Konuta para bağlamanın artıları eksileri

Bu köşede 31 Temmuz’da yer alan yazımızda konut satın almanın iyi bir yatırım olup olmadığını irdelemeye çalıştık. Yazımızda, Merkez Bankası’nda uzman yardımcısı olarak görev yapan Erdi Kızılkaya’nın Merkezin Güncesi’nde yayımlanan “Konut yatırımlarının geri dönüş süreleri” başlıklı değerlendirmesinden alıntılar yaptık. Kızılkaya’nın saptamaları, konutta geri dönüş süresinin uzadığını ve Türkiye ortalamasında 22 yıla ulaştığını gösteriyordu. Süre üç büyük kentte çok daha fazlaydı üstelik. Geri dönüş süresi İstanbul için 26 yıl, Ankara için 25 yıl, İzmir için 24 yıl olarak hesaplanmıştı.

Bu yazımızdan sonra çok sayıda okur görüşünü bildiren e-posta gönderdi. Kimi konut yatırımının artık pek gözde olmadığını dile getiriyordu, daha fazla olan kesim ise hesaplamanın yanlış yapıldığı görüşündeydi.

Konu ilgi çekiyor, konu çok sayıda kişiyi ilgilendiriyor, dolayısıyla yeniden ele almakta yarar var...

Oturmak için almak başka

Öncelikle temel bir ayrıntıya vurgu yapmak gerekiyor. Biz konut satın almanın gerekli olup olmadığını irdelerken, “yatırım amaçlı alımları” kastediyoruz.

Yoksa kirada oturuyorsunuz, elinizde bir miktar paranız var, kredi kullanma olanağına da sahipsiniz; elinizdeki paraya kredi ekleyip, kira öder gibi kredi taksiti ödemek suretiyle konut alıyorsunuz. Bu klasik anlamda yatırım amaçlı bir alım değil, bir ihtiyacın giderilmesi.

Gelelim yatırım amaçlı konut alımına... Burada iki amaç söz konusudur. Bunlardan biri konutun zaman içinde prim yapacağı varsayımıdır, diğeri ise bu konuttan elde edilecek gelirdir.

Konutta geri dönüş süresi dile getirilirken konutun alındığı tarihteki fiyat ve aynı tarihteki yıllık kira getirisinden söz edilmektedir. Yani o anın fotoğrafı çekilmektedir.

31 Temmuz’daki yazımızda verdiğimiz örnekte 500 bin liraya alınan bir konut aylık 2 bin lira kira getirse, yılda 24 bin lira kira geliri söz konusu olur ve bu konutun geri dönüş süresi yaklaşık 21 yıldır (500 bin/24 bin) demiştik. Aslında bu konut ayda 2 bin lira kira getirdiğinde yıllık net getiri 24 bin liraya da ulaşmaz. Yaklaşık bir aylık kira bedeli kiradan oluşan gelirden dolayı vergiye gider, yarım kira kadar bir tutar da emlak vergisine. Bir yarım kirayı da konutun sabit masraflarına düşün, elde kalır net 20 bin lira kadar bir kira. Buna göre de geri dönüş süresi 25 yıla çıkar.

Konut alarak bir yatırım yapacak, örnekte olduğu gibi 500 bin liranızı bağlayacaksınız ve bu 500 bin lira size ancak çeyrek yüzyılda dönecek. Buna mantıklı bir yatırım denilebilir mi?

Dedik ya 500 bin liralık yatırımın kaç yılda geri döndüğü, alımın yapıldığı tarihteki anın fotoğrafıdır. Zaman içinde bu konut değer kazanmaz mı, tabii ki kazanır. O zaman hesap tümüyle değişir. Bunu 31 Temmuz’da da vurguladık zaten.

500 bin liraya aldığınız konut hızla değerlenir ve bir yıl sonra 600 bin liraya satılabilir duruma gelirse ve siz de satarsanız, bu bir yılda net 20 bin lira da kira geliri elde ederseniz, bu bir yıllık dönemdeki enflasyon da yüzde 15 ise, reel olarak ciddi bir kazanç sağlamışsınız demektir. 500 bin liranız bir yıl sonra yüzde 24 artışla 620 bine çıkar, enflasyonun çok üstünde kazanç sağlamış olursunuz.

Ama ya konutunuzun fiyatı enflasyon kadar bile artmazsa... 500 bin liraya aldığınız konutun fiyatı bir yıl sonra çeşitli nedenlerle hadi yerinde saymasın da, örneğin yüzde 10 artsın ve 550 bin liraya çıksın. Kiradan da 20 bin lira geldi, toplam varlık 570 bin lira. Enflasyon yüzde 15, yani 500 bin liralık varlığınızın 575 bin liraya ulaşması gerekiyor ki enflasyona yenik düşmeyin. Başa baş durumda bile değilsiniz.

İçinde bulunduğumuz dönemdeki koşullar bu örneğe çok benzemiyor mu?

Konut fiyatları, konutun bulunduğu konuma göre, yeni olup olmamasına göre, kalitesine göre değişmekle birlikte yüzde 10 dolayında ancak artıyor. Bu ortalama bir oran, daha düşük oranlar da var, daha yüksek oranlar da.

Peki fiyatı yılda yüzde 10 dolayında artış gösteren konuta para bağlamak rasyonel bir davranış mı? Bu sorunun yanıtını verebilmek için diğer yatırım olanaklarına bakmak gerek.

Şu dönem mevduat çok gözde

Konut dışında getirisi sabit olmayan bir dizi yatırım aracı var. Örneğin döviz, örneğin hisse senedi, örneğin altın. Bunları dikkate almayalım ve yalnızca mevduata bakalım.

Mevduatın faizi gün geçtikçe artıyor ve yüzde 20’nin üstüne çıktı, yüzde 25’e doğru gidiyor. Faizi yüzde 20 kabul edelim, vadeye göre daha farklı uygulanıyor olmakla birlikte stopajı da yüzde 15 olarak alalım, net faiz yüzde 17 eder. Buna göre 500 bin lira bir yılda net 85 bin lira faiz getirir.

Konuttan elde edilecek kira 20 bin, faiz 85 bin; arada çok büyük bir fark var.

Ama hemen şu görüş dile getirilecektir: “500 bin lira bankada anapara olarak sabit kalıyor, ama konutun fiyatı sürekli artıyor.”

Konutun fiyatı gerçekten artıyorsa ve faizin üstünde getiri sağlayacak bir düzey oluşuyorsa bu görüş doğrudur elbette.

Ama içinde bulunduğumuz dönemde konut fiyatları kimi yerlerde reel olarak gerileme gösteriyor. Enflasyon kadar bile artış yok.

Özetlersek; konutu alma amacı çok önemli. Oturmak amaçlı olarak tabii ki alınır, çok ucuza bulunmuşsa tabii ki alınır; ama kira geliri ön plandaysa mevduat faizi böyle tırmanıp giderken uzun uzadıya düşünmek gerekir.