girmedikleri konut işine de giriyorlar. Gökçe Meriçten bu konuda şunları söylüyor: “İstanbul’un merkezi lokasyonlarında lüksü farklı bir şekilde kurgulayacağımız yeni projelerimizi hayata geçirmeye devam edeceğiz. Bu projeleri ofis, ticari alan ve otelin yanı sıra lüks konut olarak da konumlandırmayı planlıyoruz. Göktürk’te 200 dönümün üzerinde 3 projeye, Büyükdere Caddesi üzerinde de bir projeye daha başlayacağız. Göktürk’teki hem ticari hem konut olacak, dördü de markalı projeler olacak. Yaklaşık 1.5 milyar dolarlık bir yatırım planlıyoruz. Yatırımımızın yüzde 80’i ile konut projelerimizi gerçekleştireceğiz. Ofis projeleri için nokta atışı işleri yapmayı tercih ediyoruz. Konsantrasyonumuzu efektif kılabilmek için iyi lokasyonlarda doğru projelerle ilerlemeye çalışıyoruz”.
Artık ofis verimliliği ön planda
Ofis verimliliği artık projeden mimariye ve teknik donanımlara kadar temelden başlıyor. Ferko İnşaat Yönetim Kurulu Başkan Yardımcısı Gökçe Meriçten bunu şöyle aktarıyor: “Evden daha çok ofiste vakit geçiriyorsunuz. Verimlilik denen bir şey var. Çalışan mutluluğu artık ofis verimliliği için esas kriter. Bu, beş bilinmeyenli denklem de değil. Doğruları var, önemli olan o detaylara inip bunları araştırıp, çözümler üretebilmek. Tabii bunları yapmanın da maddi külfeti, teknik alt yapısının bedelleri var. Bu tamamen yatırımcının tercihine bağlı. Kısa vadeli bir proje olarak düşünüp, yaptım, sattım, maliyeti düşük tutayım diye yola çıkılan projelerin eskide kaldığını düşünüyorum. Siz projeyi yaparken nasıl daha iyi bir yaşam alanı oluşturabilirim diye düşündüğünüzde bunun karşılığını müşterilerden alıyorsunuz, müşteri zaten sağlanan avantajların bedelini veriyor. En basiti biz yatırımcı kimliğinde olmanın yanı sıra yaptığımız projelerin içinde yer alıyoruz. Hem işletmesi hem de inşaatıyla da ilgilendiğimiz için kiralaması ve satışına dair her detayı da çok rahat bir şekilde çözebiliyoruz. Bu yüzden kurumsal firmalar check-list’leriyle geldiğinde onun bütün detaylarını anlayabiliyoruz.”