Konutta faiz tırmanışta, satışlar dipte...

Konut satışı ağustos ayında geçen yıla göre yüzde 12.5 azaldı. Yapılan ilk yorumlarda, bu azalmanın uzun Kurban Bayramı tatili dolayısıyla yaşandığı görüşü dile getirildi. Bu yorum bir ölçüde doğru. Bu yıl ağustos ayında 17 işgünü vardı. Ama geçen yılın ağustosundaki işgünü sayısı da çok farklı değildi, geçen yıl da 19 gün çalışılmıştı. Dolayısıyla işgünü sayısında yüzde 10.5’lik bir düşüş söz konusu. Oysa satıştaki düşüşün oranı daha fazla.

Aslında işgünü sayısına ve konut satışlarının bundan dolayı gerilediğine takılıp kalırsak “ağaçlara bakmaktan ormanı göremez” duruma düşmüş oluruz.

Ağustostaki konut satışının toplamına bakarken detaydaki ayrıntıları gözden kaçırmamak gerekiyor. Ağustos ayındaki konut satışları geçen yıla göre yüzde 12.5 geriledi ama asıl üstünde durulması gereken ipotekli satışların tam üçte iki gerilemiş olması. 2017’nin ağustosunda yaklaşık 39 bin konut ipotek tesisi yoluyla el değiştirmişti. Bu yılki ipotekli satışlar ise yaklaşık 13 binde kaldı. Tam yüzde 67.1 azalma var.

Faizin etkisi

İpotekli satışlar zaten pek iyi gitmiyordu ama ağustostaki kadar keskin bir düşüş de hiç yaşanmamıştı. İpotek tesisi yoluyla gerçekleştirilen satışların böylesine bıçak gibi kesilmesinde en büyük etken hiç kuşku yok ki faiz oranında gözlenen yükselme.

Konut kredisi faizleri tüm bankalar ortalaması itibarıyla haziran ayının tümünde ortalama yüzde 13.10 düzeyindeydi. Faiz temmuzda yüzde 16.88’e çıktı. Ağustosta ise tırmanış başladı.

Faiz 3 Ağustos’ta yüzde 19.98, 10 Ağustos’ta yüzde 20.02, 17 Ağustos’ta yüzde 20.25, 31 Ağustos’ta ise yüzde 23.20 düzeyine yükseldi. 24 Ağustos resmi tatildi ve o gün için hiçbir geçerliliği olmayan yüzde 11.64 gibi bir faiz açıklandı.

Konut kredisi faizi 7 Eylül itibarıyla da yüzde 22.79 düzeyinde bulunuyor.

Faizin böylesine yüksek olması ve daha da yükseleceği beklentisi eylül ayı için de, sonraki aylar için de konut satışlarının pek iyi gitmeyeceğinin en somut öncü göstergesi niteliğinde.

Hem faiz oranı yüksek, hem konut fiyatlarının genel olarak artış göstermeyeceği, hatta gerileyebileceği kanısı iyice güçlenmiş durumda. Bu koşullarda sektör için umutlu olmak mümkün mü?

Böylesi hiç görülmemişti 

İnşaat sektöründe ilk satışlar önemli. Bir kez daha vurgulamakta sakınca yok; ikinci, üçüncü, beşinci kez el değiştiren konutların ekonomiye fazla bir katkıda bulunması söz konusu değil. Hele hele inşaat sektörüne katkı neredeyse sıfır. Önemli olan ilk satışların artması, bunda da öncülük edecek olanlar ipotekli satışlar.

Ama bu yıl ağustosta ipotekli satışlarda şimdiye kadar görülmedik bir çöküş yaşandı. Türkiye genelindeki konut satışlarında veriler 2013’ten bu yana oluşuyor. Biz de 2013-2017 döneminin, yani son beş yılın ağustos ayındaki ipotekli konut satışıyla bu yılı karşılaştırdık.

Söz konusu beş yılın ağustos ortalamasına göre ipotekli toplam konut satışı 35 bin 624. Bu yılki sayı 12 bin 743.

Beş yıl ortalamasında ipotekli ilk satışlar 15 bin 869, bu yılki ilk satış 5 bin 726.

Yine ipotekli olmak üzere ikinci el satışlar beş yıl ortalamasında 19 bin 755, bu yıl 7 bin 17.

Bu sayılar yorum gerektirmiyor. Tablo tüm çıplaklığıyla ortada...

İpotekli satış ne demek?

İpotekli satışlarla ilgili bir kafa karışıklığı yaşandığı gözleniyor. Bu konuyu açmakta yarar var.
Bankadan kredi kullanarak konut aldınız, banka konuta ipotek koyuyor.

Müteahhitlik şirketi ister bankadan kaynak yaratarak, ister kendi kaynağını kullandırarak konut satıyor, ama o da tapuda konuta ipotek koyuyor.

Bunlar en yaygın ipotekli satışlar. Pek yaygın olmasa da bir ipotekli satış yolu daha var. Paranız yetmiyor, bir akrabanızdan, tanıdığınızdan ya da çalıştığınız yerden borç alıyor ve bu yolla konut ediniyorsunuz. Ama size borç veren “Ne olur ne olmaz” diyor ve konuta ipotek koydurmak istiyor. İşte nadiren de olsa uygulanan ipotek yöntemlerinden biri de bu.

Dolayısıyla ipotekli satışları yalnızca banka kredisi kullanılarak yapılan satışlar olarak düşünmemek gerekiyor. Tapuda konuta ipotek şerhi düşüldü mü düşülmedi mi, önemli olan bu.