Maketten satış hızı neden azalıyor?

Gayrimenkul sektörünün büyümesi için maketten satış son derece önemli. Çünkü bu modelle müteahhitler proje daha başlamadan önden satış yaparak finansman ihtiyaçlarının önemli bir kısmını giderebiliyorlardı. Böylece daha az ve öz kaynak harcayarak projelerine başlayıp, kısa sürede tamamlama imkanı yakalıyorlardı. Ancak REIDIN-GYODER tarafından haziran ayında açıklanan Yeni Konut Fiyat Endeksi sonuçlarına göre sektörün bu önemli finansman kaynağında gerilemeler başladı. Aslında mart ayında başlayan maketten satışlardaki düşüş konut satışlarının yüzde 22 oranında arttığı haziran ayında da devam etti.

Verilere bakıldığında haziran ayında satışı gerçekleştirilen konutların yüzde 36’sı bitmiş konut stoklarından oluşurken, yüzde 64’ü ise bitmemiş konut stoklarından oluştu. Bitmemiş konutların satışlarında 3 puanlık düşüş görüldü. Buna karşın bitmiş konutların satış oranında ise yine 3 puanlık bir artış yaşandı. Yani alıcılar tercihlerini artık bitmiş konuta kaydırmaya başladı.

Satışı kaçırma psikolojisi bitti

Bu sistemi daha çok yatırımcı kitle kullanıyor. Tabii ki oturumcu kitle de fırsatı gördüğünde alım yapıyordu. Amaç projeyi maketten alarak kâr elde etmekti. Çünkü düşük peşinat, arkasında ara ödemeli sistemler ve değer artışıyla proje bittiğinde alıcısına kısa zamanda yüksek kârlar sağlayabiliyordu. Ancak yüksek faiz ve kurlar ekonomik sistemi bozunca, projelerde fiyat artışları çok sınırlı kaldı. Haliyle bu durum projenin değerleneceği öngörüsüyle gayrimenkule yatırım yapanları frenledi. Frenleme konutlarına satış hızlarına yansıdı ve psikolojiler değişti. Sektörden gelen bilgilere göre satışlar hızlıyken, satışı kaçırmamak adına hızlı hareket edenler, şimdi bu psikolojiden çıktı. Onun yerine ‘vatandaş'ın' nasıl olsa evler kalır, sonradan alırım’ düşüncesiyle hareket etmeye başladığı söyleniyor.

Konutu canlandıran kitle hangisi?

Yine sektöre göre bu durum en çok yüzde 10’luk bir kitleyi etkiliyor. Bu kitle konut piyasasını ayakta tutuyor. Çünkü metrekare fiyatı 1000 dolar aralığında olan yani metrekare fiyatı 4bin 500 TL’nin üstündeki konutları alıyor. Dolayısıyla pazarda üretimin yoğunlaştığı orta ve orta üstü segmente üretilen konutları alıyor. Bu kitle alıma geçtiğinde piyasa canlanıyor. Alımlarını durdurduğunda ise piyasa sıkıntıya giriyor. Ancak son dönemlerde bankaların mevduat artışlarına bakıldığında bu aralar bu kitlenin de tasarruflarını gayrimenkul yerine bankalardaki TL ya da dolar ya da euro hesaplarında değerlendirdiğini görebiliyoruz.

Şimdi gözler faiz ve kur politikalarında. Şayet faizler ve döviz kurları geri dönmezsse şöyle bir tablodan bahsediliyor. Maliyetler hızla artıyor. Ancak konut fiyatları ve satışlar aynı oranda artmıyor. Dolayısıyla gayrimenkul firmalarının yeni konut üretimlerini düşürmesi bekleniyor. Hatta bu yıl içindeki projelerini 2019’a erteleyen, 2019’daki tabloyu bekleyen firmalar olduğunu da duyuyoruz. Ancak hareketlilik olduğu an ertelenen yatırımların hayata geçirilme imkanı da yüksek.