Kredi ile konut almak hayal oluyor

On yıl önce neredeyse satılan her 2 konuttan biri banka kredisi ile alınırken, bu oran 12’de 1’e indi. Toplam satışlarda kredi ile alınanların payı ocakşubat döneminde yüzde 8,5’e kadar düştü.

Mortgage sistemi sağlıklı işleyen ülkelerde konut piyasasında temel finansman kaynağı olan banka kredisi ile konut almak, Türkiye’de giderek hayal oluyor. Girdi maliyetlerine bağlı olarak konut satış fiyatları hızla yükselirken, aşırı yüksek faizler, tüketicilerin ödeme imkânı bulunmayan aylık taksitler nedeniyle banka kredisi ile satışların dip seviyeye indiği görülüyor.

Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) açıkladığı verilere göre Türkiye genelinde toplam konut satışları içinde banka kredisi ile alınanların (ipotekli) payı 12’de 1’e kadar düştü. Ocak ayında geçen yılın aynı ayına göre yüzde 17,8 düşüş gösteren konut satışları şubatta göre yüzde 17,3’lük bir artışla 93 bin 902 adet oldu.

Ancak bu artış banka kredisi dışındaki finansman yöntemleri ile yapılan satışlardan kaynaklandı. “Diğer” konut satışlarının yüzde 35,7 artışla 85 bin 75 adede yükseldiği şubat ayında, banka kredisi ile satılan konutların sayısı ise yüzde 49,1 oranında düşerek 8 bin 827’ye geriledi.

Böylece, yılın ilk iki ayında diğer satışlar yüzde 10,6’lık artışla 159 bin 468 adede ulaşırken, kredi ile satılanlar yüzde 56,1 oranındaki sert düşüşle 14 bin 742 adede geriledi; toplam satışlar da 174 bin 210 adetle geçen yılın aynı dönemindekinin yüzde 2 altında kaldı. Toplam satışlarda banka kredisi ile alınanların geçen yıl şubatta yüzde 21,7 olan payı bu yıl aynı ayda yüzde 9,4’e düştü. İpotekli satışların toplamdaki payı ocak-şubat dönemleri itibarıyla da yüzde 18,9’dan yüzde 8,5’e geriledi.

Konutta ilk el satışlar şubat ayında yüzde 21,8 artışla 23 bin 476, ocak-şubat döneminde de yüzde 5,6 artışla 51 bin 8 adet oldu. İkinci el satışlar ise şubatta yüzde 15,5 artışla 56 bin 555 adet olmakla birlikte, ocak-şubat dönemi itibarıyla 126 bin 731 adetle geçen yılın eş dönemindekinin yüzde 5 altında kaldı.

Krediyle satışta son 3 yılda sert düşüş

 Banka kredisi ile satılan konut sayısı 2020 yılında 573 bin 337 adetle yıllık bazda tarihi zirveye ulaşmıştı. Ancak izleyen dönemde hızla düşen sayı 2021’de 294 bin 530’a, 2023’te 177 bin 748 adede indi. Bu yılın ilk iki ayında da bu düşüş trendi devam etti. 2020 yılında 1,5 milyona yaklaşan toplam konut satışları da kredili satışlardaki düşüş paralelinde azalarak 2023 yılında 1 milyon 225 bin 926 adede kadar geriledi, bu yıl ilk iki ayda da 174 bin dolayında kaldı.

On yıl önce yüzde 40’ı krediyle satılıyordu

 2013 yılında Türkiye’de satılan her 100 konuttan yaklaşık 40 adedi banka kredisi ile alınıyordu. 2014-2017 döneminde yaklaşık üçte bir dolayında seyreden bu oran, 2018’de beşte bir düzeyine geriledi.

2019’da 100 konut içinde 25’e, 2020’de 38’e yükselen bu oran kredi koşullarının giderek ağırlaştığı, kredi kullanımının zorlaştığı izleyen dönemde yeniden düşerek 2021’de yüzde 20’nin altına, 2022’de yüzde 18,9’a, 2023’te yüzde 14,5’e ve bu yıl ilk iki ay itibarıyla yüzde 8,5’e kadar düştü. Bu yıl ilk iki ayda satılan konutlarda banka kredisi ile alınanların oranı yaklaşık 12’de bire indi.

Bu kredi koşulları ve maliyetlerle zor

 Türkiye’de yıllık yeni konut ihtiyacı 1 milyon dolayında bulunurken yıllık konut üretiminin 2023’te 600 bin dolayında kaldığı dikkati çekiyor. İnşaat maliyetlerindeki hızlı artışlar, firmaların konut üretimini baskılarken, girdi maliyetlerindeki artış paralelinde yükselen satış fiyatları ve zorlaşan kredi koşulları tüketicilerin alım imkanını daraltıyor.

Son iki üç yılda aşırı artan maliyetlere bağlı olarak yeni konutlarda ortalama metrekare maliyeti 30 bin TL’ye, buna göre 100 metrekarelik bir dairede 3 milyon TL’ye ulaşmış bulunuyor. Sürekli artan maliyetler karşısında satıcı firmalar fiyat belirlemede zorlanırken, belirlenen fiyata karşılık alıcı bulmak da zorlaşıyor. Yatırım dışında ihtiyaç için konut almak isteyenlerin önündeki en büyük engeli, yüksek faiz oranları oluşturuyor.

Bankaların konut kredisine uyguladığı aylık faiz oranları yüzde 3’ün üzerine çıkmış bulunuyor. Bu faiz oranlarıyla alınacak 1 milyon liralık kredinin 10 yıllık bir geri ödeme planında bankaya geri ödemesi bunun yaklaşık dört katına ulaşıyor. Yüksek satış fiyatları ve aşırı ağır kredi geri ödeme koşulları konut talebini baskılıyor, piyasayı daraltıyor.

Firmalardan alternatif finansman yöntemleri

Şubat ayı verileri rekor düzeylere gelen kiralar karşısında yurttaşların konut alımına daha fazla yöneldiğini gösteriyor. Ancak talepteki kıpırdanmaya rağmen kredili satışlarda sert düşüşün devam ettiği; satışların büyük bölümünü ilk el konutlar ve varlıklı kesimin peşin alımlarının oluşturduğu görülüyor. Bu da konut satışlarının daha çok inşaat firmalarının sunduğu uygun finansman yöntemleri sayesinde ilerlediğini gösteriyor.

Bankacılık sektörünün konut piyasasını fonlama yeteneği alabildiğine gerilerken, konut üreticileri, alıcılara çeşitli finansman kolaylıkları ve alternatif ödeme şekilleri sunarak sektördeki devridaimi sağlıyor. Uzmanlar, konut satışlarında istikrarlı artış ivmesi sağlanması, konut üretiminin artması, iktisaden alt ve orta kesimin talebinin karşılanabilmesi için kredi faiz oranlarının ilk etapta yüzde 2 bandının altına inmesi gerektiğini ifade ediyor.

En çok satış İstanbul’da

 Şubat ayında toplam konut satışlarında İstanbul 16 bin 344 konut satışı ve yüzde 17,4 ile en yüksek paya sahip oldu. İstanbul’da satışlar geçen yılın aynı ayına göre yüzde 9,1 arttı. Ancak ildeki satışların sadece 1.683 adedinin banka kredisi ile alındığı belirlendi.

Aylık satış sayısında İstanbul’u 8 bin 300 adet ve yüzde 8,8 payla Ankara, 5 bin 168 adet ve yüzde 5,5 payla İzmir izledi. Daha sonra 5 bin 28 adetle Antalya, 3 bin 708’le Bursa, 2 bin 732 ile Mersin, 2 bin 634’le Gaziantep, 2 bin 299’la Tekirdağ, 2 bin 237 ile Kocaeli ve 2 bin 215 adetle Konya geldi. Konut satış sayısının en az olduğu iller sırasıyla; sadece 18 adetle Ardahan, 45 adetle Tunceli ve 51 adetle Bayburt oldu.

Yabancı alımlarında da sert düşüş

Yabancılara yapılan konut satışları şubat ayında geçen yılın aynı ayına göre yüzde 44,9 düşüşle bin 846 adete geriledi. Yabancılara yapılan konut satışlarının toplamdaki payı yüzde 2 oldu.

Geçen yılın şubat ayında yabancılar Türkiye’den 3 bin 350 konut satın almış, bunun toplam satışlardaki payı yüzde 4,1 olmuştu. İllere göre yabancılara yapılan konut satışlarında ilk sırayı 691 adetle İstanbul aldı. İstanbul’u 659 konutla Antalya ve 151 konutla Mersin izledi. Ocakşubat dönemi itibarıyla yabancılara satılan konut sayısı da yüzde 48’lik düşüşle 3 bin 907 adede geriledi.

Bunun da 1.406’sı Antalya, 1.401 adedi İstanbul, 362 adedi de Mersin olmak üzere tamamına yakını üç ilde satıldı. İlk iki ayda satılan konutların 950 adetle en büyük bölümünü Ruslar aldı. Satış sayısında Rusları 408 konutla İran, 232 konutla Ukrayna, 211 konutla Irak, 178 adetle Kazakistan ve 164 adetle Almanya uyruklu yabancılar izledi.