Maketten satışı yasaklamak çözüm mü?
Tüketici yasasında yapılacak yeni düzenleme ile "Maketten satış" sistemine son verilmesinin taslakta yer alması inşaat sektöründe tartışmalara yol açtı. İnşaat sektör temsilcileri maketten satışta alıcıların inşaat sürerken yaptıkları ödemelerle finansal destek vererek maliyetleri düşürdüklerini, bunun sonucunda, hem yeterli sermayesi olmayan sektör temsilcilerinin yüksek maliyetli kredi kullanımına yönelmelerinin önüne geçtiklerini, hem de daha ucuza maliyetle daire sahibi olduklarını belirtiyorlar. Maketten satışa son verilmesi halinde hem maliyetleri artacağını, hem talep daralmasıyla karşılaşılacağını öne sürüyorlar. Yeni, daha güvenli ama maliyeti fazla artırmayan sigorta sisteminiöneriyorlar.
Konut sektöründe üretici firmalarla alıcılar arasında maliyetlerin düşmesine sebep olan, "Müşteri parasını da kullanarak daha ucuza maliyet" sağlayan "Maketten satış" sistemine son verecek olan "Tüketici Kanun taslağı" inşaat firmalarında korku yaratırken yeni yöntem için hem GYODER'in , hem de bakanlığın arayışları tartışılıyor."Maketten ön satış yöntemi" son bulurken, yeni ucuzlatıcı yöntem bulunmaması halinde, konut sektöründe önemli daralma olabileceği sektör temsilcilerince öne sürülüyor.
Önce, buna neden ihtiyaç duyulduğunu ele alalım. Maketten satışlarda bitirilmeyen, aynı dairenin maket üzerinde birkaç satışıyla dolandırıcılık yapılması gibi olumsuzluklar üzerine "Tüketicinin korunması" adına yeni yasal düzenleme kararı alınıyor. Ancak, sektör temsilcileri "Çok az sayıdaki kötü örnek için, bütün sektörün önünü tıkayacak karar alınmamasını" isteyerek bakanlığa tüketicinin korunmasını da içeren ama zaten daralan sektöre darbe niteliği taşımayan bir yöntem geliştirilmesi için ikili öneride bulunuyorlar. Bakanlık ta iki farklı öneri sunuyor. Ancak, sektör temsilcileri bakanlık önerilerinin de maliyet artırıcı olduğunu belirtiyorlar.
Maketten satışın avantajı olarak sektör temsilcileri neleri ortaya koyuyorlar.
-Maketten satış sektörde sermaye yetersizliği nedeniyle üretici ve tüketici ardasında güvene dayalı bir sistem ve maliyetleri düşürüyor.
-Yüzde 15-20 kar marjlarıyla ve arsa maliyetini yüklenerek üretim yapıp maketten satış yapan firmalar, maketten satış sonrası tüketiciden aldıkları ödemelerle inşaatın ucuza maliyetini sağlıyorlar. Eğer onun yerine banka kredisi kullanmak durumunda olsalar yüzde 13.5-14 banka faiz yükü maliyete bineceği için metrekare fiyatları pahalaşacak.
-Maketten satış sisteminin tüketici ve alıcı lehine bir başka avantajı, maketten satışta metrekare fiyatı düşük olan inşaatın bitişi sonrası artan metrekare fiyatından ortaya çıkan kara üretici firma ile birlikte maketten alım yapmış olanların da ortak olması.
Bu nedenle sektör temsilciler i ve yasa koyucu bazı yanlışlar nedeniyle "Maketten satış" sistemini sonlandırmanın yerine dört öneriyi tartışıyor.
Sektör temsilcileri bunlardan ikisine sıcak bakıyorlar. Bunlardan biri sistemin "Sigortalanması". Sorun çıktığında binanın tamamlanmasında sigorta sisteminin devreye girmesi. İkincisi "Konut kredisi" sisteminin devreye sokulması. Yüzde 1.10 seviyesinde olan konut kredisinin düşecek olması avantaj olarak görülüyor. Ancak, bütün yurtta kredi sistemin denetiminin zorluğunu düşünerek, sigorta sistemine öncelik tanıyorlar. Sigortacılarla yaptıkları konuşmalarda yurt dışında var olan sistemin Türkiye'de uygulanabileceğini öğrendiklerini belirtiyorlar.
Bunlar dışında tartışılan iki öneriden biri proje geliştirilirken teminat verilmesi ya da bankada bloke hesap açılması, proje geliştikçe blokajın kaldırılması. Sektör temsilcileri bu iki önerilerinin sigorta sisteminden daha yüksek maliyete yol açacağını, fiyat artışına yol açtığı için talebi düşüreceğini söylüyorlar.
Bana göre Tüketici yasasındaki değişiklikle, "Bazı olumsuzluklara tepki içeren yasa düzenlemesinin" maliyet artırıcı ve talep daraltıcı olmamasının yolu bulunmalıdır. Onun için öncelikle maketten satışı sorunsuz uygulayan sektör temsilcilerinden maketten satışın getirdiği ucuzluğu somut olarak ortaya koymaları istenmelidir. Buna bağlı olarak hem ucuzluğu koruyan, hem de daha güvenli olan, alıcıyı mağdur etmeyecek sistem hayata geçirilmelidir.