Konutta KDV indirimi, hangi projeleri nasıl etkileyecek?
YILMAZ SEZER - Güncel Group Yönetim Kurulu Başkanı
Ekonomide canlanmanın sağlanması amacıyla bir dizi önlemler alınmaya devam ediliyor. Bu önlemlerden en çok ses getireni ise ülkemizde öncü sektör olarak görülen inşaat sektöründeki konut satışlarında KDV oranının indirilmesidir.
08.09.2016 tarih ve 29825 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanan Bakanlar Kurulu Kararı’nın 1. maddesi hükmü ile yapılan düzenleme ile normalde %18 KDV oranına tabi olan;
1- Net alanı 150 metrekarenin üzerindeki konutların,
2- Net alanı 150 metrekareye kadar olan, 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu kapsamındaki büyükşehirlerde (6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerler hariç), lüks veya birinci sınıf inşaat olarak yapılan ve ruhsatın sonradan revize edilip inşaat kalitesinin yükseltilmesi hali de dahil olmak üzere, yapı ruhsatının alındığı tarihte, üzerine yapıldığı arsanın 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun 29. maddesine istinaden tespit edilen arsa birim metrekare vergi değeri bin Türk Lirası ve üzerinde olan konutların tesliminde 31.03.2017 tarihine kadar (bu tarih dahil) %8 oranında KDV uygulanması kararlaştırılmıştır.
KDV oranında yapılan bu 10 puanlık indirimin 8 Eylül 2016’dan 31 Mart 2017’ye kadar geçerli yaklaşık 7 ay içerisinde yapılacak konut satışlarında uygulanması esas alınmıştır. Ancak söz konusu uygulamanın kimleri ve nasıl kapsayacağı Maliye Bakanlığı tarafından belirlenmelidir. Çünkü bize göre kararın bu hali ile belirli bir süre için sağlanan KDV indiriminin, uygulama da sorunlara neden olacağı değerlendirilmektedir.
Günlük hayatımızda konut satışları genelde proje üzerinden yapıldığı için, bazı durumlarda paranın tamamı ödenmekte, bazen kısmi ödemeler de söz konusu olmaktadır. Belge düzenlenme konusunda da bazı durumlarda inşaat firmasının (müteahhidin) inisiyatifine bağlı olarak fatura düzenlenmekte bazı durumda fatura düzenlenmemekte, tapu verilmiş veya verilmemiş olabilmekte, konutların teslimi ise yapılmış veya yapılmamış olabilmektedir.
Bu çeşitli durumlar KDV indirimi konusunda özellik arz etmektedir. Mevcut bir konut satışında, ödemenin başlaması, ödemenin bitirilmesi, ödemenin defaten yapılması, tapunun verilmesi, faturanın düzenlenmesi ve konutların fiilen teslim edilmiş olması aşamaları bulunmaktadır. Alıcıların hangi aşamada KDV iadesinden faydalanabileceklerdir şu durumda belli değildir.
KDV iadesinden söz edebilmek için verginin doğmuş olması gerekmektedir. Ortada olmayan doğmayan bir verginin indiriminden söz edilemeyecektir. Bu nedenle verginin ne zaman doğduğuna bakmak gerekmektedir.
Vergiyi doğuran olay KDV Kanunu’nun 10. maddesinde hüküm altına alınmıştır. Buna göre vergiyi doğuran olay kural olarak vergiye tabi malın teslimi veya hizmetin ifasıdır. İnşaat sektöründe malın teslimi ise konutların alıcıya teslim edilmesidir. Ancak yine aynı kanun teslim ve hizmet ifasından önce fatura veya benzeri vesikanın düzenlenmesi halinde de, vergiyi doğuran olayın gerçekleştiğini kabul etmiştir.
Söz konusu yasal hüküm ile bu 7 aylık sürecek indirimden, konutlarını fiilen teslim alanlara ek olarak faturasını bu tarihler arasında teslim alanlar da faydalanacaktır. Ödemenin kısmi veya tam yapılmış olmasının ve/veya tapunun alınıp alınmamasının hiçbir anlam ve önemi ise bulunmamaktadır.
Çünkü kanun “fiilen teslim esastır ama eğer fiilen teslimden önce sen fatura düzenlediysen ben vergi alacağını garanti altına almak amacıyla vergiyi doğmuş olarak kabul ederim” diyor. Yani esas ve asıl olanın fiilen konut teslimi olduğu belirtilmiştir. Ancak Maliye Bakanlığı KDV iadelerinde (bize göre de haklı olarak) fiilen teslimi dikkate alıyor. Yani faturanın düzenlenmiş olmasını değil mal teslimi ve hizmetin ifasının yapılmış olmasını arıyor. Bu nedenle de Maliye Bakanlığı’nın konunun netleşmesi için benimseyeceği görüş merakla bekleniyor. Maliye Bakanlığı sadece fiilen teslim esasını benimseyecek ve sadece bu süre içinde alıcılarına teslim edilecek konutlara bu indirimi uygulayacak olursa istisna amaçlandığı gibi olmayacak çok sınırlı kalacaktır. Dolayısıyla bu indirim sadece mevcut konut stokunu eritmek konusunda faydalı olacaktır.
Eğer Maliye Bakanlığı faturanın düzenlenmiş olmasını da yeterli görürse, bize göre kendi felsefesine uygun olmayan bir görüşü benimsemiş olacak, konut stokuna ek olarak 7 aylık sürede çok sayıda proje başlayabilecek, “sat-yap” projeleri, “fatura kes-sat-yap” projelerine dönecektir. İnşaat firmaları konut satışlarında tapu vermeden, belki ödeme bile almadan fatura kesmek zorunda kalacak, inşaat fiilen başlamadığı için ilk dönemde fatura kesilmesi ile beraber büyük KDV ödemeleri çıkabilecektir.
Bize göre doğru olan ve sektörde istenilen ve beklenilen KDV indirimi için fiilen teslimin esas alınması ancak KDV oranındaki değinilen indirimin süresinin uzatılmasıdır. Bu şekilde hem konut stokları eritilebilecek, hem yeni projelere başlanılabilecek, hem de inşaat firmaları gereksiz bir vergi yükü ile karşılaşmayacaktır. Yani hedeflenen amaç gerçekleşecek, öncü sektör inşaata nefes alma olanağı verilecektir.