Küresel konut krizinin kıskacındayız

Geçen Haziran ayında Dünya Ekonomik Forumu’nun web sayfasında Michael Purton’ın ‘Küresel Konut Krizinin Kıska­cındayız’ başlıklı yazısı yayım­landı. Geçtiğimiz haftalarda ko­nuta erişilebilirlik sorunu ve al­ternatif çözümleri irdelerken, M. Purton’un küresel konut krizine ilişkin yazısındaki çözüm öne­rilerini de aktarmak istiyorum. Ama öncesinde neyi biliyoruz, bir bakalım…

Birleşmiş Milletler’in raporu­na göre, dünya genelinde yaklaşık 1,6 milyar insan yeterli konuttan yoksun ve uzmanlar bu sayının 2030 yılına kadar 3 milyara çı­kabileceğini belirtiyor. UN-Ha­bitat’a göre ise bu 3 milyar kişi­ye konut sağlamak için dünyanın her gün 96 bin yeni uygun fiyat­lı konut inşa edilmesi gerekecek.

Geçen yıl Birleşmiş Millet­ler Genel Kurulu’na Balakris­hnan Rajagopal tarafından su­nulan raporda “erişilebilirlik krizini tetikleyen temel faktör­lerin; hızlı kentleşme, kamu konutlarının azalması ve devlet müdahalesinin yetersizliği” gibi nedenler öne çıkmış durumda. B. Rajagopal ayrıca konutun finan­sallaştırılmasının krizin önem­li bir nedeni olduğuna dikkat çe­kerken, bunun “konutları temel bir sosyal gereklilikten bir yatı­rım aracına dönüştürdüğünü ve güvenli ve onurlu yaşam alanları sağlama işlevini ortadan kaldır­dığını” belirtmesi ise dikkat çe­kici.

Diğer taraftan, Dünya Eko­nomik Forumu’nun bir yayını olan “Gayrimenkulün Geleceği için Çerçeve (The Framework for the Future of Real Estate)”, ‘yaşanabilirlik, sürdürülebi­lirlik, dayanıklılık ve uygun fi­yatlılık’ olmak üzere dört temel üzerine kurulu binalara yakla­şımımızı yeniden düşünmek için eylem odaklı bir yol harita­sı sunuyor. Küreselde de sorun çok net: Konuta Erişilebilirlik ve Barınma Sorunu… Gelelim, M. Purton’un bu kapsamda kaleme aldığı çözüm önerilerine…

1-Arsa yatırım ortaklığı (Community Land Trusts-CLT’ler)

Arsa Yatırım Ortaklıkları (CLT’ler), kamu nezdinde oluş­turulan ve arazi satın alarak onu spekülatif emlak piyasasından çıkaran, genellikle yenilenebi­lir uzun vadeli arsa kiraları yo­luyla bu işlemi gerçekleştiren kar amacı gütmeyen kuruluşlar olarak değerlendirilir. CLT, ara­zi mülkiyetini elinde tutarken, o arazideki evler kiralanabilir, ev sahipliği veya kooperatif mülki­yeti şeklinde kullanılabilir. Ko­nuttan elde edilen kârlar, özel ge­liştiricilere veya ev sahiplerine gitmek yerine, topluluğa yeniden yatırım olarak geri döner. CLT’le­rin amacı, konutların düşük ve orta gelirli kişilerin finansal erişimine uygun kalmasını sağlamak için satış kısıtlamaları ile kalıcı uygun fiyatlılığı yakala­maktır.

2-Kamu-özel sektör ortaklıkları (PPP’ler)

Kamu-özel sektör ortaklıkla­rı, kamu ile özel sektör şirketleri arasında uygun fiyatlı konut pro­jelerini finanse etmek, geliştir­mek ve yönetmek için yapılan iş birlikleridir. Genellikle hükümet arsa, geliştirme hakları ve vergi teşvikleri veya sübvansiyonlar sağlarken, konut geliştiricileri ve yatırımcılar finansman, mimari tasarım, inşaat uzmanlığı ve ope­rasyonel yönetim sağlarlar.

Uygun fiyatlı konut oluştur­mak için yapılan bir PPP örne­ği, Avustralya’nın Sydney ken­tindeki Ivanhoe Estate yeniden geliştirme projesidir. 2,2 milyar dolarlık proje, New South Wales (NSW) hükümeti ile özel gelişti­riciler Frasers Property Aust­ralia ve Mission Australia Hou­sing arasında bir ortak girişim­dir ve Macquarie Park’taki eski bir kamu konut alanını karma kullanım amaçlı bir konut böl­gesine dönüştürmeyi amaçla­maktadır.

3-Düşük maliyetli inşaat malzemelerinin kullanımı

Dünyanın birçok ülkesinde, konut fiyatlarını düşürmek ve in­şaat sürecini hızlandırmak için düşük maliyetli malzemeler kul­lanılarak evler inşa edilebiliyor. Bu ülkelerden biri de konut sı­kıntısının 34 milyon birim oldu­ğu tahmin edilen Hindistan. Hin­distan hükümeti, yaygın bir mi­neral olan alçıyı cam elyaflarla birleştirerek duvarlar, zeminler ve çatılar için kullanılabilecek güçlü ama hafif bir panel oluştu­ran cam elyaf takviyeli alçı (glass fibre reinforced gypsum-GFRG) kullanarak binlerce ev inşa etme süreci içinde.

4-3D baskı evler

3D baskı evlerde, ana yapısal bileşenler, duvarlar ve temeller gibi, sanayi tipi 3D yazıcılar kul­lanılarak dijital bir plana uygun olarak katman katman ‘basılır’. Bu işlemde çimento, beton ve di­ğer inşaat malzemeleri kullanılır. Ana yapının 3D baskısı tamam­landıktan sonra, inşaatçılar gele­neksel inşaat yöntemleriyle pen­cereler, tesisat ve elektrik kablo­ları gibi diğer parçaları ekler. 3D baskı evlerin başlıca avantajları, inşaat süresini azaltmasıdır; ay­rıca bu evlerin geleneksel yön­temlerle inşa edilen evlerden en az yüzde 20 daha ucuz olduğu da tahmin edilmektedir

Sonuç…

Erişilebilirlikle ilgili çözüm önerilerini denemekten kaçın­mayalım; konut üretimini hızlan­dırmak ve artırmak, konut krizi­ne yönelik ilk adımdır. 3D baskı­lı evler gibi yeni teknolojiler ve GFRG gibi inşaat teknikleri, da­ha hızlı ve ucuz konut inşa edil­mesini sağlayabilir.

Ayrıca kamu ve özel sektör iş birliğiyle sos­yal konut projelerinin sayısını artırmak önemlidir. Şehirlerin ve hükümetlerin, arazi kullanım politikalarını ve imar planlarını gözden geçirmesi gerekmektedir. Kullanılmayan arazilerin konut inşasına açılması, konut arzını artıracaktır. Ayrıca iskan poli­tikalarında değişiklik yaparak mevcut konutların daha verim­li kullanılmasını sağlamak da mümkündür.

Konutların eko­nomik olarak erişilebilir olması için kira kontrolleri, konut süb­vansiyonları ve düşük faizli ko­nut kredileri gibi önlemler alın­malıdır. Bu tür ekonomik araçlar, konut piyasasındaki dengesiz­likleri gidermeye yardımcı ola­bilir ve düşük gelirli ailelerin konut sahibi olmasını kolay­laştırabilir. Konut krizi sade­ce ekonomik bir sorun değil, ay­nı zamanda sosyal bir sorundur. Sosyal konut politikalarının güç­lendirilmesi, özellikle dezavan­tajlı gruplar için konut güvence­sini artırabilir.

Özetle barınma sorunu her yerde var, küresel bir problem ve herkes farklı alternatifler deni­yor. Ama diğer ülkelerle farkımız tam da bu noktada. Biz bildiğimi­zi/alışık olduğumuzu yapmaya devam etmek istediğimiz için so­runlara gerçekçi çözüm üretemi­yoruz.

Bunun en güzel örneği yi­ne geçen hafta bir söylenti olarak karşımıza çıkan “kamu bankala­rının hiç ev sahibi olmamış yeni çiftlere ve daha önce evi olan an­cak 6 ay önce evini satmış olan­lara aylık yüzde 1,49 faizli olası konut kredi kampanyası”. Bu tür olası kampanyalarda hedef kit­le çok dar olmakla birlikte, tüm konut fiyatları üzerinde yarattığı spekülatif etki çok fazla olur… Konu hakkında tam 1 yıl önce “Umarım Konuta Erişilebilirlik İçin Sadece Kredi Mekanizması İşletilmez” başlıklı bir yazı yaz­mıştım. Aynı şey yine konuşu­luyor, şaka gibi… Erişilebilirliğe çözüm bu şu şekilde olmaz, ol­mamalı…