Konutta bardağın yarısı dolu, yarısı boş!

Belediyeler tarafından verilen inşaat ruhsatı ve yapı kullanma izin belgelerinin kapsadığı daire sayısının geçen yılla kıyaslanması, birbirine tamamen ters oranlar oluştuğunu gösteriyor. Yapı ruhsatı verilen binaların kapsadığı daire sayısı ilk üç çeyrekte geçen yılın tam yüzde 34 üstünde gerçekleşti. Yani yeni inşaatlarda hızlı bir artış var. Ama buna karşılık, kullanıma hazır hale getirilmiş ve yapı kullanma izin belgesi alınmış daire sayısında geçen yılın yüzde 20 altında kalınmış durumda.

Yeni konut inşaatlarda yüzde 34 artış olduğunu belirtmemizin, 2 Aralık'ta "konut piyasasında yaprak kımıldamıyor" başlıklı yazımızla bir çelişki oluşturduğu dile getirilebilir. Aslında bir çelişki yok. Çünkü o yazımızda, tapu kayıtlarına göre el değiştiren konutlarla ilgili verileri aktarmıştık. Kuşku yok ki, konutta inşaat izninin hızla artıyor olması başka, tapu kayıtlarına göre satış işleminin artması ya da yerinde sayıyor olması veya gerilemesi başka.

Dönelim yeniden ilk üç çeyreğin izin rakamlarına… Yapı kullanma izin belgesi sayısı ilk üç çeyrekte geçen yılın yaklaşık yüzde 27 altında kaldı, bu belgeler kapsamındaki daire sayısında ise yüzde 20 gerileme var. İzin belgelerinin ve kapsamdaki daire sayısının gerilemesi, doğaldır ki geçen yıllarda verilen yapı ruhsatlarının sayısının az olmasından kaynaklanıyor. Yani "dün ne kadar ruhsat, bugün o kadar yapı kullanma izni" durumu…

Dolayısıyla bu yıl yapı ruhsatlarında ortaya çıkan artış, önümüzdeki yıllarda bu kez yapı kullanma izin belgesine yansıyacak.

Dokuz ayda tam 480 bin daire yapımı için ruhsat verilmiş durumda. Aynı dönemde geçen yıl 358 bin, 2008 yılında ise 390 bin daire için ruhsat düzenlenmişti. Bu yıl ruhsata bağlanan 480 bin dairenin ne kadarının noter satış sözleşmesiyle bitmeden satıldığını, ne kadarının bittikten sonra satışa konu olacağını elbette bilemeyiz. Ama şurası kesin ki, yeni dairelerde bir arz fazlası oluşuyor. En azından, fiyatları görece düşük kalan yeni dairelerin sayısındaki artış, eski dairelere olan talebin düşmesine yol açıyor.

Yapı ruhsatına bağlanan daire sayısı yılın tümünde 600 bini rahatlıkla aşacak gibi. Bu konutlar aşama aşama önümüzdeki dönemde tamamlanacak. Bu arzı karşılayacak talep var mı peki? Bu soruya kolaylıkla "evet" demek pek mümkün görünmüyor. Dolayısıyla, önümüzdeki süreçte konut piyasasında fiyatlar yine baskı altında kalmaya devam edeceğe benziyor. Hele hele eski konutlar… Bu konutlar için fiyat baskısının çok daha belirgin hissedileceği açık. Bir tarafta yeni ve satışa hazır müşteri bekleyen binlerce konut, diğer tarafta eski konutlar; fiyatların nasıl seyredeceğini tahmin etmek pek zor olmasa gerek. Ancak eski konutların önemli bir avantajı var; özellikle büyük şehirlerde merkezi konumda bulunmaları, bu da gözden uzak tutulamaz.

Yüzde 6 maliyet artışı

Verilen inşaat ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi kapsamındaki dairelerin çok büyük bölümü, iki veya daha fazla daireli ikamet amaçlı binalarda, yani apartmanlarda toplanıyor. İnşaat ruhsatına konu olan apartmanlardaki 461 bin dairenin ortalama değeri 86 bin lira olarak kayıtlara girdi. Aynı kategorideki dairelerin geçen yılın aynı dönemindeki değeri 81 bin, bir önceki yılın aynı dönemindeki değeri yine 86 bin liraydı.

Yapı kullanma izin belgesine konu dairelerin değeri ise bu yıl dokuz ayda 82 bin lira olarak belirlendi. İlk dokuz aydaki değer geçen yıl 77 bin, 2008'de de yine 82 bin liraydı.

Burada kastedilen değer, ruhsat ya da izin belgesinde yer alan değeri gösteriyor.

Gerek inşaat ruhsatı, gerekse yapı kullanma izin belgesi kapsamındaki dairelerin ortalama değerinde geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 6 oranında bir artış gerçekleşmiş durumda.

Konut almanın zamanı mı, değil mi?

En çok sorulan soru bu… Konut fiyatları dibe indi mi, yoksa daha da düşer mi, konut almak için biraz daha beklemeli mi?

Bu sorunun çok somut ve basit bir yanıtı yok. Konut, örneğin bir otomobil değil ki, "yarın aynısını bulur, yine alabilirim" diye düşünmek mümkün olsun. Özellikle oturulmak, yaşanmak için alınması planlanıyorsa; yer gibi, binanın konumu gibi o kadar çok etken devreye giriyor ki.

Dolayısıyla, konut almanın zamanı mı, sorusuna yanıt bulmaya çalışmak yerine, alınabilecek konutu bulmaya çalışmak daha doğru görünüyor.