Net alan hesabındaki değişikliğin KDV mevzuatına aktarılmaması karmaşaya

KDV uygulamasında konutların net alanının hesabına ilişkin olarak Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ile Maliye Bakanlığı olmak üzere iki bakanlık yetkili bulunmaktadır. Bu konuda her iki bakanlığın mutabakatı ile çıkarılan 30 Seri No.lu KDV Genel Tebliği’nde yer alan düzenleme çerçevesinde 1988 yılından bu yana uygulama yapılmakta iken, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın 01.06.2013 tarihinden geçerli olmak üzere Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’nde yaptığı düzenlemeyle bu mutabakat bozulmuş, bağımsız bölüm net alan hesabı kökten değişmiş bulunmaktadır. 

Maliye Bakanlığı ise, net alan hesabındaki bu değişikliği henüz vergi uygulamasına yansıtmamıştır. 

KDV yönünden konutun net alanı neden önemli? 

KDV uygulamasında net alanı 150 m2’nin altında olan konutlar indirimli oranda (%1, 8) KDV’ye tabi olup, bu konutlar nedeniyle yüklenilip indirilemeyen KDV’ler ise, mükellefl ere 119 Seri No.lu KDV Genel Tebliği’nde yer alan usul ve esaslar çerçevesinde yılı içinde mahsuben, izleyen yıl içinde ise nakden veya mahsuben iade edilmektedir. Dolayısıyla, konutun net alanı diğer bir ifadeyle konutun net alanının 150 m2’’nin altında veya üzerinde olup olmadığı, 

• KDV oranı ve 
• KDV iadesi, yönünden büyük önem taşımaktadır.

Konutların net alan hesabındaki karmaşa nereden kaynaklanıyor? 

Konutların net alanının hesabı teknik bir konu olup, esas itibariyle Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın görev alanına girmektedir. Nitekim Maliye Bakanlığı 1988 yılı sonunda Bayındırlık ve İskan Bakanlığı’nın da görüşünü alarak yayımladığı 30 Seri No.lu KDV Genel Tebliği’nde; balkon, kömürlük, garaj, asansör boşluğu gibi yerlerin 150 m2’lik sınırın hesabında ne ölçüde dikkate alınacağını açıklamıştır. Tebliğde açıklık bulunmayan hallerde ise, Maliye Bakanlığı tarafından Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’ndan (o tarihlerde Bayındırlık ve İskan Bakanlığı) görüş alınarak yapılacak işlemler belirlenmiştir. Her iki bakanlık arasındaki bu mutabakat, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’nin 16. maddesinde 01.06.2013 tarihinde yapılan değişikliğe kadar devam etmiştir. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı söz konusu Yönetmeliğin 16. maddesine 01.06.2013 tarihinden geçerli olmak üzere eklediği 41 numaralı bent ile bağımsız bölüm net alanını yeniden tanımlamıştır. 

Yeni düzenlemede, önceki düzenlemenin aksine net alan hesabına dahil edilen çoğu alan, net alan hesabının dışına çıkarılmıştır. Maliye Bakanlığı’nın yapılan bu yeni düzenlemeyi KDV mevzuatına aktarmayarak, güncelliğini ve geçerliliğini kaybetmiş olan 30 Seri No.lu KDV Genel Tebliği’ndeki düzenlemede ısrar etmesi ise, 150 m2’lik net alan hesabının hangi mevzuata göre yapılacağından, uygulanacak KDV oranından KDV iadesine kadar pek çok konuda karmaşaya neden olmaktadır. Yeni düzenleme net alan hesabına ne değişiklik getiriyor? Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’nin 16. maddesine eklenen 41. bent hükmüne göre; 
• Bağımsız bölüm net alanı; bağımsız bölüm içerisindeki kapalı olup duvarlar arasında kalan net alandır. 
• Bu alana; kapı ve pencere eşikleri, 2.5 cm’yi geçmemek koşuluyla sıva payları, kolonlar, duman, çöp, atık, tesisat ve hava bacaları ile ışıklıklar, bağımsız bölüm içindeki asansör ve galeri boşlukları, tesisat odası, merdivenlerin altlarında 1.80 m. yüksekliğinden az olan yerler, tek bağımsız bölümlü müstakil binalarda bağımsız bölüm içindeki otopark, sığınak, odunluk, kömürlük, hidrofor ve arıtma tesisi alanı, su ve yakıt deposu ve kazan dairesi, dâhil edilmeyecektir. 
• Açık çıkmalar, balkonlar, zemin, çatı ve kat terasları, kat ve çatı bahçeleri gibi en az bir cephesi açık olan mekânlar ile aynı katta veya farklı katta olup bağımsız bölümün eklentisi olan mekânlar (depo ve kömürlük gibi), otoparklar ile ortak alanlar bağımsız bölüm net alanı içinde değerlendirilmeyecektir. 
• Genel giriş, merdiven, sahanlıklar ve asansör boşlukları net alan hesabına dahil edilmeyecektir. 
• Fransız balkonlar ve teraslar konut net alanının hesabında dikkate alınmayacaktır. 

Peki, bu konuda ne yapılması gerekiyor? 

Yukarıda yapılan açıklamalardan da fark edileceği üzere, Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’nin 16. maddesinde yapılan değişiklik, konutlarda 150 m2’lik net alan hesabını değiştirerek, 30 No.lu KDV Tebliği uyarınca net alan hesabına dahil edilen bir çok alanı, net alan hesabının dışına çıkarmıştır. Bu durum, önceki düzenlemeye göre net alanı 150 m2’nin üzerinde hesaplanan birçok konutun net alanının 150 m2’nin altında kalmasına neden olmuş, bu ise konutlara uygulanacak KDV oranının %18’den % 1 veya 8’e inmesine, ayrıca KDV iadesi doğmasına yol açmıştır. Bize göre, bu konuda yapılabilecek en anlamlı uygulama, Maliye Bakanlığı’nın bugün için geçerliliğini ve güncelliğini kaybetmiş bulunan 30 Seri No.lu KDV Genel Tebliği’nin ilgili bölümünü yürürlükten kaldırarak, konutlarda net alan hesabının Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’nin 16/41. maddesine göre göre yapılması gerektiği konusunda yeni bir düzenleme yapmasıdır. Bu şekilde, hem Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından kendi görev alanına giren teknik bir konuda yapılmış olan düzenleme vergi uygulamasına da yansıtılmış olacak, hem de bu konuda uygulamada ortaya çıkan büyük bir karmaşa da giderilmiş olacaktır.